【裁判引言】
征收过程中，钉子户往往会拿到比先走的被征收人更高的补偿，这时先签协议的被征收人主张按“钉子户”的标准找差价是否支持？
【裁判主旨】
征收当事人双方签订的补偿协议一般系合法有效的，意味着这是双方当事人自愿选择作出的补偿方案。征收人应当按照协议约定履行自己的补偿和安置义务，被征收人也应该按照规定的期限将房屋腾出交给征收人，任何一方不履行自己的义务并给对方造成经济损失的，应当承担违约责任。在补偿协议履行完毕后即使出现补偿新标准，被征收人主张要求补足差价的请求不予支持。但征收人在征收补偿协议或其他书面形式中承诺找齐差价的除外。
【裁判内容】
在《上诉人周旭铭与被上诉人沈阳金融商贸开发区房屋拆迁办公室等房屋拆迁协议纠纷案》中，案件事实：“上诉人原居住的房屋坐落于沈阳市沈河区团结路二段向阳里25号。2002年8月26日，沈阳市房产局向原审第三人颁发拆许字（2002)第51号《房屋拆迁许可证》。2002年8月28日，沈阳市房产局下达沈房拆公字〔2002〕19号《拆迁公告》，内容为：根据沈阳市总体规划，为促进城市基础设施改造，加速金融商贸开发区建设，改善投资环境，经市政府批准，实施土地储备拆迁。拆迁范围：南至哈尔滨路、惠工街；北至团结路、北站一路；东至惠工广场、迎宾街；西至北京街。拆迁工作由沈阳市土地储备中心委托沈阳金融商贸开发区房屋拆迁办公室组织实施，拆迁政策按照沈阳市人民政府第十二次常务会议的有关决定执行。拆迁期限自2002年8月28日起至2002年9月27日止。同日，被上诉人及原审第三人召开拆迁大会，宣布《拆迁公告》并向上诉人发放《房屋拆迁政策问答》。4月14日，上诉人与被上诉人签订一份《房屋拆迁协议》，约定：上诉人于4月14日搬出，过渡期间用房由上诉人自行解决；上诉人原住私房，建筑面积为18.81平方米，根据有关规定，被上诉人给付上诉人货币安置款85,703.00元、搬家补助费210.00元、违建补偿40,000.00元。该‘协议’第12条约定：协议经双方签字盖章后，即发生法律效力，如有违约造成对方损失的，由违约方承担民事赔偿责任。‘协议’签订后，被上诉人将上述款项全部给付了上诉人。8月15日，上诉人以被上诉人应按沈阳市人民政府令（第19号）对其予以安置，而向沈阳市房产局提出裁决申请。9月1日，沈阳市房产局作出沈房拆裁通（)第0751号《城市房屋拆迁纠纷裁决通知书》，以双方已签订协议，不应受理裁决申请为由，通知驳回上诉人的申请。”
沈阳市沈河区人民法院一审认为周旭铭与沈阳金融商贸开发区房屋拆迁办公室签订的《房屋拆迁协议》系双方当事人真实意思表示，协议内容未违反我国相关法律、行政法规强制性、禁止性的规定，该协议合法有效。关于周旭铭主张沈阳金融商贸开发区房屋拆迁办公室应按照沈阳市人民政府令(第19号）给其安置的问题,该院认为，沈阳金融商贸开发区房屋拆迁办公室及第三人对周旭铭居住的地区实施拆迁时，沈阳市人民政府令（第19号）尚未颁布，沈阳金融商贸开发区房屋拆迁办公室及第三人按照相关政策对被拆迁人予以安置符合法律规定。虽然周旭铭与沈阳金融商贸开发区房屋拆迁办公室签订协议时，沈阳市人民政府令（第19号）已经实施，但对同一地区的被拆迁人不能适用不同的拆迁政策。而且，双方签订的协议已经履行完毕。周旭铭主张缺乏法律依据，不予支持。据此，原审依据《民事诉讼法》第130条、《合同法》第8条的规定，判决：驳回周旭铭的诉讼请求。案件受理费180.00元，由周旭铭负担。”
辽宁省沈阳市中级人民法院二审认为：“上诉人与被上诉人签订的《房屋拆迁协议》系当事人真实意思表示，且不违反法律及行政法规的强制性规定，故合法、有效。依法成立的合同对当事人具有法律约束力，当事人双方应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，上诉人的房屋已按照约定拆迁，被上诉人也按照约定给付了上诉人全部的拆迁安置款，说明双方之间的房屋拆迁的权利义务因履行已经终止。至于上诉人提出被上诉人应补足拆迁安置差价款的问题，虽然《沈阳市城市房屋拆迁管理办法》（沈阳市人民政府第19号令）于3月1日起施行、《关于公布沈阳市房地产市场住宅平均交易价格的通知》[沈房发（)5号]于4月1日起施行，但有效的《房屋拆迁协议》对房屋拆迁、安置已有约定，且双方已全部履行，故上诉人的主张，本院不予支持。最后判决:驳回上诉，维持原判。”
本案涉及两个法律问题:一是地方政府文件对征收当事人的效力;二是征收补偿合同对征收当事人的效力。就地方政府文件来说，只要该文件不构成具体行政行为，即其只具有抽象的、普遍的约束力，而不就特定的当事人的权利义务处分进行规定，那么它对征收当事人来讲就仅仅具有参考和指导意义。周旭铭与拆迁办商定的补偿协议是合法有效的，意味着双方当事人自愿选择作出的补偿方案，双方经协议签订的补偿协议是双方真实的意思表示。征收人应当按照协议约定履行自己的补偿和安置义务，被征收人也应该按照规定的期限将房屋腾出交给征收人，任何一方不履行自己的义务并给对方造成经济损失的，应当承担违约责任。更何况双方已经履行完毕，所以不能在补偿协议履行完毕后再根据补偿新标准要求补差价。
但针对此问题，实践中还有的征收人在征收补偿协议或其他书面形式中承诺如果在此之后，出现比本协议补偿更高的情况，征收人承诺本补偿按更高的标准执行并向被征收人找差价。在以上有约定的情况下，应适用新标准向被征收人增加补偿至符合承诺规定。
【裁判提示】
现实上，很多被征收人在维权时会认为别人打官司我不管，到时如果别人增加了补偿，也要给我找齐。”还有的征收人及征收部门口头向被征收人承诺以上内容，但不出具书面材料，而被征收人在得知别人补偿髙的情况下，因证据不足无法主张差价补偿。另外，还有对于签订高额补偿协议的被征收人，征收人及征收部门有的采取“阴阳合同”，还有的签订保密协议，这使被征收人主张更高补偿也缺乏依据。所以被征收人对此应头脑清醒，对于征收人的各种承诺，应全部落实到书面协议中方可签订征收协议。
【裁判链接】
1. 参考辽宁省沈阳市中级人民法院《上诉人周旭铭与被上诉人沈阳金融商贸开发区房屋拆迁办公室等房屋拆迁协议纠纷案》〔〕沈民（2)房终字第216号民事判决书；
2. 《合同法》
第8条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。
3. 《沈阳市城市房屋拆迁管理办法》
第50条本办法自3月1日起施行。《沈阳市城市房屋拆迁管理条例实施细则》（市政府令〔1998〕3号）、《沈阳市棚户区改造房屋拆迁办法》（市政府令〔1998〕17号）、《沈阳市城市房屋拆迁货币安置办法》（市政府令〔1999〕30号）同时废止。
4. 《关于公布沈阳市房地产市场住宅平均交易价格的通知》[沈房发()5号]
六、本通知自4月1日起施行。
