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项目背景（古北水镇概况）
古北水镇位于北京市密云区古北口镇司马台村，坐落在司马台长城脚下，与河北交界，距离北京市区120公里、密云城区60公里、承德市区80公里，与京承高速、京通铁路、101国道三条交通干线相连，陆上交通便捷。古北水镇依山傍水，坐拥司马台长城和鸳鸯湖水库。景区内建有明清和民国风格的山地四合院建筑43万平方米，包含酒店、民宿客栈、十多个文化展示体验区、特色商铺和餐厅等完善的配套服务设施。规划总占地面积达9平方公里，总投资逾45亿元。原生态的自然环境、珍贵的历史遗迹以及独特的文化吸引着络绎不绝的游客来到这个独具北方风情的度假式小镇。
发展与现状
，中青旅与北京密云县签订战略协议，合作开发古北水镇国际旅游综合度假区，计划将景区打造成集观光旅游、休闲度假、商务会展、创意文化等旅游业态于一体，服务与设置一流的度假式小镇。
，古北水镇旅游公司引入乌镇旅游公司和IDG战略资本。中青旅持股42%，乌镇旅游公司持股18%，IDG持股40%。，京能集团注资5亿元，扩股投入至古北水镇旅游公司。其中各战略投资者多次增资，以提高项目的资金实力。由此，中青旅控股股份有限公司、乌镇旅游股份有限公司、京能集团和其他战略投资者共同构成古北水镇多元复合的投融资模式。
此外，古北水镇是密云县支柱产业转型的首个推进项目，同时是北京市“十二五”规划的重点旅游建设项目，在开发过程中得到当地政府的大力支持，如获得道路修建、征地拆迁、水电供暖等方面的支持。其中，，项目获得密云县政府4100万元基建补贴。
10月，古北水镇正式对外营业。自开放以来，景区游客和营收都呈现高速增长的状态。中青旅度报告显示，，景区全年接待游客达275万人次，同比增长12.89%，营业收入9.79亿元，同比增长35.16%。
开发案例分析
（一）乌镇模式延续
古北水镇项目是中青旅乌镇项目成功后的第一个异地复制项目。项目在具体开发过程中借鉴乌镇模式（含开发模式和管理模式），在保护中开发，对整个景区进行统一规划和管理。
在开发模式上，重视对村落、长城原始风貌以及其他历史资源的保护工作。在建设开发过程中，分设“保护专属区”与“旅游专属区”，并进行保护性的施工以避免破坏。与此同时，重视基础设施建设。一方面投入大量的资金用以生态环保建设，如修建高品质的自来水厂和污水处理厂、增加大面积绿化、用长条青石板铺街、将各类管道埋于地下以保护地面、还原景区原貌。另一方面引入现代化的设施，将无线网络覆盖整个景区，合理规划车道、步道以实现道路分流等。
在管理模式上，构建了统一运营的模式，开发之初便买断了所有商铺以及住宅的产权，以对景区实现统一的规划和开发。将景区内原住户迁至5公里外的司马台新村，并为原住户提供就业平台，优先选择原住户成为景区员工并统一培训。在景区内的店铺经营者均为古北水镇员工，由古北水镇统一管理。
（二）特色资源开发
古北水镇享“北方乌镇”之誉。乌镇属烟雨婉约的江南水乡，古北水镇则地处边塞，有粗犷和沧桑之美，两个小镇各具特色。项目充分发挥原地优势，发展古北水镇特色亮点。司马台长城背倚蓝天，极高极险。古北水镇依托司马台长城以及周边村落遗留的历史文化资源进行开发，从而顺利打开市场，提升水镇知名度。此外，开发利用丰富的温泉资源以及1256米长的长城索道以吸引游客到此体验。古北水镇的夜景尤为著名。，古北水镇推出长城脚下的特色夜游项目“八大名玩”，成功将夜游打造成品牌标签，吸引着越来越多的游客来此休闲。
（三）多元化盈利模式
古北水镇在规划之初，突破单纯门票经济的格局，就景区的整体营收进行了“三三制”的划分，即三分之一的门票收入，三分之一的酒店收入，三分之一的景区综合收入。古北水镇除门票收入（含水镇门票、司马台长城门票及索道费）外，设置各具特色、不同价位的住宿空间（含4个精品酒店、5个主题酒店、23家民宿客栈，共1378间客房）；开放十余个民宿体验区，让游客参与整个出品过程，并可以将自己制作的产品带回家；充分开发温泉资源；景区内设置代步车、游船等观光设施以及各类餐饮、零售等消费项目。另外，推出圣诞小镇、暖冬温泉季、古北过大年等冬季主题活动，以增加冬季景区人气，从而缓解冬季景区客流量不足的现象。
，景区全年接待游客达147万人次，营业收入4.62亿元；全年接待游客达245万人次，营业收入7.35亿元；全年接待游客达275万人次，营业收入9.79亿元。可见，古北水镇的人均消费量远高于乌镇。
此外，古北水镇将景区旅游业和房地产结合，与地产商龙湖地产合作，共同打造景区内房地产项目“龙湖·长城源著”；将旅游业和商务会议结合，利用已有的场地打开会议市场，以增加景区营收和实现价值开发。
四 预期与小结
古北水镇开发之初，定位为集观光游览、休闲度假、商务会展、创意文化等旅游业态于一体的综合性特色休闲国际旅游度假目的地。就定位来看，古北水镇在今后的开发中依旧会围绕多元化的旅游业态进行打造。古北水镇整体规划面积达9平方公里，远远超过乌镇，目前仅开发了一部分土地。因此，随着开发的持续推进，古北水镇未来的盈利能力可能会赶超乌镇。
在开发的内容上，一方面继续深入挖掘本地历史资源，开发崭新的历史文化景观，并且积极提升观光旅游的体验感，提高项目的质量以维持游客的重复到访率。一方面开发和优化商务会展，推进实现打造京郊M.I.C.E中心的目标。
目前，古北水镇已拥有大小各类会议场所和特色场所，已成功承接CCTV最美“村官”录制、LG年会、IDG全球客户媒体答谢会等项目。虽然会议市场领域尚未被充分开发，但相信随着景区的优化，会议市场领域的发展会有所提升。另外，古北水镇也可能会进行新文化的注入，打造自己的品牌标签。早在，古北水镇就已在国际旅游度假目的地创新发展论坛上获得“最具文化创意旅游度假区”称号。古北水镇陆续推出和承接了各类活动，以“文创+”探索区的品牌打造，以提升品牌价值。如今的古北水镇已然成为标杆式的景区。与乌镇一样，古北水镇同样是文化与旅游深入结合的产物。随着文化旅游趋势的不断发展，此类新文创景观小镇必然会以丰富的文化内涵焕发出持久的生命力与号召力，吸引越来越多的游客。
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