摘要:在现实生活中，夫妻一方擅自处分共同财产的行为十分常见，由此引发的纠纷也渐呈上升趋势。此种行为如何定性，其法律效力如何，争议颇大。夫妻一方擅自处分共同房产的行为属于无权处分，善意取得是无权处分的特别情形，应优先适用。善意取得之时，应先确定善意取得的构成然后随之认定合同为有效。非善意取得之时，则涉及效力待定合同与可撤销合同、无效合同的适用问题，而合同效力问题又涉及银行贷款的偿还及抵押权的有效性问题，所以针对这一问题的研究具有实践性的意义。
关键词:共同财产 无权处分 善意取得合同 效力
案例:吕女士与黄先生系夫妻关系，双方于2000年结婚。双方购买了位于深圳市福田区某商品房(以下简称:诉争房屋)一套，深圳市房地产权登记中心于4月颁发了房屋所有权证书，办理房屋产权证时，登记的权利人为罗女士一人。
3月，吕女士与童先生签订了《二手房屋买卖合同》，双方约定将诉争房屋以270万元卖与童先生。合同签订后，童先生依照合同约定支付了全部购房款，罗女士将房屋交付给童先生使用，但一直未协助童先生办理房屋过户手续，童先生入住后对该房屋进行了重新的装修。
9月，黄先生以该《二手房屋买卖合同》未经共有权人同意为由将吕女士与童先生诉至法院，请求法院依法判令《二手房屋买卖合同》无效，并要求返还房屋。
原告诉称:该房屋为夫妻关系存续期间共同出资购买，属于夫妻共同财产，吕女士未经原告同意擅自处分共同财产的行为侵犯了其合法权益，应属于无效行为。
被告吕女士表示同意原告的诉讼请求，确认出售诉争房屋时没有经过原告的同意。
被告童先生辩称:1、本人并不知道本案诉争房屋系吕女士与黄先生之夫妻共同财产，本人应属于善意、有偿第三人，基于物权法公示公信原则，诉争房屋买卖合同有效;2、即使本案诉争房屋系吕女士与黄先生之夫妻共同财产，被告也有理由相信吕女士处分该房屋系夫妻双方的共同意思表示。该《二手房屋买卖合同》应当有效，该合同应当继续履行。
最终法院依据物权法公示公信原则判令诉争房屋买卖合同有效。
近一年来随着深圳市二手房交易市场的活跃，以及房价的断崖上上涨。因买卖双方或一方违约的情况不断涌现，很多情况下，违约方均会以夫妻一方处分夫妻共同所有房屋是无权处分为由，请求人民法院撤销二手房交易的合同。
夫妻一方处分夫妻共有财产的情况归纳一下，主要有以下几种:
(一)该房屋为夫妻共同财产，且房屋所有权证书上明确登记的权利人为夫妻两个人，夫妻一方与第三人签订房屋买卖合同的;
房屋所有权证书登记为夫妻两个人的名字，该房屋即为夫妻共同财产，夫妻一方未经另一方同意，单独与第三人签订合同的，一般认定该合同无效。但根据《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定及鼓励和保护交易的角度来说，如果订立合同后买受人取得另一共有人的书面同意或者书面授权的，可以将该房屋买卖合同认定为有效。若无法取得另一共有人书面同意或者书面授权的，该交易将会认定为无法取得追认，合同无效。
(二)该房屋为夫妻共同财产，但房屋所有权证书上明确登记的权利人为夫或妻一方，登记权利人与第三人签订房屋买卖合同，第三方支付合理对价，并且已经办理了房屋过户手续的;
对于该房屋买卖合同的效力问题，一般认为若买受人受让该房屋是善意且支付了合理对价，并已经实际办理了房屋过户手续的前提下，应当保护善意第三人的合法权益，合同应认定为有效。对于其他共有人的损失，应当由擅自处分共有财产的人赔偿。
(三)该房屋为夫妻共同财产，但房屋所有权证书上明确登记的权利人为夫或妻一方，登记权利人与第三人签订房屋买卖合同，第三方支付合理对价，但双方尚未办理房屋过户手续的;
针对第三种情形，与本案非常类似，对于该种情形房屋买卖合同是否有效，应视具体情况分析，结合案件情况和实践操作的审判实务，我们主要关注以下几个问题:
1、《物权法》的基本原则--公示原则、公信原则。
《物权法》的公示、公信原则要求当事人依照法定方式向社会公众公开其物权变动，以明确何人取得物权，何人丧失物权，否则不能发生物权变动的效力，。在现阶段，我国的房屋所有权公示是是以登记中心为原则，主要方式为在房地产管理部门记载的登记薄，记载房屋的所有权人及房屋的基本信息。
本案争议房屋属于不动产，所有权证上记载的所有权人是吕女士一人，共有权人一栏也没有记载，因此吕女士是公示的唯一所有权人。根据不动产登记的法律规定及物权公示公信原则的基本原理，不动产物权依法登记之后即具有法律上的公信力，交易相对人基于对不动产登记的信赖而从事交易，有理由相信登记簿上记载的权利人就是真正的权利人，其交易安全应当受到公信力的保护。
本案童先生在签订合同前查验了诉争房屋的所有权证书，且吕女士亦未告知黄先生该房屋为夫妻共同财产，童先生基于对房屋有权登记的信赖与罗女士签订二手房屋买卖合同，应当认定已经尽了足够的审查义务，不能要求童先生再去寻找法定登记之外的证据，比如调查出卖人的婚姻状况及婚姻财产约定等等，因此基于物权公示前提下订立的二手房屋买卖合同应当受到保护。
2、买受人是否为善意、无过失。
善意第三人，通俗的理解就是第三人在民事行为中，不知道也不可能知道自己参与的行为是不合法或者违反第三方约定的，还应当作合法行为在参与。根据《最高人民法院关于贯彻执行中华人民共和国民法通则若干问题的意见》第89条之规定，共同共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效，但第三人善意、有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益，对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。
本案吕女士与童先生签订《二手房屋买卖合同》时，吕女士未告知童先生该房屋存在共有权人，而童先生也查验了本案诉争房屋的所有权证书，证书上载明所有权人为吕女士且是唯一产权人。根据《中华人民共和国物权法》第九条关于“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力”之规定，童先生依据该权利登记，完全有理由相信吕女士对诉争房屋有完全的处分权。
对于吕女士本人是否结婚及与其丈夫之间是否存在财产协议约定，并非童先生调查能力范围所及，也不存在如此的交易义务或者附随义务，我们也不能要求童先生去寻找本案诉争房屋登记权利之外的证据，更不能让支付了合理对价且信赖登记公信力的买受人来承担合同无效的不利后果。
况且签订合同后，童先生依照合同约定支付了全部的房屋价款，该房屋价格亦为当时的市场价格，童先生也已实际占有、使用该房屋并已进行装饰装修，在此期间，黄先生亦未提出任何异议，因此，应当认定童先生在该房屋买卖过程中善意、无过失。
3、夫妻一方的处分行为是否构成表见代理。
鉴于第三人从外部很难判断夫妻之间的代理权范围、内部财产约定，特别是本案中出卖人提供的房屋所有权证上仅记载其一人为所有权人，并无其他共有人。因此，对于善意第三人的效力问题，可适用表见代理来解决此类问题。
我国《合同法》第四十九条确立了表见代理制度。表见代理是指行为人虽无代理权，但善意第三人在客观上有充分理由相信行为人具有代理权，基于此种依赖，而与其为民事行为，由此产生的法律后果，由被代理人承担的代理。它兼具有权代理的效力和无权代理的本质这两大特点。构成表见代理必须具备四个构成要件:1、须行为人不具有代理权。2、存在第三人相信代理人有代理权的表象。3、第三人善意且无过失。4、第三人基于依赖与代理人成立民事法律行为。
本案中，是否构成表见代理，关键一是看买受人是否客观上有正当理由相信行为人有代理权，二是看买受人是否处于善意。由于夫妻关系的特殊性和隐蔽性，应采取以外观推定。本案中买受人举证出客观上存在吕女士与黄先生之间特殊的身份关系--夫妻关系;并且出卖人夫妻已经搬出房屋与买受人办理交接并进行装饰装修，足以推断出卖人配偶已知转让行为。根据《最高人民法院关于适用中华人民共和国婚姻法若干问题的解释(一)》第17条之规定，夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产作重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或者不知道为由对抗善意第三人。因此，在此情况下，买受人童先生完全有理由相信出卖人是行使代理权之结果，该房屋买卖合同应当有效。
综上所述，在种种此类二手房买卖纠纷中，并没有一刀切的判断标准，需要依据我国的相关法律规定，《民法通则》、《婚姻法》、《合同法》、《物权法》并结合具体案情在判定夫妻一方处分夫妻共同财产的效力及法律后果。
