今年的楼市用一个词来形容的话，那就是“变化无常”，一会限购，一会放松，然后再收紧，接着再放松，让我们老百姓们，都开始眼花缭乱起来了，不知道如何选择？
有网友就给我私信，说打算明年买套房，不过又担心自己是高位接盘，可是不买又担心未来买不起。
我相信不止一位网友有这种想法，尤其是在楼市扑朔迷离的阶段，买房和不买房就显得特别纠结。如果单从国家对房地产的态度来看，其实是不该买房。根据国家中原地产研究中心的统计数据显示，1-8月，全国房地产调控政策高达367次，创出历史记录。
但从其他方面来看，又觉得政府是打算放松房地产，无论是张家港放开限购，还是LPR下调，资金监管放宽松，都在告诉我们，明年将会是楼市的春天。
为此，我请教到一位经济学家，让他来告诉我们，到底明年是否应该买房，如果不买的话，后会是“偷乐”，还是“吃闷亏”？
经济学家认为，房价涨跌要看这三个因素。
一、看房地产未来的需求。
按照经济学家的说法，我们城市化已经面临天花板了， 那么未来买房的需求一定会减少。这就跟车子一个道理，当进入到成熟期后，产量过剩，需求也就降低了。
比如，经济学家李奇霖此前测算过，预计未来，全国住房需求是79亿平米，而-三年时间内，就已经透支了11亿平米，占比达9%。因此，接下来的时间，房子的需求会因之前的投资，导致买房变少。当然，大城市依旧购买力强盛，需求减少，更多会发生在三四五线城市。
由此可以看出，需求会不会停止，我们不知道，但一定会“减弱”。
二、购买力人口的减少。
众所周知，人口是房地产最坚实的支撑，楼市离开人口谈房价，就是耍流氓。而我们这20多年的房价，为什么能涨的那么快，主要还是有25-35岁的年轻人群体买房结婚的需求。当然，还是得益于1963-1976年和1985年和1991年的“婴儿潮”，才有着这么多年轻人口。
但我们现在的生育率呢？截止到，中国出生率为10.94‰，新增出生人口1500万人，较上一年减少200万人，未来有可能继续下行。
还有，我们的新生人口是1100万，比减少了400万，比减少了600万，预测将会继续下降。
因此，可以看到未来10-，消失的年轻人口，意味着长期的购房需求也会消失，毕竟，只有年轻人的婚房，中小学生的学区房，中年人的改善房，才是拉动楼市增长的核心动力。
三、货币增速变慢。
根据数据显示，从到，M2（流通中货币）的均值增速为15%，说明人民币贬值，通货膨胀，市面上流通的钱多，导致房价再一步升高。
但从近两年的数据可以看到，银行理财、信托、券商资管等影子银行的规模都开始下降。并且M2的增速对比，只有6.8%，创下历史新低。
加上国家今年严格控制资金的去向，资金想要流入房地产行业变得很困难，而且今年的几次降准，基本都没有怎么放水，就算放水也只是让货币去往实体经济。
所以，在这种情况下，货币不再像过去一样，疯狂的涌入楼市的话，房价想要继续涨，将尤为困难。
那么明年不买房，后会“吃闷亏”还是“偷乐”？
结合以上三点，可以看到，需求变少，人口减少，货币增速变慢。那么房价还想跟过一样上涨，已经不太实际了。特别是三四五线城市的部分地区，能够维持不跌的局面，就算万幸了。
因此，经济学家希望大家知道，除开大城市外，其他城市，基本都是“稳重有降”，或者是“缓跌”，别在希望牛市能够再来一轮，也别在想着楼市暴富的机会了。
总而言之，对购房者而言，假如手里略有积蓄，换一套自住房未尝不可，假如你想把手中的闲钱都换成房子，甚至还想加杠杆囤房，还是早点清醒比较好。
对于以上经济学家给出的看法，你是否认同呢？可以在下方评论区留言。
