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本文作者，孙辉律师
前言：古语云“安得广厦千万间，大辟天下寒士俱欢颜”，自古以来，国人都将安居乐业作为美好的追求。由于房产价格高、交易流程复杂，购买新房可能面临“烂尾”的风险，所以不少人选择购买二手房。基于此，如何规避二手房交易的法律风险就显得尤为重要，本文将对二手房交易流程可能产生的风险进行简要分析，希望你能学有所获。
一、核实房产关键信息
1、核实产权证书（土地使用年限，建筑物竣工时间，用途是商住楼、住宅还是公寓，建筑登记面积和套内面积等）
（查询方式：不动产产权证书，所在地的不动产登记中心现场查询或网上打印不动产信息结果告知单，进一步确认产权证书的真实性）。
2、核实房产的权利主体（是单独所有还是与他人共同所有，如是两人以上共有的，须进一步核实其他权利人是否一致同意对外出售）
3、核实房产是否办理抵押、查封
注意要点：房产一旦被法院查封或已办理抵押登记，将因为无法办理过户而顺利购得该房产。对于签订房产买卖合同后至房产过户登记前的这段期间，建议买受人在购房合同中要求出卖人作出承诺，一旦因为出卖人擅自将房产办理抵押登记或者因债务问题导致房产被法院查封的，买受人有权立即解除合同并要求出卖人赔偿其因此遭受的全部损失，包括但不限于律师费及购买同等规格房产而多产生的中介费、其他损失费用。对于明显低于市场价格的二手房，需要格外注意，出卖人及其配偶可能存在尚未清偿的债务或资不抵债，可能存在诉讼纠纷而官司缠身，该房产很有可能是原告方正在查找并被固定的财产线索而导致卖价非常低，建议不要贪小便宜。
4、核实房产的出租情况（在出售前是否已出租给他人使用，是否存在合法有效的书面租赁合同，租约还有多长时间）
注意要点：买受人在购买二手房时必须要让出卖人在房产买卖合同中承诺该房产未出租给他人；如出卖人虚假陈述或违反该承诺的，买受人有权要求解除合同或者要求出卖人承担相应的违约责任。
5、核实房产的现状使用情况（是否被出卖人以外的他人占有使用，是否已被用来办理户口地址登记或者工商企业注册登记）
注意要点：除了在签订购房合同时了解房产的现状使用情况，还需要在合同中明确，出卖人及其他使用人需要承诺户口、工商企业注册登记迁出的具体时间；如果违约不迁出的，需要对买受人承担相应的违约责任。
6、核实房产是否设立了居住权
注意要点：如设立了居住权，建议在居住权注销后再行购买。
7、核实房产的学区房功能是否被使用
注意要点：建议买受人在签订合同时要求出卖人在合同中承诺其未使用该房产的学区；违反该约定的，买受人将有权立即解除合同并要求出卖人承担因其违约而产生的违约责任。
8、明确购房款的支付方式和支付比例
注意要点：鉴于二手房交易如涉及按揭贷款的，购房的首付款以及银行贷款都应当进入资金托管账户，而不是出卖人的个人账户。如果前期支付的价款属于定金的，为保障将来出卖人能够严格履行定金合同义务的，应当将该价款备注注明为定金，使之受到定金罚则的约束。
9、核实房产交易可能涉及的税费（略）
二、核实买受人的购房主体资格（购房资格、能否贷款及贷款比例、还贷能力）
注意要点：打印银行工资流水和社保清单进行确认，保证首付来源合法性，再签订买卖合同支付定金。如签订买卖和支付定金后，被确认为没有购房资格或无法办理贷款，将面临定金被没收或承担违约责任的法律风险。
三、签合同（关键环节）
注意要点：审核、修改合同条款内容（房产价格、定金、首期款、资金监管、贷款申请、赎楼费用、过户时间、税费支付主体和方式、交房日期、租客情况、中介佣金的支付主体、时间及比例、各个环节违约的赔偿责任和救济途径）。签署的任何资料，要拍照留一份。
四、核实是否需要“赎楼”
注意要点：如房产贷款没还清，先“赎楼”还清房贷，解除抵押登记，拿到产权证书才能买卖。如房贷少，用款周期短，可用现金赎楼，反之用额度赎楼。#你认为哪些人生经验越早知道越好#
五、办理银行资金监管
注意要点：买受人将定金、首期款入银行资金监管账号,买卖双方与银行签订资金监管协议,买受人向银行提出贷款申请,银行同意贷款后出具贷款承诺书给出卖人。
六、办理过户递件交税和取产权证
等赎楼和贷款承诺出来后，才可以去办理过户，带着合同、房产证、买卖双方的证件到不动产登记中心，交税取件。取证当天缴纳税费。
七、办理银行放款
担保公司放赎楼尾款，房产过户后银行会给出卖人放首期款。出卖人到贷款银行，办理注销抵押登记后，银行会放尾款，担保公司放赎楼尾款。
注意要点：核对赎楼尾款、短期贷款利息和罚息，特别注意出卖人实收金额和短期利息。
八、办理物业交割、换门锁、水电、燃气和有线电视过户（略）
结语：二手房交易的主要流程和注意要点已列明，后续如有其他疑问或补充。。
