孩子今年上学。要换到能上学的区域。目前看了（1）朝阳区芍药居北里小三居105平，940万；（2）嘉铭桐城板楼105平两居，1050万；（3）嘉铭桐城塔楼2居110平，950万；（4）西城区陶白附近70多平小两居900万。问题：（1）学校通路是西城白纸坊-15中好，还是朝阳人大附或者陈经纶嘉铭好？（2）以上几个哪个保值，投资性好？
回答：
1、这是刚考虑学区房吧？西城和朝阳俩概念，一般没这么比的。相当于问是来北京普通校还是去河北衡中？没有标准方案。
看孩子的天分吧，特别高的天牛娃就来西城，15中的成绩虽然不如朝阳的这俩，但西城的整体资源好啊，金刚多，也有点招，对天牛娃更友好。普通牛娃，父母期望值不是特别高的就在朝阳吧，九年制比直升更省心，能考上陈经纶就很棒。普娃那就西城更友好些，毕竟高中学位多。而在朝阳如果考不上牛高的话就不太好说了，本来牛高就少，还是入学的。
这评估一下孩子和家庭情况吧，学区房只是个门槛儿，进门之后主要看自己了。
2、都这会儿了就别太强调投资了，北京有史以来的入学最高峰期就是今年，2025就是入学低谷期了，这会儿太强调投资性意义不大。
所以还是先考虑学位吧，能进入好学校就算成功。相对嘉铭的好一些，溢价相对低，风险小。人朝的居中，前两年溢价还很高呢，现在比西城的低了，比嘉铭的商品房高些。能买板楼当然尽量了，比塔楼的流动性好，保值也强些。
3、不过也考虑好被调剂的事儿。人朝去年四大神盘的可都全部去望京了，西区也调剂到和平西桥。今年的入学孩子比去年还多，是否能进入本校就看运气了。另外人朝的孩子这么多，中学是否能保持师资和成绩也说不好。嘉铭去年有部分去了芳草地教辅，据说比例不高，和人朝相比的话以嘉铭为主吧。
4、总之我建议还是先考虑孩子和家庭的具体情况，学区房是上学为主的，教育比房子重要。
仅供参考。
如有问题，请点击头像，加关注后点“私信”即可。
#买房这些事儿#最近由于换单位，且孩子要入学，关注升学政策的同时对单位周边的学区房也进行了一番调查了解。真是不看不知道，一看吓一跳。
国家一再三令五申“房住不炒”，逐步淡化“学区房”概念，平均教育资源。但是，现实情况如何呢？
听说西城德胜学区的“学区房”价格有所松动，个别房子降价40-50万，可是，要知道那一片的房价，哪怕是老破小也要700-800万起步，就算直降50万也是杯水车薪，对于工薪阶层的宝爸宝妈而言，仍是天价。
说回朝阳，仅从第一梯队的几所代表小学朝阳外国语、陈经纶、芳草地本部说起吧，对应的学区房，小区新一点、朝向好一点的商品房均价都在10万以上，退而求其次房龄老一点（当然不能太老，1998年前后吧）的，朝向好户型好的，9万以上，朝向差一点户型差一点的8万以上。
虽然在链家、我爱我家等中介的房屋宣传单页上已经看不到“学区房”字眼，但是购房看房者首先关注的，影响房屋价格的一大因素还是因为能单校划片，同等质量（面积、朝向、楼层、小区环境等）的房子如果多校划片、派位，价格至少相差50万左右。
不只学区房的情况如此，房价在经历了去年疫情的低迷之后，今年明显上涨，涨幅按基数差异有所不同，但基本涨幅在几十万直上百万。
房子是用来住的，不是用来炒的，可是越调控越买不起也是真的啊。
育慧里二区，朝阳亚运村小营二手房，老小区，随便出入，物业管理不够严格，人车不分流，社区不小，花草植被树木健身器材，芳草地国际学校+陈经纶嘉铭。#二手房# #学区房#
北京户籍，孩子一岁，朝阳区工作，目前住老小区准备置换，总价1000以上。请问万国城MOMA，朝阳壹号，和中海京叁号院应该怎么选？目标是5年后置换学区房，所以必须保值。另有想法是直接购买学区房，看了天鹅湾、长楹天街和富力又一城。请问哪种方案合适？
回答：
1.新房，必须保值，这谁能保证啊。拿饭馆儿打个比方吧，二手房就相当于开了些年的老馆子，甭管是否好吃都肯定物有所值，市场早就把价格给试探出来了。而新房就相当于新开张的，有可能物超所值，但大多数都是网红馆子，还需要一定时间的磨合。将来或是因为地段菜品和服务而涨价，或是因为吃客减少而降价，这谁知道啊。
相对选京叁号院吧，毕竟是亦庄河西，大概率没什么风险。但这我也不熟，只是看介绍不错。不过也提醒一下，5年后置换学区，那可刚交房没几年，正是性价比高的时候，这时候置换未必划算。装修就会折价不少，考虑好。
另外亦庄的学区也不错，赶不上东西海，在城南已经是最好的了。这到时候看发展吧。
2.朝阳这仨也不算学区房啊，长楹天街我都不知道对口哪所学校，多校吧？天鹅湾是星河实验，又一城是芳草地，在朝阳区算不错，但算不上头部校，也没溢价，都是正常价格。
注重保值就买在天鹅湾呗，一直保值挺好，这总价在朝青也不算太高。长楹天街虽然升值也不错，但千万以上在这里总价偏高，流动性比朝青弱点儿，将来置换会慢一些。又一城就自住为主了，其他的期望值别太高。
3.我说不好哪个方案合适，要是我的话就买在叁号院了。自住肯定挺好，保值也大概率不会弱。将来用得上学位就用，用不上再说置换。仅供参考。
如有问题，请点击头像，加关注后点“私信”即可。
想跟你探讨下十八里店昆泰云筑和奶西，以及二手房喜福会、金泰先锋北区的选择。我们自己预算1000万左右，在国贸上班。喜福会能买到2居室。十八里店能买个三居，但是那边太荒凉了，感觉没个5-起不来。奶西好在承接望京，以后升值觉得比十八里店强，地块也规整，没有铁路，但就是离地铁太远了。需求：1、自住改善，3居最好；2、涨幅跟上或超过大盘；3、有学区最好，此条件放在最后。
回答：
1.5-，弹指一挥间，四环内的吕营都等了了，或者吧，再等个五年十年的也无所谓。反正不是太受朝阳重视，慢慢儿等着吧。奶西承接望京，哪儿不打着承接望京的口号啊？得看是否让接，是否接得住了。反正连起的名字都生怕让人忘了望京，也不知道这是底气足呢，还是底气不足？
2.改善应该可以做到，虽然是7090的刚需限制，不过好在楼面价便宜，很便宜。如果开发商讲究的话，那应该能保证质量，毕竟在成本上的优势相当大了。8.5万的限价，1000万肯定能买三居了。这我没看户型，但既然是7090就没问题。
3.涨幅跟上或超过大盘。政府的定价都是按照规划来的，未来的价值已经体现在限价里了。如果能按照预期完成规划，那就能跟上大盘。如果超出规划预期，那就是超过大盘。望京之所以超过，就是因为出现了早期规划没有的新兴产业区。奶西这看发展吧，不太好预测。但也考虑好，北京过了大发展的年代了，如果规划没有在预期内完成，那就是陪着站岗。十八里店之所以落后，就是因为预期没实现。
4.学区中等吧，芳草地+陈经纶。朝阳没什么太多的学区概念，望京算不错的学区，但没几个小区有溢价。这就放在最后吧，生源什么的更不好预测。
5.禧福汇和金泰北区都挺好的，没落后。百子湾算板块略弱的，但金泰北区的品质好，弥补了不足。禧福汇有外交部的团购房，质量和社区氛围也挺好。两个小区都算比较稳妥的，没占到什么便宜也肯定不吃亏。
6.这看自己的喜好吧，如果是改善来讲肯定是新房，从理论上讲望京樾应该质量不错，如果能超出预期就更好了。图个稳妥就买二手的，居住体验就看自己的喜好了。仅供参考。
如有问题，请点击头像，加关注后“私信”即可。
