与往年不同的是，随着中央环保督察组和国家海洋督察组相继入驻，一场席卷海南全省的生态监管风暴正改变着海南楼市走向。根据中央环保督察组反馈意见，海南省一些市县重经济发展、轻环境保护，热衷于搞“短平快”的速效政绩工程，财政过分依赖房地产，房地产企业指到哪儿，政府规划跟到哪儿，鼓了钱袋、毁了生态。
对违规违法项目实施“双暂停”（暂停建设、暂停营业），全面停止办理产权式酒店用地审批，严禁围填海，严格管控海岸带、生态红线区域以及中部生态核心区内的房地产开发等一系列政策出台，能否根治海南填海造地“失序、失度、失衡”的“病灶”？戴上生态“紧箍”的海南楼市将走向何方？
近日，《中国经营报》记者深入海南省海口、三亚、儋州、万宁等填海造地问题突出的多个地市展开了调查，试图揭开海南“向海要地”“向海要房”热情高涨背后的成因。
房地产“一业独大”
“海南真的不能再做‘房地产加工厂’了。”近日，海南省国土资源厅副厅长吴开成在一次新闻发布会上公开表示。
据了解，尽管海南省海口、三亚等多地启动了限购措施，但这并未阻止房地产市场的持续火爆。例如，海口市统计局数据显示，海口市房屋销售面积549.47万平方米，比上年增长27%；三亚全市商品房销售面积213.79万平方米，增长41.1%。截至12月底，三亚市商品房库存196.65万平方米，去化周期仅约7个月。
儋州和万宁房地产市场销售面积和销售金额均出现大幅增长。儋州全市房屋销售面积246.6万平方米，比上年增长147.0%；房屋销售额为184.36亿元，比上年增长131.6%。前三季度，万宁市商品房销售面积93.49万平方米，同比增长63.3%；商品房销售额122.33亿元，同比增长116.5%。
不过，商品房销售火爆的背后，房地产“一业独大”的局面并未改观，三亚、万宁、儋州等地经济增长对房地产业仍存有较大依赖性。
以三亚市为例，在海南省全力进行房地产调控以改变对房地产业依赖性较强现状的背景下，房地产业仍是稳增长的重要产业，房地产开发投资的占比不降反升。三亚市统计局数据显示，全年房地产开发投资同比增长34.1%，占固定资产投资的比重达63.3%，高于上年同期10.9个百分点。
“投资结构单一，投资结构不合理的问题比较突出。一方面，房地产开发投资占比大；另一方面，实体经济投资项目少。”三亚市统计局表示，全市经济增长对房地产业有较大依赖性，房地产业对全市经济增长影响明显。房地产业增长14.6%，对经济增长的贡献达33.0%，占GDP的比重同比提高1.7个百分点。
万宁市的情况同样不乐观。该市统计局公布的数据显示，前三季度，全市固定资产投资105.79亿元，其中房地产投资62.55亿元，占全市固定资产投资的59.13%，占比超过一半。
“随着我省对房地产业调控政策的继续实施，势必影响我市房地产业的发展，房地产业一旦增长放缓，固定资产投资将受到很大影响。目前我市主要依靠房地产开发投资拉动固定资产投资的结构亟待优化。”万宁市统计局表示。
中原地产首席分析师张大伟在接受记者采访时认为，海南相对缺少工业基础支撑，本身依赖旅游和房地产业，相对来说房地产对经济增长和投资拉动短期见效快，也让海南一些地方特别是沿海的部分的县市养成了“房地产依赖症”，从目前出台的一系列政策来看，肯定会寄希望于逐步降低对房地产的依赖，但是最终降低多少还要看政策落地的力度和时间。
填海造地规模失控
事实上，上述多个房地产热销地市也成为了此轮环保督察问题频发的重灾区。
根据记者获得的国家海洋督察组反馈意见整改清单显示，海南全省共有30余项问题需要整改，整改期限为12月底前。
记者梳理发现，海南省部分地市存在的海洋生态保护问题主要包括分批审批规避监管、擅自调整填海土地性质用于房地产开发、以罚代管查处不及时、部分填海造地项目土地长期闲置等。
例如，~，海口市政府及海洋部门在海口如意岛项目用海审批过程中，将只拥有一个立项文件的19个项目分两批确权给如意岛投资有限公司及其9家子公司，共批准填海386.13公顷用于旅游娱乐基础设施建设，规避国务院监管。
在万宁、儋州等地，还广泛存在擅自调整填海造地项目土地性质用于房地产开发的违规行为。例如万宁日月湾日岛项目申请、批准的用海类型为旅游娱乐用海，海南省海洋部门也明确要求“禁止填海造地开发普通房地产项目”，但~项目填海竣工验收后，万宁改变旅游用途的5.6公顷用于房地产建设。
据了解，监管不力、处罚不严成为违法填海乱象丛生的重要原因。例如，根据督察反馈，三亚在明知红塘湾围填海项目存在违法用海的情况下，多次召开会议要求加快推进，三亚市海洋部门也对三亚红塘湾海域违法填海查处不及时，以罚代管，放任违法填海行为，导致违法填海面积由13.42公顷扩大到101.59公顷。
而海口市灯塔酒店项目、文昌市椰林湾度假村人工岛项目、南海度假村人工岛项目填海成陆后，至今仍未进行开发建设，土地使用处于闲置状态。
