装配式建筑最早可以追溯到17世纪的美洲移民时期，而其真正的高速发展则是在18世纪~19世纪，工业革命带来的城市人口急速增长以及第二次世界大战后急迫的灾后重建需求，使装配式建筑快速普及，经历了几十年至上百年的发展，美国、日本、欧洲等发达国家的装配式建筑占比目前已经达到80%以上，而国内的装配式则是刚刚起步。
如何定义装配式
装配式是指一种在工厂预制构件、在现场连接安装的建造方式，区别于传统建筑模式，装配式大大减少了人工作业和现场湿法作业，且融合了大量数字化技术，符合建筑业产业现代化、智能化、绿色化的发展方向。根据主体结构的不同，装配式建筑可以分为钢结构、混凝土结构、木结构及其他三种。
装配式建筑目前渗透率较低，商品房为主要应用领域。全国新增装配式建筑面积4.2亿平，较增长45%，占新建建筑面积的比例约为13.4%，近4年复合增速为55%。
分类型看，装配式混凝土结构建筑2.7亿平，占比65.4%，主要应用于住宅、办公楼、教学楼、医院等，是目前渗透率最高的一种装配式结构，钢结构建筑1.3亿平，占比30.4%，主要用于大跨度厂房、体育馆、超高层办公楼等，木结构及其他仅占5%左右。从应用领域来看，装配式主要用于商品住房、公共建筑和保障性住房，占比各为41%、22%、13%。
除了主体结构，装配式产业链的另一个重要环节就是装修，根据住建部，装配式装修是指“采用干式工法、将工厂生产的内装部品在现场进行组合安装的装修方式”，按模块来分，通常包括内墙/地面/吊顶系统、管线集成、设备设施以及整体部品等，其施工方法同样为干法施工，全部构件均为工厂预制、现场组装。全国装配化装修建筑面积为4529万平，仅占装配式建筑面积的10.8%。
装配式的优势何在？
相较于传统建筑，装配式建筑在建筑品质、施工工期、节能环保等方面都具有难以比拟的优势，而目前推广上的最大难点之一—建设成本—也有望在产业链形成系统化、规模化生产后顺利解决。
以预制率35%的30层住宅项目为例，PC装配式建筑较传统建筑可节约工期20~45%、减少能源消耗20~40%，现场施工人数、建筑粉尘分别降低60~75%、20~30%。
1)品质：传统建造方式对人工的依赖性较高，品质监控难度大，而工业化生产的材质和装配式的建造方式更容易形成一套规范化系统，确保产品品质;
2)工期：装配式建筑的大部分构件均在工厂完成，水电安装与主体安装可同步进行，整体交付比传统建筑快30%~50%;
3)节能环保：传统建筑材料浪费现象严重，建造过程还伴有粉尘、噪音、建筑垃圾等，而装配式建筑现场以干法作业为主，可有效减少能源消耗以及环境污染;另外，装配式建筑由于其可拆除的特性还可以实现重复利用;
4)建造成本：由于产业配套不完善、相关技术不成熟等问题，目前装配式的建造成本，尤其是钢结构，依然明显高于传统建筑，但在人工成本高攀的背景下，其建造成本的下降空间远高于传统建筑，加之后期运维费用更低，故从建筑全生命周期角度来看，装配式未来将具有更大的成本优势。
装配式模式下有望涌现更多优秀民营设计、加工企业。按照产业链，装配式可以简单划分为上游设计研发、中游构件生产、下游施工运维三个环节。考虑到EPC模式受到政策大力推广、以及建筑央企、国企较强的接单能力，我们认为总承包依然是趋势，但装配式模式下各环节的专业界线更加清晰，设计、加工环节的地位提升，盈利天花板更高，有望涌现更多优秀的民营企业。
而装配式装修方面，由于其与传统全装修的技术类似，且主要壁垒仍为管理，除了已经深耕多年的装配式装修企业，如青岛海骊，我们认为行业的主要玩家仍将以传统装饰企业为主，但受益于更加规模化、标准化的生产流程，行业集中度有望提升，龙头的市场空间可能被进一步打开。
20世纪50年代至80年代，国内装配式曾迎来一段短暂的浪潮，但由于技术、材料有限，房屋质量堪忧，唐山大地震使不少预制混凝土结构毁坏。，国务院办公厅转发《绿色建筑行动方案》，旨在“转变城乡建设模式和建筑业发展方式，提高资源利用效率，实现节能减排约束性目标”;
则是装配式建筑的政策元年，《关于大力发展装配式建筑的指导意见》正式发布，明确提出“力争用左右的时间，使装配式建筑占新建建筑面积的比例达到30%”这一具体目标，之后几年内，相关部门又陆续出台了一系列施工、检测、评价等标准类文件，政策助力下，装配式已初具规模，近期住建部等多部门再次联合发文支持建筑业转型升级。
传统建筑主要有总包和分包两种形式，区别主要在于分包方是直接与发包方签订合同还是与总承包商签订合同，装配式建筑则是由设计管控全流程，企业在拿单之后可以通过完善设计环节、结合BIM等信息化技术进行准确的成本预算、材料购买、构件加工、现场堆放及安装，极大地减少了材料浪费、实现规模效应，从这个角度来看，我们总结了传统建筑与装配式建筑的四点差异：
差异一：设计环节地位提升，管控全流程，有望突破传统建筑的盈利天花板;
差异二：商业属性改变，实现了建筑行业服务业到制造业的升级，增强规模效应;
差异三：交付模式变化，装配式建筑可以灵活调节“生产”与“销售”环节的先后顺序，项目周期大大缩短，企业现金流有望出现明显好转;
差异四：原材料采购集中化，节省成本，规范流程。
传统建筑的研究体系更偏重自上而下，一般是以政策跟踪为起点，以企业订单为跟踪结果，但由订单到业绩落实这一环节则缺乏有效的研究指标。
对于装配式而言，同样存在总包和分包两种企业，其中总包企业的研究方法与传统建筑企业类似，由于目前专注装配式总包的企业较少，这一部分我们减少赘述;装配式分包，最常见的就是构件加工制造，对于这一类企业，量价跟踪是我们进行研究时最重要的环节之一。
量的方面主要取决与需求，研究方法一样是自上而下，即“政策—区域—项目”，后两个环节分别考验的是企业的产能布局以及拿单能力。价格跟踪这一环节则更加具有时效性，首先，成本端，水泥、钢材、人工等价格都十分透明、较易跟踪。而下游的市场定价通常由供需关系、议价能力等多方博弈形成。但由于装配式建筑的上游客户通常为房企或总包商，故企业议价能力相对较弱，一般会由供求关系形成一个区域性的价格水平，同样是可跟踪研究的数据。图片来源网络如有侵权私信删除
