海淀区最难租房子的地方【一】中关村苏州街
相信在中关村 苏州街上班的小伙伴都深有体会，这个区域无疑是整个海淀区，甚至整个北京最核心的区域。
这片区域里，每年创造的GDP，每年缴纳的税款，比一个地级市都要多，内部大型企业公司更是举不胜数，每天在这里上下班的员工和高管就有几十万人。
那么对应的，这个区域里无论买房还是租房，价格都是普通人望尘莫及的，买房先不说，刚到这里上班的小伙伴，租房一定是个大难题。
中关村苏州街属于城市建设比较早的老城区，住宅本身比较少，大多还都是老破小，整租随便一套两居室七八千起，真的不是刚刚上班的小伙伴能接受的了的。即使是合租，一间小破屋也要三四千起，想想确实太难了。
小编给的建议是，随着去年16号线的开通，其实可以沿着16号线向北看看房，在16号线的西北旺，永丰南这两站，边上都有大量的住宅房屋，尤其西北旺边上的西山锦绣府，去年刚交房的新小区，房子新住着舒服，最主要的现在房源比较多（同一时间交房比较多，出租额也会多），租金相对比较低，应该算是刚到中关村上班的小伙伴不错的选择。
在通州金隅7090买了一套70平房，买的时候有点高，现在亏30-40万，目前在海淀租房住，因为那个房子也不去住当时想着通州好，投资。目前想法1继续持有，2卖了，算2套，能有200万-300万首付，在海淀公主坟附近买一套自住。3或者其他建议。您觉得哪个好？
A：
1.看好通州没问题，都看好。
但一般来讲投资房子都是遵循李嘉诚的说法：房产的价值由什么体现，地段地段还是地段。地段儿不能决定一切，但能决定大部分，哪怕是北京的公寓都比鹤岗的普宅相对保值，租金也高的多。但在一个大的地域概念之内仍然要分地段儿的，未必说沾了通州俩字儿就能都升值好，那是纯粹炒概念，跟房子没什么关系了。
既然买了那就自住为主吧，其他的期望值别太高。小区名字就说的很明白了，刚需盘，不太适合炒作。或者说这地段儿看自己的喜好了，真喜欢的话就留着自住，等配套的话估计慢点儿。河道与铁道的半包围，离地铁也远，不太好引入什么。换了你是开发商，觉得在这儿投资个什么类型的配套能赚钱？
2.房子是用来住的，还是先解决自住问题吧，这种强行的投资概念意义不大。反正7090在之前这十年里是没赢的，通州的概念也没帮上太大的忙，今后的走势是否接着赌就看自己了。
总之我没明确的建议，只能说常规做法都是在解决了自住问题之后再说投资，温饱之后才好谈发展。
仅供参考。
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手里10个w不到，项目也没挣到钱，我是怎么买房的？全国教育看北京，北京教育看海淀，我在海淀买的房。
西城头一个项目又苦又累，别看精 装修单价不便宜，但人多的不得了，一个人带四五拨客户同时看 房，晚上有时候干通宵，次日才能休息。
说一套房子提几百块钱，客户都不信，拿着工资条给他看，他认为你是自己打的。赶上我爸爸脑出血从老家来北京在海淀看病在医院对面租房，我就果断辞职来到了海淀。
在租房附近三环边儿找了个项目。这边只有六个销售，加上我七个，我去了一个月就卖七套，是他们六个人业绩的总和，经理开会对我进行了表扬，说我一个人顶他们六个。
这是我卖的第 二个项目，跟头一个一样，总价低，提成少所以基本都没怎么挣钱。
钱没挣多少，但是为我积攒了选房经验，给买房打下了基础。房子就是在第 二个项目的时候买的！也是在海淀离我们项目不远，是毛坯房，比我们那个项目便宜1000多块。
为什么没买自己项目精 装房？还有优惠，便宜是一方面#360行闪光时刻#
我考虑的是楼层低，住户少，九层还带电梯，用现在的话说就相当于洋 房了，适合长期居住，我们这个项目虽然是精 装修，一层几十户人太多了就跟个酒店似的，户数多，晚上回来怕走错门。
好处是我们这个项目可以办理公积金贷 款。我是通过这个项目公积金代办的人给帮我上了一个公积金，打了个擦边球，首 付就交了10%。一分钱也没用家里帮忙。
用我手里当老师时候攒的再加上头一个项目挣的总共几万块钱一交，房子就到手啦！
要是你买房选择精 装修还是毛坯呢？
我是一名离异非京籍40+女性，自己带女儿（女儿京籍），在海淀中学边上租房，租金6000，女儿五年后高考，这五年内都考虑持续在海淀租房。手上有一套朝阳双桥的两居（当年全款购入，无贷款记录），现出租，月租6600。我现在的问题是我是否要卖掉它（460万左右），换房（有100万预算，也就是总价560万买下一套），然后继续出租，租金到达8000上下，哪个地块适合我呢？
回答：
1.双桥的，价值460，租6000，租售比460/0.6=766。这还真说不太好，猜不着哪个小区。因为这租售比可以算合理，哪怕是在朝阳也不算太高。顶多只能说是有10%的溢价，具体什么原因我水平有限，无法判断。
2.算个账吧，560万买套房，就算是全款，常规的税费也在4%左右，中介费+契税什么的，至少20万吧。
预计租金8000，那租售比是700，北京正常值，收益率1.5%。如果不计入房价涨幅，那100万的收益是每年1.5万，那要想靠这个收回20万的话，算上租金涨幅也要吧。所以一般都不太强调租金，升值才更有可能快速收回成本。在你不加入杠杆（贷款）的情况下，只要每年比银行利息平均多增加1%的升值，那以560万计算，4年收回4%。
3.常规讲560万就是在常营管庄附近，大多数的升值都不落后大盘，没学区溢价，租金也都正常。或者也可以去朝青的一些小区，这些年升值更好高点儿，租金也差不多。再想高的话去北部看看，望京新北苑什么的，房龄新品质高的小区升值更好。但这就是纯投资了，都是小户型，不太适合家庭居住。
4.总之我不敢说是否卖掉置换，猜不着小区。其他的仅供参考吧。
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你不管是自住还是保值升值，好像都偏向推荐朝阳（望京、新北苑、朝青），比较少写海淀。
请问是否是考虑往后国家政策会逐渐教育均衡化的原因？是否会西城学区下跌，海淀学区维持并缓慢下跌？另外，考虑北京出生人口（到了，达到峰值17.1万），是否我现在的海淀老破小最好在25年之前换掉？也不知道房价一定会下跌么，还是后面会稳定不增长？
感觉现在中关村这块的学校长期大家还是认同的。我们有个中关村老破小，有个丰台的北向两居（之前咨询您是想把丰台换朝阳去保值）。中关村交通方便，上班也在海淀，如果换到朝阳，估计也就考虑保值投资了。在中关村这边如果要改变生活品质，那就得在周边找找，也就是用学区加钱换个大点的学区居住，周边也就大河庄苑小区好（加点钱换个大一居70平，能改两居），万柳太贵买不起。
诚恳请章哥抽时间给点建议。前两天看到一个苏州街20号院房子，八一学区，比我住的老破小面积大些，有个小院子，卖海淀这个添些钱能够得上，就是朝向不是太好。不知道如果朝阳那没有看特别合适的（应该能看到合适的，只是上班在海淀，一直犹豫上下班太远），是否可以先添钱置换这个，至少孩子大学之前还有7年（周边租房子又贵又很难碰到大面积的），到大学后再置换朝阳？
我俩一个上班离中关村近一些，一个在月坛。现在考虑两个方案：1、把方庄500万那边的换到朝阳保值升值，在孩子上大学前在海淀租房（租个比自己房子大些的住，租房不太稳定），如果中关村周边遇到大点面积的，比如刚说的两居室，可以考虑加钱换。2、把中关村老破小换到朝阳保值升值（投资用，自己不住，可考虑朝青、东坝、亦庄），把方庄房子加点钱换到丰台西侧（西局、泥洼、或者首经贸万年花城，这样可以孩子大学后自住）。
虽然不太愿意跟着海淀家长们一起鸡娃一起卷，但主要孩子小伙伴还在海淀，丰台学校没有了解，周边人都说很差，周边朋友不建议我学校从海淀迁到丰台。所以按照方案2也是7年后可以住得舒适一些。哎，感觉青年和中年阶段的生活太不易了。您建议哪个方案好，或者有更好的建议？
回答：
1.有学区需求的当然是海淀了，没有这需求才建议朝阳。海淀的学区溢价率是明摆着的，是否会下跌我不知道，但既然用不着，那购买的意义就不大了，从租金上就不划算。投资要的是回报率，自住要的是性价比，自己算算就知道了。
2.人口数量也是事实，而商品价格是供需关系决定的。入学人口能减少，房子也不太好减少，学校的学位增加了也不好降低。不一定过了高峰期就下跌，还有政策呢，真要是到时候鼓励学区房也不一定。这都到时候再看吧，只能说从供需上很难说对学区房溢价部分是利好的。
3.我没太看懂，这是孩子上学了没有啊？如果孩子上学了，那留着学区房意义不大，从租金和居住上都不占便宜。但这怎么叫学校从海淀迁到丰台啊？一般人没这么做的。另外丰台也不是不鸡娃，想进好学校没有不努力的。海淀不鸡娃的话有了学区房也帮助不大，除非是天牛娃，否则哪个虎妈不焦虑啊？丰台也得分学校，十二中也就是略弱于六小强，二中十八中的不弱于海淀中等以上，不是一棒子就都能打死的。丰台就是低配版的海淀，竞争一样激烈，只要是想上好好学校就躲不开内卷。
4.真要是方庄户型好的就留着吧，但你们那套房不属于方庄，而是“方庄旁边”，相当于北京和环京的关系，不是一个概念。所以这套房就是自住合适，如果住不上的话一般建议置换。中关村的这看自己了，有学区需求就留着，没必要为了房子而让孩子到丰台上学。在同等鸡娃的情况下，海淀毕竟选择要多得多，而且氛围要强于丰台。用完了学位再考虑是自住为主还是投资为主。
总之吧，感觉你们这需求有些多，什么都要考虑什么都想要，哪个也不想放弃。这么生活是不太容易，还是考虑好主要需求吧，普通人不可能什么优势都占。
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知春里一套一居52平，最贵的时候买的，为了给孩子落个北京海淀户口720万，现在降到650万，还不到两年，只能先出租出去，孩子刚上是北大附小，在五道口附租房住，每月一万三。
亦庄海梓府有一套叠拼不到300平，买的，还没有装修，那边涨起来了，马上怀孕要有老二了，想留着，但是暂时也住不着，也没出租出去。家里的四个老人都在北京郊区住，一个燕郊，一个房山。逢年过节的就像把亦庄作为大本营一家人热热闹闹聚聚。
老大在海淀上学，老二的话不一定在海淀，有可能回亦庄（亦庄分校十一或者人大附还早呢），但是目前总是租房也不合适，又都卖不了，很纠结。
咨询章哥，应该继续租房还是把知春里的房子置换一套西王庄之类的先住上？
回答：
1.卖不卖的都行，这两年是北京高峰期，学区房价降不了什么，小幅波动而已。这又到每年的旺季了，大概率还涨回来。只是2025年高峰期之后说不好，少了小一半的孩子，有可能因为供需关系而受到影响。
2.海梓府的叠拼，最好利用上吧，这种纯自住的房子就是前几年的居住体验最好，价值也最高。年头一长就相对价值下降，升值也慢。全亦庄甚至全北京的别墅都这种趋势，无一例外。毕竟房子是用来住的，所以总空着不划算。
3.我一般只能从投资角度分析，这两套房都是功能性的，学区+自住。如果从投资角度说，常规建议是在没有学位需求的情况下，没必要再买学区房，溢价都高，居住的性价比也就低，租金也低，高峰期之后的影响更不好说。从经济角度讲，买在非学区房板块，用换租的形式解决居住问题更划算些，能占30%的便宜。这就看自己是否接受了，不是标准方案。很多人都不愿意租房住，理解。仅供参考。
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