章哥,房地产从业二十年的投资专家，通晓业内的一切门道。以下内容来自内部分享。
章哥说买房微信公众号提问
提问1：
章哥好，我提个正困扰的问题。是因为近期感觉房价要上涨，而我家有两套房，一套是父母名下的光明楼老房，价值400左右，目前出租。一套是我们夫妻名下，角门的三居，现在自住。我们现金不多，但是有公司的内部股份，约200多万，每年收益10%左右。请问，如果房价真的上涨，我们是应该卖掉一套呢，还是用二套资格再买一套？很纠结，请给个明确建议，谢谢了。
回答1：
1、 该买房还是该卖房，这是个很好的问题，极少有人能提出来。
2、 在我看来，买与卖，其实目的是一样的，就是为了保证资金安全，本金和收益的安全。
针对你的实际情况，就是用收益10%的股权来换取一套房子是否收益更高？或者说是用房子换取资金存银行是否更安全？
3、 卖掉股份来买房，这就要衡量两项的收益和风险。股份的收益是10%，但能不能保证持续下去，能不能保证公司没有亏损和倒闭的可能？当然，任何公司都有成为腾讯的可能，但商业的风险性也是相当大的，不能不考虑。所以，你必须依据自己对公司的了解程度，对未来做出判断。
而房子呢，租金收益每年最多不到2%，其收益完全依靠于房价的涨幅。既然是投资，那对短期的涨跌不必太在意。
从长远的角度看，北京的房产肯定会持续升值，至少超过CPI指数。但是，就算是长期升值，每年的平均涨幅应该也就在6%左右，不会太高。尤其是在房住不炒的指导思想下，政府一定会对房价进行严控，指望像前几次那种的暴涨已经不太现实了。
所以说，房子作为不动产，风险很低，但平均收益是赶不上股份的。但股份虽然现在收益高，但不代表未来没有风险，当然这点需要您自己来判断。
如果让我来选择的话，那我选择房产。因为既然是投资，那第一原则就是避险，并不追求短期的高收益。
4、 是否卖掉房子存银行，还是同样要看两种产品的收益与风险。银行存款或保本理财产品，风险几乎为零。但收益也很保守，按照现在的利率，基本上最高在5-6%。
而北京的房产，从长远看收益率是超过存款的，但其中也会有波动，并不稳定。而且，房产投资还有一个缺点，就是变现相对困难，一般至少需要几个月时间。
如果让我选择，依然选择北京的房产（其他城市的房产就得具体分析了）。因为和银行存款相比，北京房产的风险也几乎为零，也就是长期（）来看下跌的概率非常小，可以忽略不计。而收益却超过银行利率。
5、 至于是否卖掉房产，你肯定还有一个准备博差价的想法。在高峰期卖出，在低价期再买回来。但是，这就和股票一样，没人能准确的预测出市场行情。而股票还好说，随时可以交易，但房产不行，交易周期相对很长，这样就更无法踏准节奏了。
按照前几次涨跌的规律，北京都是涨一年跌几年，涨100%，跌20%。但是这种先例还是太少，完全不能当做参考。
中国是个政策性非常强的市场，一道政令就有可能让牛市熄火。典型的比如“326新政”，一下子就给了公寓市场以毁灭性打击，那些高位接盘的投资人到现在还在亏损。
所以，博差价的这个想法请慎重考虑。因为你毕竟不是专业投资客，做不出准确的判断。作为普通投资人，还是稳健的持有，不炒房为好。
6、 总结：从投资的避险和稳妥考虑，建议卖掉股份，再买一套房。但不建议卖掉现在的房产。
提问2：
章哥请问，北京西红门、黄村与天宫院板块，哪个的未来升值空间更大？我是刚需小白，目前看天宫院的新房很不错，对于自住来说很好，就是价格也不算低，也有些远。黄村和西红门新房较少，价格更高。二手房虽然价格合适，但总觉得房子有些旧了。所以想听一下您的建议。
回答2：
1、 如果对新房没有特别的执着，从投资的角度看，首选二手房。因为在同类型的产品中，无论在北京那个板块，二手房在5-的回报率都要超过新房。
当然，我理解很多人对新房的向往，不想住别人住过的房子。这是个人偏好问题，无法评判。
2、 如果对比这三个板块，那西红门和黄村可以等同，短期（5年）左右和天宫院的升值是差不多的。（请去知识星球里读一下我写的《买房投资区域选择手册》，相信会对你有帮助。）
3、 但天宫院毕竟有产业基地，而且近几年发展很快。现在虽然还是个睡城为主，和天通苑回龙观，甚至燕郊都差不多。但从长期（）来看，其涨幅有可能超过西红门和黄村。
当然，在周期内其受到市场波动的影响也会比较大，如果卖房时没选择好时机，很可能会受损。
4、 以燕郊来说，-曾快速上涨，但限购政策出台之后呢，跌幅达到40%左右，远远超过市区。很多投资人都因此被套牢。
这就是由区域内的居住人群所决定的，基本都是积蓄不多的刚需。抗风险能力弱，受外界的影响大，在短期内很难改变。
5、 总结：纯粹从投资的角度出发的话，处于稳健的考虑，建议选择黄村或西红门的二手房。但如果是长期居住，且对新房有偏好，那就选择天宫院。
未来的房地产市场，既有贵如黄金的区域，也有便宜如葱的地段。当初闭着眼买房都发财的阶段早就过去了，而且一去不复返。
今天要想靠买房投资来获得投资收益，必须掌握方法论，否则必定跑输大盘。
章哥说买房微信公众号提问。
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