法律知识要点：在租赁合同纠纷中，出租人通过采用停水、停电的方法应对承租人的违约行为，是常常采用的措施之一。但是，出租人通过停水、停电的方法应对承租人的违约是否符合法律规定，在司法实务中存在一定的争议，很多人对此也存在困扰。
结合法律规定和司法实务，笔者认为对于出租人能否通过停水、停电的方法应对承租人的违约行为，要区别以下不同的情形，千万不能任意采用这种方法应对，否则可能构成严重违约，给承租人造成损失的，还要承担赔偿责任。
一、租赁合同中约定承租人有违约行为时，出租人有权停水、停电的。
在租赁合同中有明确约定的，该约定不违反法律规定，符合当事人意思自治原则，合法有效。因此，出租人可针对承租人的违约行为进行停水、停电措施，不需要考虑违约的严重程度、租赁合同是否解除或终止，也不需要提前通知。
二、租赁合同中未约定出租人是否有权停水、停电措施的。
对于租赁合同中未约定承租人有违约行为时，出租人是否有权停水、停电措施的，要进一步区分这些情形：
1、承租人构成严重违约，达到合同解除条件，并且已经向承租人提出解除租赁合同的，此种情形出租人没有义务再履行合同，完全有权采取停水、停电措施。例如，合同约定承租人拖延支付租金超过三十日的，出租人有权解除合同，当出租人行使合同解除权后，不再履行合同义务，当然有权采取停水、停电措施。
2、租赁合同到期后，承租人拒绝搬离的，出租人有权采取停水、停电措施。租赁合同到期后，双方同意可以续租，视为不定期租赁，如果任何一方不愿意续租的，则租赁合同终止，出租人没有义务再履行合同，在实务中有的租赁合同到期后，承租人不愿意搬离，继续占有房屋不交还，这种情况下理所当然的可以采取停水、电等相关措施。
3、承租人有违约行为，但达不到解除合同的条件或者承租人有严重违约行为，出租人未选择解除合同的，出租人不能采取停水、停电措施。为什么这两种存在合同履行的情形下，出租人不能采取停水、停电措施？因为，此时出租人采取停水、停电措施对抗承租人的违约行为时，相当于以违约的方式对抗承租人的违约行为，本身也属于违约。有人认为这种情况下，出租人可以行使同时履行抗辩权，这种理解笔者并不赞同。租赁合同履行期间，保持租赁物符合正常的用途是出租人的基本义务，在合同未解除的情况下，针对承租人的违约行为停掉水、电，明显属于用违约方法对抗违约行为，并不是同时履行的问题。
需要特别注意的是，如果出租人采取停水、停电等措施的，应当合理的提前一些时间通知承租人，出租人虽然有权采取停水、停电等措施，但是避免损失扩大也是出租人的义务。例如，商铺租赁中，承租人可能存在许多冷藏的商品，如突然采取停电措施，可能会给承租人造成不必要的损失，提前通知可以让承租人有时间采取必要的措施避免损失扩大，即使最终承租人未采取必要措施，也确实因停电造成了很大的损失，但出租人已经履行了避免损失扩大的义务，对该损失不再承担任何责任。
