写给天津买房人的一些建议—大实话经验分享
今天这篇内容是写给准备来津置业的网友们，是我从业多年的一个经验总结和分享，希望能帮到大家。
1.看房一定是减法
这个方法其实以前内容也有分享过，来天津看房选房，一定是做减法。什么是减法？其实很简单
拿出一张白纸，或者打开手机备忘录，把自己为什么来津买房的原因写出来，比如是为了改善孩子教育，或者是年龄到了，该买婚房了刚需这种，或者是给自己买一套养老房等等。这些是你的买房核心需求。
接下来另起一行，想一下自己能承受的总房款，首付预算，是全款还是贷款？贷款的话，月供的能接受每月多少？这些是你的预算。
了解自己需求了，也对自己预算有清晰的认知和了解了，接下来就是选区域了，天津说实话，也挺大的，市内六区，环城四区，远郊五区外加滨海新区。
用自己的需求+预算，选好区域，最后一步才是区域内去选楼盘，你按这个步骤和思路去选房看房，条理和逻辑是很清晰的，不会看的很乱
但是现实中，我接触到的大部分人是，直接奔着房子就去了，同样是孩子上学，联系和平区的中介，优先给你推荐和平区，河西区的优先给你推河西icon，南开区的中介玩命给你推南开，过两天联系到海教园和生态城那边的，你觉得也不错，一下子选择很多，你也懵了，可能大部分人做法是，找休息时间，一个地方看两套，看完回家，可能脑子还是懵懵的。
做减法的好处是，用需求，尤其是核心需求，精准的先把区域选好了，然后区域内再去选房子，你看房是有针对性的看，而不是东一榔头，西一棒子的盲目看
节省时间，也更有效率。
2.真正值得买的，往往不足10%，甚至更少
这个观点，前面文章也提到过，天津二手房挂牌量算是一个天量了，新房还在源源不断，但是真正值得看值得买的，连10%都不到，什么是值得看值得买的？
很简单，能保值增值，且未来好流通变现的，这种就是好房子。今天和大家总结几种符合这10%的好房子的一些特征:
好位置+地段没啥溢价
本身就属于好位置+好地段，且房子还没有太高的溢价，这种房子可以入。
拥有极强的不可替代性
顶尖教育资源，重点小学这个是和房子直接绑定的，优质初中多的片区，这个也会让片区的房子拥有很好的成交量，这些都是极强的不可替代的
发展几十年的配套+人气儿，同样无法轻易替代的还有人气儿+配套，发展几十年的结果是本地人对这个位置以及配套的认可。
在持有周期内，不会涌现很多替代品以及替代区域
我想起来一个单口相声的段子，说，我这个毒药，天下第一，沾着一点那就是必死无疑，且无色无味，可以说天下独一份了，那，解药好买吗？解药？全国各大药店均有售卖。
房子其实也是一样，如果你认为的你的房子的核心卖点是什么地铁房，又或者是什么xx学校的分校，这些东西确实很棒，但是它太多了，东西一多，大家可选择的就多，势必就不值钱了
3.互联网尚且还有记忆，买房人我希望一样也要有
南站正荣去年年底跳楼式特惠，年初开发商暴雷，
那可能换个区域，换个开发商搞不合理的特惠，依旧能有很多人去抢这个特惠
我这里想输出一个观点，大家可以去想想，你什么时候见过能让大部分人同时获利的东西？真要是特别好特别合适的房子，你相信我，不管是新房还是二手房，能让你看到知道就已经不错了，不会放在那里，举着大喇叭喊，快来瞧一瞧，看一看，你放心，这样卖的房子绝不是真正的好东西
你看见的内容，都是想让你看到的，所以请脚踏实地一点吧，在天津选房子，有个底线思维，就是我的房子底线是保值，起码持有周期内不赔钱，这就已经很好了
孩子上学也是，有个底线思维，我孩子最坏结果是上到什么学校，能不能接受？那一般情况是上什么学校？最好是上什么学校？
这些都是最实在也是最实际的事儿，你想着买哪里可以几年房价翻番，或者说买哪里我孩子能上最好的学校，这心态都不对，这样能买对的几率不大，而且给孩子也会有很大的压力。
今天先聊到这里，更多精彩内容，我们下篇内容继续，喜欢的朋友可以关注我，感谢大家的支持
不坑孩子，说说在天津正确购买教育学区房的方法？
1、和平区二手房要求6年学籍不能改，你买之前有没有去学校查询过，上一任学籍是何时用的？你家孩子能不能用？
2、你买的房子划片的小学是重点，你买的房子摇号的片区中学是重点，但你转学过去大概率上不了。
3、小学转学1-5年级都可以，6年级不行，初中转学初一初二都可以，初三不行，高中转学高一高二都可以，高三不行。
第一个、第三个问题，很容易理解，信息不透明而已，知道了再买查一下就行了。
第二个问题重点来说一下。
试想一下，你是一个天津本地人，对门搬过来一家外地人，刚转学过来，你愿意他来抢你家孩子找关系都上不了、还需要提前排队的重点学校吗？
这是常识，本地人都挤不进去的好学校，重点学校，你转学过去，肯定上不了。
但义务教育政策又必须安排学校，于是，片区教育局会给你家孩子统筹安排一个有空位的、不用抢的学校，当然，也肯定不会是好学校。
孩子本身就是叛逆期，孩子本身就不愿意转学，孩子本身就不愿意离开他熟悉的同学和老师，你为了孩子转到天津，却把孩子丢进了一个很差的学校，孩子的落差感如何弥补？对孩子的伤害如何弥补？
家长心是好的，但无形中，害了孩子。
小学还好，因为，在小学升中学的时候，主城六区还有一次摇的机会，还有机会进好初中。
但如果是初中转学过去，进了差的初中，高中就是纯靠考试了，孩子如果被伤了，落后了，考不进好高中，就只能进普通高中。
如果是高中转学，肯定也只能进片区较差的高中，对于高考能接受，可以找课外辅导。
投资还可以拥抱不确定性，大不了赔了再赚，但孩子的教育真的是不能有任何的不确定性，必须是确定性的，孩子不能进不好的学校，孩子的教育必须要有底线思维和托底思维。
如何在天津置业，全面拥抱底线思维和教育的确定性思维。
答案就是，
1、片区再怎么统筹，没有差的学校，
2、本地人再不愿意，对不起，片区没有差的学校，
3、你家孩子过去，片区最差的学校可以接受，孩子不会有落差，不会被伤害。
这就是我们在天津给孩子教育买房时的底线思维！
请在此时，必须要内心对以下事项坚定，
1、教育就是教育，不要去想太多投资
2、教育确定性的就是现在，不要听信任何未来的教育落地，除非当前不是急需，后期可以置换。
3、拥抱确定性的现在，拥抱确定性的学校和教育划片，
也就是说，
1、孩子小学转过去，教育局统筹片区没有差的小学，
2、孩子初中转过去，教育局统筹片区没有差的初中，
3、孩子高中转过去，课外辅导能接受。
这就是底线思维。
先树立和纠正一些基本常识，
1、全天津，高中，都是要考试，拿成绩入学，2、在主城六区，小学划片、中学摇号，
3、在环外别的区，小学、中学都是划片或直升，
4、所以，在主城六区，中学权重远大于小学，
5、因为小学考试第一，对不起，中学可能摇个到的中学，
6、我们的目的是为了考上好大学，能考上好大学的前提是上一个好高中，
7、能上好高中的前提拼成绩，就是能上一个好初中，
8、所以，再次强调，主城六区，小学划片，初中摇号，
9、为什么今年和平区房价涨了10%，因为摇号政策之下，和平区满足底线思维，和平区没有差的中学，怎么摇，运气再差，不会坑孩子，当然，和平区也没有差的小学。
就主城教育资源来说，
上三区：和平>河西>南开，下三区：河东>河北>虹桥。
河西区算是仅次于和平区的优质教育资源大区。
河西中学摇号分三片摇号，二片区6所中学，只有2所是重点，孩子去了，极有可能上的是不好的中学，而三片，就好很多，摇到中学的概率高多了。
这就是我们一直在强调的教育底线思维的案例。
在天津，有三个片区，满足这样的底线思维。
1、和平区，2、津南区海教园，3、滨海新区中新生态城起步区，
在这三个片区买房，没有差的学校，孩子不会被坑。
此段非常重要，单独成段，重点警示。
和平区，二手房，200万起步老破小。津南海教园，新房，单价20000，总价160万起。滨海新区中新生态城起步区，新房，单价20000，总价180万起。
如上图，从左到右，依次是和平区、海教园、生态城起步区。
生态城更漂亮，更成熟，但海教园有一个不可比的优势：考高中的时候，海教园是主城6区之外，唯一可以选择考主城6区高中的区域，具体原因嘛，是为了考虑海教园这些大学教授的孩子们的需求，生态城可就只能考滨海新区的高中了。
其它区域，统统不用看，如果非要再加，可以加一个河西区一片（如果不懂什么叫河西区一片的话，就不要研究了，避免瞎买，就参考上面的三个选项就够了）。
如果考虑投资，就是考虑租金和涨幅，
和平区>津南海教园>中新生态城起步区。
因为，中新生态城离主城太远，离就业区太远，离市区太远，租金无保障，升值受影响，因为，生态城还有中部片区、北部片区，面积巨大，全部也是生态和教育概念，起步区的价值#天津买房# #天津身边事# #热点天津#
近期带粉丝看房，发展好多朋友对如何选择片区很是迷茫，今天给大家梳理一下，希望对大家有用。
首先第一张图是天津一个整体的位置分布图，给粉丝朋友们解释一下区域，天津分为市内六区环城四区远郊五区和滨海新区，一共有十六个区。滨海属于一个独立的板块比较大，下次有时间我在给大家单独梳理一下。
这次咱们主要说说预算200万以下客户（因为大部分的朋友都是在这个预算范围）
来天津买房的朋友大多数都是考虑孩子上学，那么市内六区的学区资源属于最好的，除了市内六区还有海教园。我们分开来讲
市内六主要分为新房和二手房，市内六区这个预算可以考虑一些年代比较老的二手小区，这种小区优势是学区好比较稳定缺点是户型差房屋老旧尤其是后期出手比较困难，因为学区一直在变化所以如果这种房子后期丧失了上学属性风险比较大，天津的优势也不在于教育而在于高考人数所以没有必要为了一个学区舍弃生活的品质，新房可以考虑河东区和红桥区这个预算范围基本只能够得上这两个区域的新房（比较推荐路劲太阳城）
海河教育园区，也是除了市内六区唯一一个片区可以考市内六区的高中，这就是海教园最直接的优势，海河教育园区全部为六层到顶的洋房生活有品质有学区，学区谣传会变完全是为了打压这个区域官方已经辟谣，唯一的缺点就是距离市区太远，不在乎区域的朋友可以考虑
还有一部分朋友打算后期来天津上班，属于刚需
人群，首要考虑的就是距离工作单位的远近地铁等因素，市区的朋友，可以选择一下环城区域，相比较而言环城的舒适度更高一点，而且环城有的区域可能到市区比市内六区内部穿梭更快，因为具体情况不同给大家每个区域的热门板块做一个排名大家可以做一个参考
西青区
中北镇→李七庄→精武镇→张家窝→杨柳青
津南区
双港→辛庄→咸水沽→葛沽→八里台
北辰
瑞景→北仓→双街→北仓→双青→小淀→淮河道（农药厂味道很大）
东丽
空港→新立→大毕庄→东丽湖
哪些地方需要慎重考虑给大家再说一次！
天津四大湖附近入手一定慎重，环境并不能带来人流和居住人口，交通不便利一定慎重入手，也给大家做一个排名
南湖→东丽湖→天嘉湖（八里台）→团泊湖东
希望用我的从业经验来帮助大家少走弯路，别踩坑！
#天津买房# #天津落户# #天津学区# #天津新房#
我就想知道你们那价格都是怎么谈的，怎么我去谈价格都高呢
#厦门头条# 现在厦门二手房非常难卖。怎么办？
现在厦门部分二手房非常非常难卖，难卖的原因不同。
第一类，岛内新盘价格倒挂，高总价的二手卖的比买的人多得多，环东实验中学和滨海一中也同样被新盘价格压制。
第二类，区域吸引力的二手又多，甚至你要给中介高奖励才能卖得出去，比如汀溪，新圩，漳州港，水头。
第三类，新房佣金高，人都被中介带去买新房了，前两年的贯口，现在的临港新城叫美五险都是如此。第四类，纯粹是缺乏生机，流量少，比如老同安马下，最后一类更坑，小产权房几乎没有人接盘，我只能说小心。
大家还有啥补充的？
昨天下午15时，在天津，发生了一件被捡漏的事情！天津市滨海新区塘沽新村街正德里 老小区里有一套房子，被法院在某平台被依法拍卖，拍卖周期为60日，之前两次流拍，该房产评估价为1385161.33元，本次起拍价为941920元，该次拍卖离结束还有19天时，总算吸引来了1人前来报名，他在24人注视下，非常淡定的以起拍价格941920元成功拿下该处房产！看来这房价在小区同类拍卖房里算是捡漏了！
该处房产名为“正德里小区”，位于天津市滨海新区塘沽新村街正德里6-3-301房屋,建筑面积为79.02平方米，不动产权证号070181708号，房屋规划用途为住宅，混合结构，总层数6层，所在层3层，无电梯，登记日期5月23日；土地权利性质为出让，使用期限权属未记载，土地用途为住宅用地。
该房产有抵押、有查封；房屋未腾空，案外人居住；截至9月15日，供热欠费5990元。
特别提示：变卖财产产权转移产生的税费由买受人承担，房屋存在的物业水电热等欠费由买受人承担，转让登记手续由买受人自行办理。
@惠惠同学有话说
正德里小区隶属于天津市塘沽区新村街商圈优质小区，开发商为五矿地产、正信滨海，共有11栋住宅，725余户居民住宅，以板楼为主，主要户型是1室1厅、2室1厅、2室2厅等，此小区优点是环境优雅，地理位置优越，商超医院银行等公共设施齐全，适合长期持有以及居住。
算下来约11899元/㎡的价格拍下了这套房，各位看官觉得划算不？#二手房#
天津买房常见问题汇总？大实话总结，区域，教育，看房逻辑
本文是对天津买房常见问题的一些答疑汇总，很多网友评论区或者私信经常提问的一些问题，我评论区基本都是有问必答的，回答完会习惯点个赞，做个标记，如果你没看到，建议艾特我一下，或者再问一次，因为头条最近有时评论展示不太稳定。
今天也是我入驻头条发的第100个头条，个人觉得比较有纪念意义，最近这俩月写文字分享，也得到很多铁粉支持，也解答了上千次条友问题了，今天给大家做个汇总，把大家常见遇到天津买房的一些问题，关于，教育，区域，还有一些选房逻辑的，我给大家做个总结分享。
1.天津买房，我选新房还是二手房？
这个问题其实很好回答，新房价格在天津一般比二手房要低，天津最贵的是交房几年的次新房
因为人气儿，小区环境，配套，物业，这些问题都已经经受住验证和考验了，所以会卖的贵
简单来说，如果不急住，建议考虑新房
着急落户上学，尤其是教育为主，追求顶级教育资源，那就老破小
自住为主考虑新房
背后逻辑很简单，二手房库存量很大，好卖的会一直好卖，不好卖的一直不好卖，新房早晚也会变二手房。
新房眼光选的好，二手房流通时一样好卖
就这么简单
2.天津区域选择怎么选？
记住两点核心问题 市区核心位置，你的主要工作生活核心圈
这两个位置离你的房子都在30分钟通勤内为宜，以这个逻辑去找区域，买不了吃亏，买不了上当。
这也是为啥远郊盘很多时候不建议，除非你就在那边工作生活
3.考虑教育买房咋选？
教育分基础教育，中间转学
天津最顶级教育资源都在市区
和平＞河西＞南开
市区学籍真的很重要，所以海教园也可以买可以考虑
滨海新区那边，主打教育的是生态城，生活半径在滨海的，关注教育的可以考虑那边
转学转不到重点学校，注意教育因素买房，后期流通性的问题。
4.低总价落户怎么买？
预算真的很有限，想低总价落户，怎么买房？
很多中介会带你去宝坻京津新城，带你去团泊东，带你去天嘉湖
会和你说，有落户需求就是有问题，带你买房是解决问题
我这里想多说一点，我以前也卖过房，我那会儿卖房时
我的职业操守是 帮客户解决问题，同时别产生新的问题
很多人都忽略了，别产生新的问题这句话上
诚然，买房可以解决问题，但是你后续租不好租，以后卖不好卖的，不堵心嘛？不难受吗？
所以，解决问题，别产生新的问题，这点非常重要。
5.买房如何看配套？
常见的四大配套
商业，教育，交通，医疗
可能是个卖房的，或者关注楼市的人都会说，看四大配套，看这四个，就像说相声的都知道说学逗唱一样，为啥大家还都爱看德云社呢？因为人家说的更专业和有趣
同理，四大配套里面也有很多讲头，我随便给大家举个例子，拿交通举例
都叫地铁房，现成的地铁，在建的地铁，规划的地铁这就完全不一样，然后地铁也分三六九等，不同线路价值不同的，但是开发商也好，卖房的人也好，都会告诉你这是地铁房
这块儿要是详细展开，估计又能开一篇文章，就先聊到这，给大家说明一下
6.要不要买新区？
这里要有造城计划？那里又产城融合了？可不可以买
判断理由我也告诉大家
看人口，能不能真正靠产业或其他吸引来人口
看本地人认可度，天津本地人是否有去那里的购房意愿
为啥西青火，因为真有南开的，河西的，本地天津人去那里买房
看新区所在位置
看初始城市面貌，看配套完善度，和预计兑现周期
要有一个联动思维
7.千万别跟风买房
这点很重要，好多人跟风买房，我真心想说一句，每个人需求都不一样，买房预算也不一样，预计持有周期可能也不太一样，所以买法还真就不一样
就像人生病了去医院，能都开一样的药嘛，肯定是不同疾病对应不同药方
所以大家千万别盲目跟风，理性看房买房，大家平时想问我啥问题，也建议评论区问就行，基本需求一说，我看到也会给您一些简单的建议和回复，太隐私的事儿你可以私信，还是建议评论区，这样更多网友也能看到
8.市场判断的逻辑
不管是看到特别火的，排队买房的
还是看到空无一人，冷冷清清的
都别让眼前现象直接感干扰你思维，售楼处人多和人少真心不能百分百说明啥，建议用我之前那么多篇文章提到的分享的那些方法去思考去判断一下，这个区域未来是否有价值
就可以了
最后给大家总结一些天津基本购房小逻辑和常识吧
买近不买远，位置很重要
看房看开发商(看同城市区域已交房项目的质量做参考）
区域初始建面也很重要，要考虑发展周期
一定要明白那些配套，哪些是真配套，哪些是用不到的无效配套
老破小注意持有周期问题
暂时先想到这些，本文做个近期常见问答的一个答疑分享
100条头条，远不是终点，是新的起点，以后努力每天为大家分享更多更有价值的内容，也欢迎大家点赞关注支持
#深圳买房#的人生际遇反差
今天看到两个房源信息（图三是搜索出来的资料参考），一个是南山区的滨海之窗，一个是盐田的天麓洋房，看到现在的标价，回顾近十年的变迁，令人不禁唏嘘。
滨海之窗开盘于，当年5000左右的均价，因为南二外海德的崛起，叠加海岸城及地铁配套，这里的房价一飞冲天，而这套79平的两房单价已经达到22.1万（其实学位还没释放，总价少了50万以上），为了方便对比，我查到（天麓也是这年开盘的）这个户型单价在2.5万左右，那么房价的变化就是22.1/2.5=884%，增值幅度784%
天麓开盘于，网上资料大都是别墅的信息，而这次的280平998万是洋房产品，以图三来参考，1125/212=5.3，而998/280=3.6，房价的变化是3.6/5.3=68%，增值幅度-32%。
所以，假设时间拉回十年前，A买了滨海之窗，全款（不算用贷款的杠杆系数了）投入200万，赚回来1550万，B买了天麓，投入1484万，亏了486万。如果A和B都用了贷款，其间的差异就更大。
A和B这两个人是我的假设，但这两套房子是真实的，A和B也就是真实的，只是可能不是一个人而是一组人（二手房换手），那么，A组和B组这两组人同在深圳，因为买房决策上演了一出大戏，或起或落，人生入戏，莫过于此。
过去些年，我曾因在房网发帖看多深圳房价被骂成过中介，也曾因劝说深圳朋友把首房首贷留在深圳而不是大亚湾被嘲笑，但是我很少反驳或去努力说服那些不同意见的人，因为自己的人生自己负责，我出具过意见，足矣。
欢迎关注@钦子房 ，一个不拉群不收费喜欢碎碎念深圳买房卖房那些事儿的人
#深圳# #深圳资讯# #深圳头条#
总投资110亿的洋货市场更新计划正式官宣，洋货区域是塘沽的老核心区域，该项目占地68万平米，对于区域内的二手房是一个重大的利好。
滨海新区二手房成交现状，本数据仅为我公司9月1号至12号成交数据，希望对大家有帮助[祈祷]#天津#
