土地增值税是房地产企业最重要的税种，但遗憾的是一直以来存在诸多争议问题，其中利息扣除问题也是大家关注的争议点之一。近日又有朋友问到房地产企业民间借贷的利息能不能在土增清算中扣除？这个问题看似简单，要说清楚却并不容易。特将相关规定及分析汇总如下：
一、土地增值税相关文件是如何规定利息扣除的？
《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》和《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函[]220号）文件都谈到了这个问题，其中220号文件谈的尤为详细：
三、房地产开发费用的扣除问题
（一）财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，在按照‘取得土地使用权所支付的金额’与‘房地产开发成本’金额之和的5%以内计算扣除。
（二）凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用在按‘取得土地使用权所支付的金额’与‘房地产开发成本’金额之和的10%以内计算扣除。
全部使用自有资金，没有利息支出的，按照以上方法扣除。
（三）房地产开发企业既向金融机构借款，又有其他借款的，其房地产开发费用计算扣除时不能同时适用本条（一）、（二）项所述两种办法。
（四）土地增值税清算时，已经计入房地产开发成本的利息支出，应调整至财务费用中计算扣除。
二、如何理解政策背后的实务落地与争议问题
这段政策至少告诉我们这几点：
1、利息的会计处理和所得税处理都是计入开发成本，而土增清算时必须从开发成本剔除作为费用扣除；
2、房企可以选择利息据实扣除或者按照比例扣除，这一点虽然在个别地方税务机关还有争议，但总局的态度始终是明确的。由于据实扣除有诸多限制，如何选择也是房企财务需要考虑和测算的；但是这两种扣除方法不能同时并存，只能选择一种。
3、据实扣除至少需要三个条件同时成立：
（1）能够按转让房地产项目分摊
如果房企借款不只用在一个项目中，就涉及不同项目的分摊问题。这里如何实施分摊是问题的关键，土地增值税并未明确必须使用哪种方法，明确看到规定的只有企业所得税的规定，按照国税发31号文的规定，“借款费用属于不同成本对象共同负担的，按直接成本法或按预算造价法进行分配。”
其中，直接成本法指按期内某一成本对象的直接开发成本占期内全部成本对象直接开发成本的比例进行分配。
预算造价法指按期内某一成本对象预算造价占期内全部成本对象预算造价的比例进行分配。
土地增值税清算中所界定的分摊我认为可以参考这里的两种方法，实务中也有直接要求企业按照建筑面积法分摊的情况，两种方法对于相似的项目和业态差异不大，但对于不同的项目和业态可能存在一定差异，需要企业特别小心，争取对自己有利的分摊方法。
（2）能够提供金融机构证明
这是争议最大的一个条件，金融机构证明究竟是金融机构对于借款本身的证明还是对于利率高低的证明？如果是认定为对于借款本身的证明，就意味着只有企业从金融机构借款才可以在土增清算据实扣除；如果是后者，则意味着只要取得金融机构利率高低的证明就可以，实务中绝大多数税务机关认定的是前者，也就是只有金融机构借款方可在土增清算扣除利息。
当然，金融机构的概念是大于商业银行的，但什么又是金融机构？通常只有取得金融许可证的机构才被认定为金融机构，这一点企业特别需要注意，避免因为理解失误导致涉税风险。
（3）不能超过按照商业银行同期同类借款利率计算的金额
由于是金融机构借款，信托、小贷公司等金融机构可能收取较高的借款利息，税法文件又界定了利率高低的问题，实务中这个同期同类借款利率几乎无法界定，因为利率早已放开成为市场化，只要是金融机构借款利率基本都得到认可。
分析了这么多，其实我们已经可以得出结论，如果房企从非金融机构取得借款，支付的利息不能再土增清算中选择据实扣除，只能按照10%比例统一扣除。
三、特殊的统借统贷与委托贷款是否属于金融机构借款？
统借统贷业务中，银行借款给集团公司，集团公司借款给房地产公司，对于房企来讲，是否属于金融机构借款呢？我个人认为明显不属于，也有个别人认为能够拿出金融机构给集团的借款证明，但这并不是给房企的借款证明，应该不能被采信。
委托贷款是指A企业通过银行借款给B企业，三方签署协议，银行提供服务收取服务费并代收利息，但很清楚从法律层面借款方仍未A企业，而非银行，因此即使银行代收利息并提供利息单，仍然不属于金融机构借款，不能在土增前据实扣除。
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