【摘 要】随着我国城市化进程的加速，很多大城市的商业综合体应运而生，并已经延伸到中小城市。商业综合体结合了不同空间的不同功能，起到了节约商业用地的作用，同时也缩短了交通距离，提高了工作效率。本文首先对商业综合体的概念进行了概述，分析了现阶段在中小城市商业特点及建造商业综合体的必要性，并阐述了中小城市商业综合体的发展趋势。
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【关键词】中小城市；商业综合体；发展趋势
随着我国城市的不断发展，大型的商业综合体也在各大城市中应运而生。商业综合体不但集合了各种商业和娱乐的功能，而且节约了城市中的用地，也缩短了各项商业和娱乐的交通距离，发挥了商业及娱乐投资的整体效益。现阶段的商业综合体大多处于城市的核心区域，由于其自身的优势已经向着中小城市进行了延伸，本文主要探讨了中小城市中商业综合体的发展趋势。
一、商业综合体概述
1. 商业综合体的概念
商业综合体的概念源自城市综合体，但是两者有着较大的差别。城市综合体主要是以建筑群为基础，同时融合商业、办公、酒店、住宅以及综合娱乐等功能于一体，然而商业综合体是将城市中各种商业、办公、居住、餐饮、文娱等城市生活空间中的功能进行有力的组合，在各部分中建立一种相互依存和相互裨益的能动关系，进而形成一个多功能而高效率的统一综合体。
2. 商业综合体的特征
一般来说，商业综合体位于城市交通网络发达和城市功能较为集中的区域，具有可达性，同时拥有与外界联系紧密的交通网络以及信息网络。商业综合体还具有高密度性和集约性，其整体区域人口的密度较大，因昼夜、工作日、周末等不同时段发挥不同的功能并形成互补。此外，商业综合体具有整体统一性，包括建筑风格的统一，而且功能具有复合性及配套性。各个功能之间的联系较为紧密，互为补充。
3. 商业综合体的建筑规划标准
商业综合体的室内外空间较大，既可以与城市的规模相匹配，也与建筑功能的多样性相匹配，是多功能的聚集焦点。同时，其内部交通和公共空间贯穿起来，可以与城市的交通系统进行有机的联系，组成一套较为完善的交通体系。其景观设计可以通过标志物、小品以及各种植栽、铺装和照明设备等形成宜人的环境，其建筑规划标准是高科技和高智能的集合，先进的设施和科学技术的进步也体现在建筑形式中。
二、在中小城市商业特点及建造商业综合体的必要性
1.布局上以中央商业区及商业大街为主
中小城市由于受到地域范围小和人口规模限制，其经济发展相对滞后，基本上还是一个商业中心状态，或者说是商业设施几乎都集中或分布在本城的某一街道两侧，而不象大都市已经形成多个副商业中心和区域商业中心。而且中小城市中的市民乃至周边的县镇农民都习惯于周末和节假日逛街和购物，致使中小城市住宅无论在价格上还是质量上都很少出现一、二线城市的高端产品，但是商业却能产生与大都市媲美的产品和价格。
2. 体制上以国营主体的商业为主流
由于中小城市经济和观念相对落后的原因，基本还沿袭着上个世纪计划经济的商业模式。每个城市都有一座百货大楼和商业大厦，而且消费者也认国营的招牌，心理上和习惯上认为最可信忠诚度。市民所需要的还是所谓安全可靠的感觉而不是增值服务的理念。一些民营和股份制的新型的购物中心和大型超市也正奋起直追，而散布在住宅小区的底商和区间型的街区商业犹如星星之火但无法成为主流和时尚，只能甘居满足日常生活之便的补充地位。这与大都市的新兴商业的形势还有相当距离。
3. 价位上以中低档为消费的主流
由于中小城市的普遍消费水平较低，在加上金字塔高端的消费阶层较小，因此商品和价格甚至租金和物业管理费相对于大都市而言都属于中低档次。一线的品牌尤其是国际大品牌缺位，此外主要商业机构的商品及品牌的重复率和国内品牌占有率都在80%以上，因此本城的大款和眷属们购物大都要去一、二线城市消费才能尽兴和彰显其独特的身份。
三、中小城市商业综合体的发展趋势
1. 街铺和商业街开发在中小城市占有一定的优势
在中小城市做项目跟大城市不一样，首先需要多做街铺，尽量做到商业街的形式就会有优势。住宅就是这样，从多层，到高层这样的一个发展过程，中小城市从街铺发展起来还需要一段时间，而且需要一定的自然环境的改变，商业街的形式在中小城市是比较好的方式。而且商业综合体不要做太高，从一线城市的商业综合体的发展来看，人们往上走的欲望越来越小，最好还是街铺的形式，过高层的商业楼层可能出现在深圳和香港等过于拥挤的城市。
2. 商业综合体中的商铺发展规模要相对较小
同一个品牌在三线城市开店面要求是小，在大城市中可能一个店开到三百平米，但是到了中小城市可能一百平米就够了，要考虑到销售额的问题。同时要考虑到进中小城市的业态，从业态上跟原有的市中心有一定的差别，原有的市中心，有综合体的想法，可以承担比消费品服装低的东西，商业综合体的建设要体现出生活加休闲的特点。
3. 中小城市中商业综合体的定位
真正的商业综合体是一种复合型的表现，是一种复合型的地产，包括传统的商业、办公、会展、停车等其他相关的产业，每一块产业都可以单纯做一个主力。并可以形成比较明显的业态组合形式。城市商业综合体的整体定位也十分关键。商业综合体可以出现在交通枢纽地区，也可在城市的开发区或者新的城市的中心，或者在商业街区和商业集群的地方，此外在休闲设施和会展设施较全的地区也较为适合。
4. 在中小城市中发展具有鲜明文化主题的商业综合体
中小城市由于其消费人口较少，而且自然风景优美，可以将商业综合体发展为一种开放式的休闲消费场所，这会成为都市休闲旅游的核心项目，也建设成为城市或区域的地标性建筑，成为商业文化和城市文化的重要名片。休闲商业综合体难点在于文化的活化、休闲业态的市场化以及商业地产的盈利化。中小城市中的文化、休闲业态是关键模式，而盈利是其建造的核心。既可以使商业建筑本身具有鲜活的生命力，还可以培养出新型的消费意识，激发商业价值提升。
总之，在宏观商业地产的现象和评判中，与一、二线城市商业的此起彼伏相比，中小城市的商业却呈现相对的稳定性和差异性，其城市中的商业综合体的建设会吸取经验和教训，并建设的更加美好和有价值。
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