【龙冠冠华苑(萱草园)小区业主点评】
选择理由:因为是刚需购房，也要考虑到以后孩子的上学问题。这个小区是全北京最大的自住型商品房，房价相比周围的便宜些。而且小区里就配备了幼儿园、九年一贯制学校。满足了我的需求，所以就下手了。
入住感受:首先感觉到小区的绿化特别好，哪哪都是树，春天开花的时候赏心悦目。其次生活便利，小区斜对面就是一个大型的生活市场，生活所需品一应俱全。交通呢也算便利，小区门口有公交车直达5号线地铁站，正好是我需要坐的线路。幸福里｜小区业主点评
#买房子主要考虑哪些方面的因素#开始在北京买第一套房子，在丰台看丹桥附近。那时候主要还是自住型。没有什么考虑，量力而行。之后在怡海花园买了二套房，一套是公司办公用，另一套是为孩子上学方便，买的六期。就在国际部对面[呲牙]
我和我太太之前在外地工作，现在计划回北京工作。我们在东五环外有一套自住型住房。父母在航天桥内住，父母家还有套中关村的老破小学区房。我们准备在离父母近点的地方买套的房子，目的一是保值，二是1-2年后有孩子方便老人照顾（两条如果冲突优先保证目的1）。首付可以到450万，总价希望在600万内，可以接受老房子，但希望管理能好点。主要有几个问题：
1、现在是不是一个好的时机，还是等到年底或者再晚点（目的1，优先保证）；
2、有没有合适的盘推荐，希望可以在离父母坐车2-3站的圆内；
3、如买航天桥内到甘家口一带六七十年代的老房子保值怎么样？
感谢章哥解答。
回答：
1.现在，算不上好时机，行情都涨了快一年了，这会儿再谈什么时机没什么意义了。有需求就买，不着急就等着。
等到年底或再晚点儿。目的是什么呢？真相信北京房价能降多少吗？如果真的下跌了，还敢买吗？
等时机很正常，但最好制定个方案，定时定量的，也就是明确等到什么时候，等到多少价格。到时候真降了买不买，没降甚至涨了怎么办？最好别陷进涨了等着降，降了不敢买，涨了又后悔，这可就等于陷进死循环里了。到最后一般就两种结果，一是干脆买不到，二是忍不住冲进去的时候大多都是最高点。这种事儿我是看的太多了，都麻木了，提请注意吧。
2.推荐房子得找中介，我手里没房源。现在连他们的房源都不多，不少人在等出房呢。
老房子保值都挺好，就跟快报废的破车似的，贬无可贬，价格中体现的基本都是地段配套的价值。这板块的普宅都是学区房，溢价中等，30%左右吧。这部分价值不太好说，看政策了。其他的常规价值不用担心，没有单独下跌的可能。
不过老房也有劣势，就是流动性弱。当然在学区房受追捧的时候无所谓，不能贷款都有人抢。但如果行情不是很好，那六七十年代的有可能因为房龄老而贷款受限，出手的时候或许挂牌期长。这本身不是有中关村的学区房吗，都一个性质。
仅供参考。
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#我的买房经历# 买房就是买幸福！
房，房，房，百姓的命根。是否有房，关系民生，连着民心，维系着每一个家庭的幸福美满。谈起我的买房经历，自然要从房子的重要性说起。正因为房子极端重要，所以多年来一门心思、念兹在兹，倾尽所有、孜孜以求，买房过程也就显得特别有挑战有意义，心路历程可谓曲折起伏、五味杂陈。
新世纪的头十年整个国家经济和社会发展如火如荼，各地房价一直在涨，买房越来越成为人们生活的热门话题，也自然闯进我的生活。房子的分量是沉甸甸的，价值是满满的，买房承载着太多的思虑、等待、奋斗、辛酸和喜悦。这也是今天我们每个人回忆起自己的买房经历，依然值得回味、感慨万千的原因所在。
像之于我，对于求学工作在外地、是处举目无亲的广大游子来说，远离家乡，多年漂泊着，能够在陌生的城市购买一套属于自己的房子，更是最具标志性象征性的安身立命之所，很大程度决定了生活的状态和幸福的程度。走出农村，走进城市，走出小城镇，走向大都市，这样独立前行的人生轨迹决定了我们这类人，对于安居乐业之渴求，对于购房之执着，是超乎一切想象的。老人常讲，“就算砸锅卖铁也要供孩子读书求学”，对于我们这代年轻人买房来说完全可以套用这句话，这辈子就算省吃俭用以至“不吃不喝”，也要努力买上人生中自己的一套房。在我的心中，无论过去还是现在，一直有着这样的一种观念，那就是房子是立足之本，是幸福之基，是家之温暖港湾，是接续传承之纽带。可以说，无论早晚，如果一直都没有属于自己或家庭的房子，就无以为家，就难言稳定，就缺少起码的获得感、幸福感和安全感。
在人口众多的大城市，特别是同龄的刚需买房者云集的超大城市，买房等于“抢”房。买的是时机，买的是眼光，买的是早上岸早安居，哪怕晚一会儿，房价都会是另一个样，那么很可能转瞬间主意未定，没有及时出手买上，再回首中意的房已被抢光，明天的房价已经飙升得难以置信，幸福可能晚来几年，付出多很多的金钱代价，换了另一个模样。这说起来，神乎其神，感到夸张。不禁有人质问，“家有房屋千百间，睡觉只需三尺宽”，房子有这么重要吗？租房不也一样住吗？幸福不幸福怎能拴在冷冰冰的房子上？！实际上，“不当家不知柴米贵”，买房换房者大都深有体会，只不过在大中小城市房价不同感悟程度不同而已，房子买早买晚的影响远超乎你的想象。
早买房早轻松，哪怕咬咬牙踮踮脚，也要早买往上买。买房永远是大事紧事要事，买的不单纯是钢筋水泥的房子，买的是金钱，是时间，是幸福的代价，是未来的保障，拖不得拖不起。买晚了手里同样的积蓄就买不上同样的房子了。
从十年前开始，和很多人一样，我正式走上了买房之路，加入了茫茫买房大军。房地产大好形势之下，房价一直在疯涨，别无选择之下，只能随房市逐流，走一步看一步，等待着最适合自己经济实力和购房需求的时机。
先从二手房看起。贵的实在买不起，往市区外围及郊区看，有的是老破小，过不了心里的坎，有的环境堪忧、格局不合理，不满五唯一的要交一大笔税费，着实让人望而却步。几个月下来，没有缘分买到合适的二手房。
刚需催人醒，必须抓紧入手。随着十年前房市政策的变化，一系列惠民举措惠及了和我一样情况的许多买房人，我们齐刷刷地奔向了北京市政府推出的自住型商品房。跟着这股政策洪流，我和许多购房者一样，在自住房推出、建设、申请、审核、选房、交房的漫长过程中，实现了自己的买房梦。
记得那时候，先是按照首套住房的标准自行申购，网上申购后，再去现场提交材料，进行审核和复审。纳入符合条件的购房者之列，接下来进行摇号排序，按摇号结果进行选房，然后办理付款贷款手续。经过这一系列过程，我在参加了很多次摇号后，在一次多轮选房中顺利选中了较为理想的房子。
自选房付款的那一刻起，之前的紧张期待，释放为轻松喜悦，那一瞬间仿佛是押中大宝、尘埃落定的永恒定格，定下了就不退了，注定是它了。买房的煎熬，自此结束了。买房的等待，自此开始了新的等待，等待着收房，等待着装修，等待着乔迁新居。我人生中第一次亲自买房的历程，自此划上了句号。
家，家，家，守护永恒的爱。房，房，房，编织美丽的梦。家在房中住，房为家而生，家的爱和温暖来自于最亲近的家人彼此理解、相互照顾、相依相伴、相向而行，不需要必然有金窝银窝，只需要简简单单、平平凡凡的，自由自在、快快乐乐的小窝。蜗居也好，穷窝也罢，有情有义有爱、自己拥有的一处房，便是幸福的港湾、自家的天下。
安得广厦千万间，大庇天下百姓俱欢颜？！新时代新征程，愿人人有爱有家有房，人人得收获得幸福得安康，新时代中国特色社会主义共同富裕之路越走越宽广。
我外地人现在北京工作两年，家里想150万左右给我买一套房，这是父母一生的积蓄了。但是我未来不想在北京，我想买一个能保值抵消通胀，可以抵消我在北京租房的费用，离开北京的时候可以卖掉，这钱实在太少，我的选择也不多，我看上林肯公园的开间，不知道能不能买。
回答：
1.工作两年，这是有工居证了吗？
2.150万，这是总价还是首付啊？首付好说，总价的话可很难了，市区和近郊几乎买不到什么。
3.林肯公园的开间？指的是公寓吧，40年产权的。住宅是没这么便宜的，150万首付都买不到。抵消租房费用，自住肯定是没问题，这种产品本来就是自住型的。租金也相对高，30多平的开间估计能租4/5000，收益率算相当高的。
但保值可就不好说了。这种产品肯定是没有普通住宅升值高，如果大盘上涨，也能带动一些。但这受利率和写字楼的影响比较大，很难说做到保值。和这里同时期同等价位的普宅都在6万多了，林肯的住宅7万多，是赢了大盘的。可这公寓却才3万多，跟通胀的官方数字比应该差不多吧，肯定比存银行多点儿，但跟楼市相比就输的很多了。
4.离开北京的时候卖掉，一般来说公寓是不太好卖的。林肯公园的应该好些，毕竟地段好总价低。
5.我也不知道说什么好。理解你的心情，但这种产品只适合自住和出租，保值说不好。只能说肯定100%的落后楼市大盘，还少不了。一般不建议买这种产品，我建议是最好贷点儿款，那么贷个几十万，200万左右就能在旧宫买到小户型了，保值也还不错，何必非得跟公寓较劲呢？总之考虑好吧，父母攒钱不容易，别给耽误了。仅供参考。
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正考虑买房，总预算750万，三居，主要看重增值保值，流通性强，租金高，居住环境好，离地铁近。目前看了融泽嘉园（-的房子）南北通透三居，望京新城96平三居，国美第一城南北通透三居，望京花园西区纯南两居。首先考虑增值保值，其次考虑自住的情况下，以上如何排序？还有哪些推荐小区？
回答：
1. 这要求可偏高了，各方兼顾，十全十美。买融泽嘉园呗，房龄新，离海淀也近，大概率在近些年升值率会高些。次选望京的，再次选国美。
2.不过提醒一下，融泽是安置房，房龄新既是优势也是劣势。这就相当于当年的望京新城，开始很受追捧，但这种小区多数老化的快，能长期维持住品质的不多，不如商品房保值性强。
所以图个稳妥就买望京的，虽然老了，但也稳定了，肯定不落后北京大盘，毕竟望京的支撑力强。不过也别期望值太高，望京的两极分化比较明显，升值好的基本都是房龄新品质高的，老小区排序靠后。
国美是典型的自住型小区，也是因为板块支撑力强，这么多年从未落后，但也没超出。劣势就是密度大，品质维护的一般。
3.总之，期望值有点儿高了，很难各方兼顾。首选融泽吧，希望能保持的好。望京尽量选板楼，或者是得房率高些的。不好推荐，750万的三居，单价在6/7万左右，保值增值好，丰台都不好买到。仅供参考。
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房子永远是买新不买旧，新房供应越是密集的地区，就越有投资价值，因为配套水平会快速提升，比如南京的奥体周边。科技进步到房屋综合质量的提升也不能忽视，有些高科技的东西，确实可以提升居住品质。
买不到一手，最佳的入场时间是交房后五到十年，这个时候通常会有大量换手，投机客离场，自住型进场。房龄再长就要谨慎了，尤其是老城区，没有持续投入，会快速衰败，比如北京的二环周边的个别贫民窟。学区房更是智商税，除非是农民进城，否则房子绝不会改变你下一代的人生。有钱人都上私立，送孩子到国外读书，有权势的，满北京的学校随便挑，孩子聪慧过人的，在哪儿都能出彩，又没钱又没权孩子智商跟不上的，才会迷信学区房，更别说公立未来就是大锅饭，讲究平衡，牛小配个烂初中，渣小反而能上好中学。房龄超过三十年，神仙也救不活，就算城区的大别墅也是一样。
不考虑学区，只考虑自住和通勤，目前有学校的低价公租房一直住，老家有房，目前税后到手40左右。我在三里屯工作。咨询几个问题：
1、该不该尽快买房？没什么积蓄，如果现在买也就能凑150首付，而且还需要两室。或者等几年再买合适吗？
2、如果买，买哪里合适。考虑自住和通勤，有没有推荐的。个人看了朝丰家园。
3、离婚一年后，爱人还有一个首房首贷的资格，想知道北京房贷最多贷多少，怎么计算的。
回答：
1.该不该尽快买房，这我不好建议，看自身的情况。房子是用来住的，有需求就尽早呗。几年之后的事儿谁也说不好，我不炒房，犯不上贩卖焦虑，不敢预测。
但在我看来，指望着下跌的可能性不大。这看看北京的调控政策就知道，北京可从来没放松，房价都维持了好几年，而其他各城市可比北京松多了，那还动不动闹危机呢。
北京政府手中的筹码太多太多了，应该是全国第一。光限购就至少有四五步以上的退路，其他的财政、金融手段就甭说了，一个月放松一步都能玩儿上好几年，全世界可能都没有调控筹码这么多的城市了。
这自己判断吧，我不认为北京会大涨，只是说不太可能有什么下跌。何时买房看自己，没建议。
2.这先定了买不买之后再说买哪儿吧，而且也得看预算。150是首付，还得看什么贷款资格，总预算是多少呢。朝丰家园挺好，典型的自住型小区，回迁房也经济实惠。就是稍微偏了点儿，看以后的规划和发展吧。
3.首房首贷，按规定是首付35%，贷款65%。但只有在新房项目能做到这个比例，以150万来说，在五环内能买428万的。五环外超过374万总价就只能贷款60%了，所以最多只能买到这个数。六环外也一样，非普线标准降为280万，最多贷款60%。
二手房因为有评估折扣，税费也相对多，所以一般做不到，能实现45%首付就差不多了。以150能买300多万吧，还得是满五唯一，贷款50%多点儿。仅供参考。
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章哥，北京土著，35岁夫妻二口子，挣得贼少，月薪不过万那种，二人加起来也就1万多块那种，养娃都费劲。女娃三岁半 24年上学（走中关村四老，父母有一个房子），本人名下安贞里有一个小三居室东北塔，1988年的打算卖了（无贷款）。按照现在价格560W左右，存款一共130。卖了加起来+存款最多也就700，没富裕了。
现在那房子在出租一月9000块，想卖了，买2个小的房子，比如350+350，因为要养娃。。挣得又少，工作又不稳定。二口子都没贷款记录，不知道换一个次新，还是买2个小次新？ 比如国美 炫特，感觉不太够啊，要贷款啊，不知道如何选择。2个小的？一个大的？ 毕竟租金养娃养父母以后。。。
回答：
1. 挣的也不算少了，北京中位数月薪也就是7500。甭看网上那么多炫富的，绝大多数人的收入并不高，都是普通人。而且这是中位数，也就是北京60%以上的人还挣不到7500呢。咱北京人只要是有房，吃喝花销没多少钱，大的花费都在孩子身上了。
2.卖，那还两年呢，到时候的价格或许还能涨点儿。
买一个还是两个，那就看目的了。如果纯自住当然就是一步到位买个大点儿的，交换条件就是没有租金收入。如果想挣点儿租金贴补家用，那就买两个呗，交换条件就是自住条件小了点儿。
另外考虑好，置换成本是5%，这约等于3年多的租金。也就是说，如果长时间出租还合适，三五年就再次换房的话，买投资房都不太划算（升值收益另说）。
3.自住的话选国美，典型的自住型小区，升值肯定是跟随大盘，这么多年一直如此。虽然小区品质中等，但朝青的板块好，支撑力挺强。投资的话选炫特，租金应该更高些，虽然带有公寓的性质，但5年8年大概率是不会有什么走弱的，升值也不错，平均值。
4.如果是我的话就买一个了，房子是用来住的，先解决了自住问题之后再考虑投资才合适。另外如果担心家用不够，那就买房后别太过分的装修，给将来换租做准备。将面积大的租出去，换租个小房，收益低不了什么。而且也避免了将来置换的成本，算下来不亏。
贷款的话算算账吧，看月供是否会影响生活。如果贷不了多少的话那干脆留着首贷资格，或许将来能派上更大的用场。
仅供参考。
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今天我偶然看到一张图，原中房董事长孟晓苏说了这样的一句话：“因为房价上涨，如今老百姓才有巨额的财富。”看到这句话我觉得无比荒谬，老百姓怎么可能因为买涨价房而发家致富呢？
我来跟大家讲一个真实的故事：
我的一个朋友晓琴，她和丈夫都在同一家国企上班，二人工作稳定，但工资并不算太高，他们共同孕育了一对龙凤胎。她家在北京有两套房子，一套用来自住，一套用来出租。自住的那一套是贷款买的，月供并不低，还得还个十几年；出租的那套房是父亲留下的，每月能赚一万块钱的租金，乍一看金额感觉不少，但这个租金根本应付不了另外一套房子的房贷，所以他们家压力很大。
晓琴家的龙凤胎孩子正在上小学，教育的花销不小，也不可避免，未来的开销还将进一步扩大。由于房贷压力很大，家庭也没有额外的预算，所以晓琴只能在全家尤其是自己的衣食中节省孩子的教育开支。
她从来不舍得买新衣服，衣服穿了好多年也不舍得换，她也从来也不化妆。
毫不夸张地说，操劳的晓琴看起来像个退休的老太太，就像个莫泊桑《项链》中因急于还债而心力交瘁的玛蒂尔德一样。她从来舍不得打车，出行一律步行、公交或者地铁，她基本只买特价商品，比如临期的面包和酸奶，她家的餐桌上很少见到肉菜。之前我去她家做客的时候，她家龙凤胎中的哥哥很惊喜地说：“哇，今天居然有个肉菜呢！”
晓琴的家庭状况肯定不是个例，而是一种缩影，很多人认为在北上广有了房子，一辈子就可以享福了，这种想法大错特错。如果一个人继承了好几套北上广深的房子，那么他确实可以过上衣食无忧的包租公、包租婆生活了；但对于只有一套房、并且背负贷款的自住型买家而言，房价上涨给他们带来的绝不是福音，而是伤害。
买房子压力本身就已很大，而房价的上涨对老百姓来讲也完全不是资产的增值，因为房价上涨会带动周边产品价格的上涨，生活成本与生产成本都会随之增加。房子的所谓增值，只是数字财富，没有什么实际意义，百姓不可能卖房获利选择租房生活，倘若卖了房子，再买房还得花更多的钱。
举个例子：房价上涨，那么办公室、店铺租金就会跟着上涨，于是商品价格便会统统上涨，而工资还是那些工资，老百姓的生活负担不会降低，只会增大，有房贷压力的老百姓压力会更大。
“现在北京、上海有一套普通住房的人，他们身价都已经上千万，当年他们用两三万买到的房子，如今变成了一千多万；那些买商品房花了几百万的，现在也变成了一千多万，这不就是共同富裕了吗？”——再反观孟晓苏的话，显得无比滑稽与可笑。
所以这个所谓的“因为房价上涨，如今老百姓才有巨额的财富”的说法，是完全错误的。
房价上涨，老百姓是净输家！这是我一贯秉持的观点！你说呢？
我有一套大兴康庄三居的两限房，出租4000元，中介说可以卖400万。这个房子最近几年价格都没有变化，为了保值，5年内不会自住，无学区要求，是否应该卖了换到热门板块？买房收入+追加部分投资+贷款的话，大概是550-650的总价。最近看了朝青和西二旗的房子，近一年单价已经涨了1万多了。
请问：1、旧房子现在置换时机是否合适？还是再等等。2、朝青大概只能够上青年汇佳园的一居室，550万；西二旗两居室650+应该能买到；这两个区域哪个更值得投资？西二旗金域华府和融泽佳园哪个更好？或者其他哪个区域更值得投资。
回答：
1.康庄，北京最大的两限房社区。不过400万的房子，租金才4000，有点儿偏低了，要少了吧？是否置换看自己，保障房本来就是自住型房产，最早申请到的算合适，之后升值什么的就普通了呗。
2.已经都涨了，那谈时机就意义不大了。等等也行，制定个方案吧，等到什么时候，等到什么价格？再做个预案，倒是涨了怎么办，降了敢不敢买？永远都没有最合适的时机，也没人能踏的准。
3. 650买西二旗两居室，能买到当然是西二旗了。但这还是分清板块吧，西二旗是海淀，回龙观是昌平，中介愿意把昌平的说成海淀，但实际上没什么意义，不是一个地域概念。
金域华府是商品房，融泽嘉园是安置房。那投资当然是首选商品房了，然后一般才是公房、政策房、保障房、安置房、回迁房的排序。从保障房换成安置房，虽然也得分项目，但性质上没太大差别。
这就买金域华府呗，又不是自己住。投资只看收益，没必要图面积大，数量跟质量两码事儿。不过要是我的话还看朝阳的，租金相对高，升值也不会弱。
4.其他的就在海淀五环外看吧，清河、安宁庄、永泰，还有西三旗都有合适的。就是买不到这么新的了，租金也不会太高，但有可能得到海淀学区的利好。仅供参考。
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章哥，我们现在全家上海工作，两年前买了一套老破小48平，现在涨了60万，在北京通州仍有一套2居室的房子，到底是否把北京房子卖掉，完全搬到上海买更大的房子？
（底我个人就有上海户口，在上海可以买第二套房。）还是在北京通州留一套小房子？把2居室卖掉，在通州再买一个小房子，以保留老婆和孩子的北京的户口。
难以决策啊，总体来说，经济往南方发展，通州副中心将来的各项配套绝对会非常好，但是政府会压着房价，因为市政府要带头贯彻“房住不炒”的理念~~~
我们都是工薪阶层，但是我们这样在北京有两套购房资格，在上海也有两套购房资格的家庭我想非常少，我们的房票很稀缺，我个人有点贪心，想充分利用这两地四张房票，周转腾挪，实现资产增值和财务自由，但天天想着房子，生活质量肯定会拮据。
回答：
1、既然是在上海工作，又有了上海户口，那再保留北京房子就没什么意义了。房子是用来住的，当然居住第一，解决了自住问题之后才好谈其他投资。先生存，再温饱，然后才是发展。
房子是用来住的，钱是赚来享受生活的。刚需可以先注重保值升值，晚几年再买自住型住房无所谓。但既然已经过了这个阶段，再为了升值什么的来委屈自己就没必要了。所以还是换到上海吧，北京户口愿意留就留着，找个房子就能迁户，无非就是花点儿钱罢了，没多少。
2、你们这也不是炒房客，犯不上满中国的找哪儿是投资洼地。其实京沪什么的都差不多，我也算半个上海人，现在也经常去。来，两地的房价涨跌互现，交替上升，说不清哪里更好。
2001年，申奥成功前夕我在上海买的房。因为那会儿北京均价3600左右，上海也就3000。那会儿的上海人一听北京房价如此之高都咋舌，全调侃北京人钱多人傻。我当时也不懂什么投资，就觉得上海的房价没道理比北京便宜这么多，所以就买了套小房。
之后就是上海暴涨，北京没动静，我非常庆幸自己买对了，到处吹牛。但再之后就是上海楼市崩盘，惨不忍睹，无数人倾家荡产。我倒是没赔，但也挺别扭的。之后北京又开始暴涨，这次上海没啥动静，直到近十年来两地才基本同步，但也是有先后顺序，最终结果差不多。
所以甭纠结什么上海北京了，都差不多。30年前房价最高的城市是海口，前是广州，前是温州，近些年才轮到京沪深。不是炒房客犯不上这么折腾，选择在自己工作生活的城市就行了，反正都是一线，差不了多少。
我前几天总结过自己买的房子，来回的折腾，到最后一算没比踏踏实实持有多赚什么，反倒弄得挺累，犯不上。我这还是好的，曾经有个炒房客，自己竟然从没住过正经房子，一直住城中村，还是合租。一年到头的全中国折腾，到最后也是一地鸡毛，几乎赔的血本无归，就剩了套老破大，现在据说踏实了，不折腾了。
3、总之吧，我不建议牺牲生活质量去太刻意的投资房子，没必要。在投资这件事儿上，不仅靠本事也得靠命。命里有时终须有，命里没有莫强求。锐意进取当然好，但抱残守缺未必不是人生智慧。
还是这句话，房子是用来住的，钱是赚来享受生活的。最紧急最重要的是先解决家庭居住问题，至于投资是重要而不紧急的，还是排序靠后吧，也未必就亏什么。仅供参考。
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章哥，请给400万预算的保值增值为主的我一些建议，目前刚处理完机场的老破小。目前首付220万左右，有贷款记录，算二套，总价预算在400以内。想换一套保值增值的房子。（如果距离机场远的话就用于出租）（等待下次置换）以下是我看房的总结。但是还是不知道怎么选择，请章哥给我一些建议，谢谢章哥。
1、后沙峪地铁附近的吉祥花园 07年电梯房，承接望京外溢。不知道未来发展如何，此小区换房大多去市里换学区。
2、通州核心区上车盘。目前通州涨起来了，但是对通州区域限购政策褒贬不一。
3、东坝的商品房子买不起。
4、顺义的新房在预算内的比较偏。
回答：
1.首付220万，二套资格，那最多也就买到360万的房，到不了400，贷款比例就是最高40%。400万的房，算上最基本的税费，都要准备260万左右。
这还是先明确资金方案吧，告诉中介自己的资金量，让他们匹配房源。看完房也得让他们算账，别轻易签约交定金，免得受损失。
2.吉祥花园，普通小区，就是显的老了点儿，其他的没什么。这里挺合适的，价格一直跟随大盘，很稳妥，在后沙峪板块中也算是不错的。未来发展看后沙峪的规划呗，建设的快发展就好，产业要发展起来就更好了。本身没什么单独发展，没那能力。
换房大多去市里换学区房，没这么夸张！全北京学区房成交量从来没超过总量的18%，减去不是为了孩子上学购买的也就剩最多13%，甚至也就10%。甭看嘴里都念叨着要买学区房，真正出手并买到的没多少。理想很丰满，现实很骨感的。
3.通州，在我看来房价会很稳定，比其他区波动小。毕竟是副中心，让房价在领导眼皮子底下暴涨暴跌不合适，太不给面子，相当于打脸。有大涨的苗头也会被按住，用政策控制一个区还是不太难的。
限购政策我觉得挺好，免得一群韭菜冲进去被收割。全国的新区几千个，靠政府搬迁而做到房价长期上涨的没几个，所有被炒高的到最后都是一地鸡毛，刚需全剁馅儿包饺子了。所以北京的政策真的挺负责任，稳定压倒一切。
能买到就买，地铁沿线的不少合适的。别抱着炒房的心态就行，到市政府门口挑衅不太合适，未必打得过，出来混得讲武德。
4.东坝的商品房，我也看好，就是贵，这就别硬努了。300多万的总价在北京很难买到投资房，基本都是自住型的。刚需上车能做到保值就不错，置换时不吃亏，期望值别太高也就避免买错，相对更稳妥。
5.顺义新房，那基本都是自住改善型的，自住合适，投资性都偏弱。这就买在后沙峪吧，临地铁的几个小区都行，自住保值流动性都能做到。仅供参考。
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章哥你好！想请教，朝阳区金盏国际服务区的华樾国际值得买吗？有升值潜力吗？非常感谢！章哥认为，金盏国际服务区，有第四使馆区，自贸区等，今后发展潜力如何？
回答：
1、既然都说了这么多概念，那就是已经定了想买呗，我不好说什么了。新房，尤其是限竞房，就是典型的自住型房产。房子是用来住的，政府费劲巴拉的制定政策也不少帮着炒房发财的。所以还是以自住为主吧，至于升值什么的是副产品，能跟上大盘就算赢，希望如此吧。
2、这么说吧，常规来说，如果是注重投资，那最好首选商品房。政策房其次，虽然比保障房强一些，但最好成绩一般也就是跟随板块大盘。除非是单独的学区调整，否则不可能超出。
举个例子吧，北京的第一个限竞房，房山长阳的长阳国际城。由于当时是试点，所以政策还没后来这么严，只需持有两年就能上市。4月开盘的，限价12500，仅仅三天时间，1600套房源被抢光。
当时周边的商品房均价13500吧。像旁边的徜徉集，本来还想16000起价呢，结果被迫降到了14000，后来甚至跌到了团购价13000。可以说限竞房在拉低房价方面所得到的成效非常明显，领导们很高兴，政绩很突出。开发商也不赔，该赚的钱一分没少。
买房人呢，也还行吧。国际城的业主们后来还争取到了北小四中的学位资格，虽然闹得沸沸扬扬，一地鸡毛。但甭管怎么着，享受到了和商品房完全一致的配套。那时至今日，徜徉集均价4.3万，国际城（馨然嘉园）3.9万。八年时间过去，好像价格差率又拉大了一点儿，也不知道这是划算呢，是划算呢，还是划算呢，我反正算不清楚！
3、总之吧，新房非常适合自住，没有不喜欢住新房的，房子是用来住的，为了改善升级应该买。但从投资来讲，买在配套不全板块的新房，那基本就是赌一把，如果产业和配套发展的好，肯定能跑赢大盘，溢价损耗也能给挣回来。如果建设的慢，那就是跟着站岗了。至于限竞房，希望能跟上板块大盘吧。房住不炒，仅供参考。
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章哥，我大学毕业就来了北京，一直工作了了，的时候在燕郊买了一套房子，已委托给中介出租了。现在想买第二套自己住，家庭年收入60万，现有积蓄150万，孩子已经在海淀区的西北旺上小学了，所以考虑在这附近买房，打算一家人长期居住（最少住）。在底摇号中了一套瑞泽家园的共有产权房，89平的三居，总价330万。请问我是买这套房？还是去回龙观挑一挑？谢谢
回答：
1、了，资深人士。来北京那年是，北京的房价刚破两万，才1万上下。现在都6万多了，当年谁能想到会这么高。
的燕郊，均价跌到了5/6000，天洋城4代一期卖6600，潮白人家也差不多，年底从6000跳到了8800。上上城年底还卖5600，春节就跳涨到6600。那个疯狂的年代，买到了就算赚到了，跟北京市区的涨幅差不多，挺好。
2、150万，买330万的共产房。那就是燕郊没贷过款，现在还是首房首贷资格。的按揭已经非常流行了，没贷款吗？
共产房没什么特殊的，保障房，完全在自住型产品。制度设计的非常好，彻底堵死了炒房的通道，买了就是自住，连子女直接继承都做不到，没有任何可炒性。
是否买共产房，这完全看自己的需求。如果就是想长期自住下去，几乎没有投资一类的需求了，那共产房当然合适。响应中央号召，房住不炒。但如果是还有其他的想法或需求，那就再考虑一下。
3、这我不好有什么建议，就看自己买房的目的决定。天通苑是普通的生活居住区，基本都是老经适房，投资方面就是跟随大盘而已。自住肯定不如新房，肯定也没共产房实惠，只不过是保值性挺强而已。仅供参考。
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1.我是大龄程序员37，媳妇京户二级医院中级大夫36，家庭税后大概年70（配股跌太多没法套），孩子1岁半。
2. 买门头沟四季怡园90平200w（自住型，纯公积金月供4700出租3700），买广外丽阳四季60平一居加上税530（商贷300通过xyd还剩180，总月供1.8w出租6700）。
3.现租住和义（媳妇上班近）租金4500（接下来再租会上升）我妈在天津市区独自生活，80平。大形势不好+自己年龄大，孩子越来越大老人越来越老，搞不好还要找保姆。南边的租金在上涨。
问题：
1.之前选广外这个，希望是学校、保值、租金的相对均衡（及格线），目前看基本符合，但家庭压力搞得很大。
2.很警惕3年后溢价逐渐消失，一旦30%溢价跌下去，学位用完还得低价卖出？感觉这些年的利息全白交了。附：我经常自感，孩子怎么样，和学校并无正相关，红莲也就那样，维持这些个有没有意义。。。。。
3.结合孩子教育，保值，老人，您感觉怎么处理好呢，最多留多久？再买您有大思路方面建议？
回答：
1.丽阳四季出租6700，60平估计价值600多万，租售比1000，溢价率正常，平均值。1.8万月供，每个月多支出1万。
2.溢价未必会消失很快，按照韩国和台湾省的趋势，并没有直接下降，而是涨得慢点儿而已。台湾从2000年就出生人口降低，之后更明显，就触底了，之后确定性的下降，但到现在台北依然有六所明星小学存在溢价，只是没有高峰期那么高罢了。韩国也差不多，人口出生率全世界倒数第一，但江南区的优质资源仍然受追捧。
所以别太纠结，假定北京和台北的走势接近，那4/5年之后等你家孩子用完学位，就算有部分溢价降低，折算上涨的这部分也未必吃亏。
而且也可以这么想，之前的择校费就动辄几十万，如果没有学区房政策，那现在的择校费至少50万以上。这是纯粹的花钱，溢价只是有可能的损失，两者比较还是学区房划算呢。
孩子和学校的关系，在我看来就跟毕业生和北京的关系似的。未必到北京就都能混得好，但北京的各项资源能让人的发展空间更大，比其他城市混得好的概率更大。
3.要是我就这么放着了，至少留到孩子上学呗。既然已经买了，如果置换的话，就算是现在个税没了，但契税和中介费依然存在，置换成本仍然在4%，相当于4年的房租，未必划算。
其他建议，这在和义租房，工作在哪里啊？如果是在朝阳区，倒可以考虑换到清朝嘉铭陈分等学区，溢价比西城低得多。而且单校的概率大，小升初也省心。但考虑好，朝阳是高分段在提升，可好高中的比例比西城少多了，严重不均衡。另外朝阳牛校的作业压力也都很大，考虑好。
仅供参考。
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