过桥贷，你敢借吗？
什么是过桥贷？严格来说应该叫“垫资过桥”。基本的用途就是在申请转贷或者续贷的时候银行会要求你归本，这时候过桥机构跳出来说，先帮你垫上，不让你逾期，等你有钱了再还给我，期间收一点点小小的手续费，这个过程就叫过桥。
但在最近，过桥贷重出江湖了。因为垫资过桥运用最多的地方是转贷、续贷和全款买房再抵押。转贷续贷要过桥很好理解，为了降低风险，银行会要求你在申请下一笔贷款之前，先把之前的贷款结清，这时候过桥和找亲戚借钱差不多，风险并不大。银行睁一只眼闭一只眼已经是行业间默认的潜规则了。
重点要讲的是全款买房再抵押。怎么全款买？靠过桥。全款买了后再去银行做抵押，这样能贷出评估价的七成。而且这个评估价是可以操作的，换言之可能会比真实价格更高，这样贷出来的钱就更多。最终你最多花三成首付就能买到房，而利息只要3.85%。
这种加杠杆的方式在前两年很常见，有甚者直接用抵押的钱再买房，再抵押，再买房，杠杆加的极高，结果政策一收紧直接塌房。抽贷的后果有多严重就不多说了。
现在过桥常见在按揭房转抵押，其实对于普通工薪阶层，并不建议去做。首先是垫资的成本，每天千分之一的利率，按照一般银行的流程没一周办不下来，借100万用久点，几万块钱就没了。其次，普通人去做是要做材料的，材料做不好银行查出来了直接抽贷。这种风险跟省的那百分之几的利息相比，差太多了。
千万不要相信贷款中介的宣传，为了节省房贷利息，把房贷转成低利率的抵押贷款。
中介会这样宣传，1000万年息5.35%的房贷，如果转成年息3.65%的抵押贷款，每年可以节省利息17万，5年可以节省利息85万。
然而，中介不会告诉你：
1、把房贷转成抵押贷款，需要赎楼，申请抵押贷款，要交一笔赎楼费、垫资利息、中介费。
2、年息3.65%的抵押贷款，贷款期限只有3-5年，以后每隔3-5年都要过桥一次，每次过桥都要交赎楼费、中介费、赎楼利息等费用。
3、从长远来看，3-5年期的抵押贷款的利率下调空间已经十分有限，房贷利率的下调空间却非常大。
4、抵押贷款的政策经常变动，抵押贷款的利率会变化，抵押贷款在过桥时，容易被抽贷、断贷，导致贷款人发生资金链断裂。
房贷转抵押贷款需要成本，过桥需要成本，过桥风险大，抵押贷款的政策和利率会变动，房贷长期来看会缓慢下降，考虑这些因素后，我个人认为，把房贷转成抵押贷款，能够节省的利息有限，却需要承担巨大的风险，或许不是一件划算的事情。
为什么垫资过桥公司要看到批复函才会给他垫资呢。
是因为过桥公司这个资金安全的保障，他去下家银行把手续走完了以后，银行给他出一个批款。
就是说我能贷给你这笔钱，大概就是一个证明嘛，他有这个证明以后，他才会去找过桥公司给他做过桥他们。
电视剧大风厂那个事儿，他都没有去下一家银行，没有走手续，也不知道那个银行能不能给他批。
就直接让这个公司把他上个银行的钱给他还完了，还了以后 可能就不他批款。
反正中间大家如果说有此类的问题，就随时可以给我留言，这个都没问题。
过桥贷款”比喻成金融鸦片，是因为这种贷款本来是帮助企业获得临时资金以偿还银行贷款，但银行这种“慈善之举”并没使企业从根本上化解问题。前两年，很多p2p平台以企业类大标为主，其中就不乏企业过桥/周转类的借款。
#水皮每日看盘#强制停贷会不会演变成次贷危机？水皮觉得答案一定是否定的。
因为美国发生的所谓次贷危机，本质上是金融衍生品，是因为加杠杆过多、过滥形成的危机。而中国现在部分地区发生的强制停贷风波，主要是由于开发商流动性不足造成了房屋烂尾，导致房屋无法及时交付，从而很多业主不愿意继续交付按揭的问题。
当然这个问题必须引起大家高度重视，因为金融无小事，任何风波都有可能被蔓延、被夸张、被扩大。停贷危机说到底就是过去两年中国政府一直强调的，保证供楼交付的具体措施没有落实到位造成的。在房地产经历了重大冲击之后，开发商的现金流遭遇了危机之后，要恢复增长是需要一个过程的。
到目前为止，房地产的成交量也就恢复了大概七成左右，占比也就是从36%恢复到了52%左右。所以对于房地产商来讲，现金流危机依然是存在的。在这样的情况之下，一部分的楼盘无法按时复工复产，业主心态着急，再加上受疫情影响，大家收入下降，继续供楼就是不能接受的。
那么怎么解决这个问题？打官司当然不是一个最终的出路。水皮认为最重要的是政府重视，一方面是守土有责，另外一方面银行也要给予理解，提供开发商一些过桥贷款，甚至给现在面临还贷危机的业主一些暂时停贷的时间来过渡一下，否则大家心情上都是不好受的。
当然，最关键的是要取消预售制这么一种制度性的安排，因为预售制本身就是一种危机潜伏的制度。总的来讲，问题是可以解决。因为即便是按照房地产的开发量呆坏账来算，最近2年居民按揭加起来也就是5万亿左右，按照10%的烂尾率来算，也就5000亿左右。中国政府绝不会对一个5000亿流动性危机坐视不理，从而导致全局性的危机，导致影响社会稳定，这是不可能发生的。央行和住建部一定会迅速反应，化解这种问题，避免了产生了系统性的风险，从而对社会稳定造成影响。
实际上，今天中午已经有不少银行的公布相关数据，应该讲烂尾楼对银行造成的损失是少之又少的，基本上可控。比如农业银行、建设银行，呆坏账可能仅占全部按揭贷款的0.017%。兴业银行公布的数字就更具体一点，大概一共涉及到问题贷款16亿，有可能造成不良也就三个多亿，这样的情况对于银行的整体经营来讲是不构成任何威胁。
现在市场上的反应当然是过激反应，主要还是由海外引起和发动。港股市场上招商银行两天连续暴跌，北向资金也是连续的两天大力做空相关银行股。当然招商银行首当其冲，今天盘中最多跌幅超过6%，收盘的时候跌幅就大大收窄。
水皮觉得随着银行的澄清和说明，随着各地政府的重视，随着央行的相关政策，这个问题一定有解决方案的，不至于造成了全局性的影响。
今天沪深股市真的是冰火两重天，原因就在于水皮前面一大段的论述。今天金融股遭到空方的猛力打压，导致上证指数红也红不动，只能继续大幅度杀跌。在这样的情况之下，资金那只能去继续炒作赛道股，我们看到宁德时代就不失时机的充当了领头羊。在昨天上涨的基础上，今天又是大幅度上涨。两天时间，宁德最多涨幅超过11%，应该讲把多头的号召力发挥到了淋漓尽致的地步。
水皮再三提醒大家，赛道板块的成交量已经占到历史占比90%-99%，后面大概率会是调整周期。尽管天齐锂业的半年报表业绩增长了100倍，但是今天股价开盘之后还是出现了很大的一个杀跌。尾盘有所收窄，也是在宁德时代的带动之下。一旦宁德时代带不动，或者接近了自己的短期的区间，那么整个赛道股可能都会面临着一个比较大的回落。
其实历史经验可以借鉴，去年底到今年初赛道股回落的幅度本身就是超过50%的。所以疯狂归疯狂，但是疯狂的时候大家一定要记住——涨涨跌跌是正常的一种现象，千万不要忘乎所以。
今天北向资金继续流出9亿，尾盘有所回流，主要还是在沪股通流出，水皮相信依然是在金融股上有打压的动作。深股通今天流入19亿左右，和昨天大幅度流出相比，估计明天北向资金就会出现杀回马枪现象。
今天从个股的角度来讲，上涨的个股还是略多于下跌的个股。这种情况水皮昨天已经说过，主要是指标股的对决，金融股对赛道股，或者说复苏股和赛道股的对决。一般的板块也就只能扮演吃瓜群众的角色了。
一句话点评：一半海水，一半火焰。
