今年宝安区要说哪个新房项目最引人关注,莫过于沙井海岸城。这两年宝安沙井是一个炙手可热的区域,去年深圳卖的最好的项目,沙井占了两个,一个是万科星城,一个是华强城。
万科星城去年卖了2324套,华强城不示弱也卖了1528套。两个都是超级大盘,目前基本都卖完了。
基于大家对西部热土的看好心态,沙井海岸城必然也会受到很大的关注,当然老马也是很关注的,毕竟也是一个很不错的刚需盘。今天就跟大家一起来看看这个项目。
今天主要看一下项目的一些整体情况,今年预计会入市的是海岸城一期(锦园)。
一、房价背景
1、深圳整体房价
照例,我们先看下深圳最近的房价。不过说着房价之前,先说个有意思的事。
前两天(4月22日)深圳市住建局和市市场监管局召开发布会,针对最近深圳房价上涨的话题做了一些回应。主要有几点:
第一点是针对舆论反映近期部分住宅小区二手房价格过高问题。
住建局说,经初步调查,主要是部分业主挂牌价过高,存在严重背离市场行情的情况。但挂牌价不等于成交价,根据国家统计局公布的数据,今年一季度深圳新房价格上涨1.0%,二手房上涨2.8%,房价总体平稳、略有上升。
第二点是针对最近有些楼盘很火的问题。
住建局说,最近比较火的两三个楼盘都集中在南山、宝安等热点地区,其他区的销售、交易总体是稳定的,不能真实地反映深圳楼市行情。
第三点是针对有网友反映部分楼盘存在“喝茶费”“捂盘惜售““恶意加价”等问题。
市住建局说,已高度重视,并联合有关部门深入调查,一旦发现违法违规行为,将依法依规严肃处理。
大体意思就是深圳房价涨的不多,一季度涨了2.8%。
涨多涨少,咱也不要慌,自己判断。
回到主题,深圳3月的房价62212。想想去年才五万多,好像没那么贵……(我竟然用了“才”!!!)
来自中原官网
2、项目所在区房价
沙井海岸城位于宝安区,宝安区3月份二手房挂牌价64517元/平,均价已经超过深圳整体房价,项目位于沙井中心区,沙井片区现在的二手房价53708 元/平。
房价信息来自中原网
3、项目所在版块房价
项目所在的版块目前没什么新房,去年开盘很火的万科星城和华强城基本卖光了。最近网上有人传万科星城还有存货,不过要交30万的茶水费才能买得到,不过消息很快也被辟谣了。官方说已经都卖完啦,不要yy了。
去年开盘的比如万科星城、华强城、柏林君瑞等均价在4.5左右,其他的二手房比如拾悦城、丽莎花都、棕榈堡花园,均价也在4.1-4.3万之间。除此之外周边项目不是很多,很多农民房之类的建筑。
项目周边新房二手房参考均价
最近,老马也看到网上有一些有趣的新闻,说是沙井不少小产权房蹭着热度也在涨价,有些不错的小产权房还封盘不卖了。现在那边好的小产权房一两万吧,到时候海岸城开盘估计会蹭着热度涨一些。
二、项目信息摘要
1.项目预计入市时间
海岸城一期预计今年入市,具体什么时间我们以官方发布为准。
2.项目预计入市价格
项目现在定价没有什么消息,参考目前周边项目万科新城和华强城项目价格,沙井海岸城,老马预计4.5-5.0万/平。
3.项目优缺点
现在官方还没有发布户型方面的信息,没办法知道户型怎么样,所以说说大的感觉。
优点:价格友好,如果价格四万多的话是很适合要在深圳买房的刚需客;坐拥未来区域发展利好;优质的学区资源(待官宣);巨大的商配设施;未来交通便利,四通八达。
缺点:区域现状比“偏”,周边没什么项目,农民房小产权很多,配套也不是很完备,轨道交通只有一条11号线。
三、项目信息详解
1、项目介绍
沙井海岸城位于宝安区,在中心路的附近,与地铁马安山站最近的距离约400米。
沙井海岸城是旧改项目,项目拆除用地面积2.5万㎡,开发建设用地面积1.2万㎡,计容积率建筑面积80万㎡。建成后会形成涵括住宅、商业、写字楼等计容总建面超过80万㎡的超大型综合体,会成为沙井目前最大体量的综合物业。
项目和博林君瑞、万科星城等盘的距离非常近,周边未来的商业气氛浓厚,服务设施齐全,地理位置优越。
万丰海岸城共包括六个地块,项目名称分别为锦园、珑园、珺园、玺园、海岸大厦(三期)、瑧园(三期)等。其中五个住宅项目中,珑园、珺园均为回迁房,锦园为商品房+保障房,玺园、瑧园为商品房。
率先入市的或为海岸城锦园,目前在建中,建设用地面积8959.75㎡,仅占沙井海岸城整体建设用地面积的7%,其中幼儿园占地3600㎡,规划有488套住宅。
从规划平面图看到,锦园位于项目的最西侧,和规划中的九年制学校及小学用地相邻,与项目内的其它住宅地块相对隔离。
锦园主要由2栋33-43层高的住宅楼(含1栋33层保障房)及12班幼儿园组成。2栋住宅纵向排列,和幼儿园平行布局。并将建有社区健康服务中心、社区老年人日间照料中心,以及养老院共约1.2万㎡。
该项目建设用地面积约8959.75㎡,总建筑面积为77480.18㎡,计容积率建筑面积56302.52㎡,容积率为6.28。
其中,商品住宅43层,约135米的建筑高度,规划272户,且户型套内建筑面积均小于90㎡,说明会以中小面积段产品为主;保障房33层,约100米高,规划216户。
四、项目配套
1、商业配套
沙井海岸城建成后,项目自带14万㎡商业,拟建筑面积超80万㎡,将建成集住宅、商业、产业研发等多种业态为一体的产业综合体。
在项目附近随着西荟城的开业,京基百纳、天虹、沃尔玛、华润万家等商家的先后入驻,使得目前沙井的居住氛围已逐渐形成。
未来,随着海岸城进驻后,沙井片区将达到约100万㎡的商圈规模,形成以京基百纳广场、双天虹和海岸城为核心的商业配套中心。
2、教育配套
传闻深圳外国语学校将入驻海岸城,如果传闻属实这将是沙井海岸城核心卖点之一。
虽然还只是猜测,并未看到官方消息。不过据深圳自媒体楼校长爆料沙井海岸城已经拿到教育局签批文件,将引进深圳外国语九年制学校,已经是板上钉钉的事。
从《深圳市城市更新单元计划第四批计划》这个文件中我们也可以看到,海岸城将会落实不少于30班小学、不少于48班初中。加上宝安区教育局多次提到将引进重点学校,也可以确定网上传言十有八九。
年初的时候网络上也传出了该校效果图。
深圳外国语学校创办于1990年,是市教育局直属重点学校、广东省一级学校、全国文明单位、是教育部确立的全国依法治校示范校、全国首批13所可保送20%高中毕业生上重点大学的外国语学校之一。
如果落实,该校如此优质的学位资源也将引来众多家长的“抢夺”。
3、交通配套
交通配套方面,项目距离地铁11号线马安山站直线距离400米,从马安山站直达福田中心区约13个站点。未来将有地铁18号线(规划中)、26号线(规划中)两条规划线路经过项目附近。
区域内有多条主要道路,宝安大道,将沙井与机场、福永、西乡、新安串联,并接驳深南大道。
城市轨道交通方面,已建成的地铁11号线是连接市区的主要通道。随着未来地铁12号线、20号线、18号线以及穗莞深城际等的陆续开通,轨道交通上将形成进一步改善。
五、最后
最后说下沙井项目为什么这么火。这两年,大家估计都注意到了,深圳楼市最火的地方就是在西边,而西边最火的区域之一就包括了沙井片区。为什么一个以前很多人都看不起,到处都是农民房的地方突然变得如此受欢迎呢。
主要原因就是沙井所处的区域位置,享受到了各种政策规划利好的“关照”。
从深圳的城市规划看沙井,沙井正好坐落于深圳西部发展轴上,地处粤港澳大湾区核心区域,是最靠近空港新城、海洋新城外围的中心区域,也是广深科技走廊的关键节点。此外,沙井还是宝安区“三带两心一谷”中部黄金发展带上的重要节点。
作为广深科技创新走廊十大核心创新平台,空港规划为深圳国际会展城、会展田园城、海洋新城、宝安综合港区的“三城一港”空间格局,建成后将成为粤港澳大湾区的战略支点,以及深圳市加快发展湾区经济、建设一流湾区名城的重要力量。
在粤港澳大湾区格局以及“三城一港”等诸多规划下,沙井各方面发展迎来前所未有的利好。随着深圳城市中心向西转移,沙井升值潜力巨大,自然成为了投资深圳的热点版块。
最后最后,老马还是要说一下,购房者还是要根据自己实际情况来,不要被一些高大上的概念,尤其是一些 媒体煽动文章影响。所谓区域发展利好,对于购房者来说无疑是存在的,能兑现多少以及多少年后才能兑现,存在不确定因素。当前有些地方房价的上涨就是因为有这种区域利好因素的推动,有些地方房价甚至已经透支了未来区域利好带来的房价空间,不要一味追热点概念。
——End——