现有房屋：小西天今典花园1999年东向55㎡一居，满二唯一，现在出租，7000左右/月。
自身情况：体制内人员，单身未婚，住单人宿舍，年入15左右（含公积金），一人还公积金贷款。资金情况：房子470入手（所有费用，网签400），120万公积金贷款，能挂550（参考其他房屋）。手头50空闲资金，二套公积金贷款60，预计有550子弹。
有关问题：①思路一，今年想卖掉老破小一居，掌握资金，伺机寻找朝阳或者丰台两居房屋。不知550总价是否有合适小区推荐。②思路二，继续持有，想交给自如管理，听说需要签三年合同。③两种思路的前提：5年内不考虑自己居住，不考虑学区，自己独自还贷，纯粹保值有收益即可，可理解为定期存储+房租增值逾期。基于上述前提，哪种思路会更适合我？
回答：
1、今典花园，全北京第一批真正的小户型商品房，质量挺好的，学区溢价也不算太高。用不上学位就卖了呗，如果不自住的话就买朝阳的呗，在租金和流动性上占点儿优势。东四环外朝青有的是，这不用推荐，找当地中介就行。
2、继续持有也行呗，跟朝阳区的平均数也就差1000块钱左右，不算多，就是个海淀学籍的溢价而已。换房的话税费就算20万，用房租且挣不回来呢。
3、真要是五年的话换不换的意义不大，未必能赚回来税费，一般都是买完房再增加30%左右的额度才值当折腾一下。本来今典花园的溢价也不算多高，平级置换我觉得犯不上，留着也挺好。
仅供参考。
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我们家现在的房子最初是以给单位交房租的方式租住的，后来说只要一次性交个几万块钱，产权就归个人，我妈算来算去，觉得还是租起来值，按照现有的租金，租一辈子也用不了几万块。但后来房价突然就涨上来，周围的同事纷纷买房，我妈才忙不迭地跟着交了钱，而那时已经比最初的价格高很多了，我妈拍着胸脯说幸亏没一直犯傻。城里的老房子也涨了，拆迁了一大批之后，老北京都搬到了五环外，而余下的那些院子就格外珍贵起来，我奶奶家的小院据说有人报了几百万，虽然没卖，但还是让我们全家欢欣鼓舞，奶奶一再说，落实政策那会儿把房子给跑下来算是跑对了。他们又提起我当初哭闹着死活不让小船哥他们搬走的事，这我也认了，对现在的我来说，在北京城里核心地界上有一处自己家的房产，显然比我那缥缈久远的初恋重要多了。——《曾少年》
#北京出租房每间居住人数不得超2人#【北京发布新版租房合同示范文本：明确禁止违法群租[思考]】#北京禁止违法群租#今日（7月8日）北京市住建委表示，为合理引导住房租赁行为，维护租赁当事人合法权益，减少交易纠纷，降低交易成本，北京市住建委会同北京市市场监管局制定并发布《北京市住房租赁合同》《北京市房屋出租经纪服务合同》《北京市房屋承租经纪服务合同》三个合同示范文本。
新版住房租赁合同增加了禁止违法群租的相关要求。《北京市住房租赁合同》《北京市房屋出租经纪服务合同》示范文本均在说明中强调，不得改变房屋内部结构分割出租、出租房屋人均居住面积不得低于5平方米、每个房间居住的人数不得超过2人等有关禁止违法群租的文件规定内容。
同时，在合同中通过设立房屋整租、分租有关事项条款，明确禁止违法群租。（via新京报 ）
