好地网9月13日讯（研究员 王迪）今天，无锡江阴敔山湾7号商住地块成功出让。
截止到昨日下午4点，该宗地块仅有1家开发商报名，所以今天上午10:00正式开拍后，地块直接以底价顺利成交，被无锡国盛房产开发有限公司（绿地香港）以119234万元收入囊中，楼面价6006元/㎡，这也是绿地香港首进江阴。
地块位于江阴市金桂路东、金科路南、长山大道西侧，出让面积76356㎡，容积率2.6，建筑面积198525.6㎡。
值得注意的是，地块规划商业及服务设施用房（计入容积率面积）建筑面积不小于17000㎡，不大于20000㎡，且商业需集中在地块东南角，结合长山大道过街天桥布置，不得设置住宅底层商业。
地块指标表
地块位置图（来源：好地大数据）
地块航拍图
地块红线图
地块条件优质，为何底价成交？
今天出让的敔山湾7号地块，周边敔山湾幼儿园刚刚交付使用，人民医院东院和敔山湾实验学校也已运作成熟，教育、医疗、景观各项配套都比较优质，经过十余年的发展，敔山湾也已经迎来了不少人气，一跃成为江阴新兴的富人区，成为了置业的热点区域，区域内在售房源逐渐减少，总体来看地块条件优质，但为何开发商关注度不高，最终底价成交？好地网认为主要原因有三。
①需签订投资开发协议，竞买条件设置严格：地块在挂牌时便对竞买对象设置了严格的要求：本地块竞买人或其控股股东须具有国内房地产一级开发企业资质。本次竞买申请人只可以单独申请。外地企业参与竞买，竞得宗地后必须在江阴市注册成立具有法人资格的企业才可进行开发建设。
此外，竞得人须在签订土地出让合同前签订《澄地-C-12号地块投资开发协议》，按照要求打造高端商住项目，并须参与南侧澄地-C-13号地块的竞买，缴纳1.8亿元的履约保证金，并至少出具一次有效报价。
房地产一级开发企业资质、同时参与澄地-C-13号地块竞买等一系列严格的竞买要求，自然让一众开发商望而却步，出现低热度的现象。
②要求无偿配建道路、限制商业面积，实际楼面价更高：投资开发协议中还限制地块内虚线部分的道路由竞得人出资建设，建成后无偿移交市政府；并设置了若该地块与南侧澄地-C-13号地块为同一竞得人，则中间道路金云街由竞得人按不低于城市次干道的标准进行建设，建成后无偿移交市政府的要求；
同时，地块规划要求商业及服务设施用房（计入容积率面积）建筑面积不小于17000㎡，不大于20000㎡。
因此，考虑到商业、道路的建设要求，地块的实际成本楼面价要更高一些，利润空间有限，开发商参拍的积极性也会受到影响。
③下半年融资收紧，开发商对大体量高总价地块态度谨慎：受房产市场整体融资环境进一步收紧影响，开发商资金压力较大，更偏向低总价地块，而今天出让的敔山湾7号地块近12亿元的总价，再加上须参与13号地块的竞拍，若同时竞得南侧的13号地块（即敔山湾8、9号地块，起拍总价82799万元），20亿元的资金要求也会让一些房企更加谨慎。
总结：敔山湾7号地块底价成交，是地块限制条件苛刻、竞买门槛高、融资环境收紧、政府规划提升区域定位等多诸多因素共同作用的结果，并不能简单判定江阴土地市场降温。
以“创造美好生活方式”为主线，打造高端产品的绿地香港，此次成功进驻江阴，相信将会助力敔山湾城市界面再次升级，商业、住宅都将为区域注入新的活力，而将于9月18日开拍的澄地-C-13号地块（敔山湾8、9号地块），是否也会被绿地香港底价摘得，好地网将持续关注，敬请期待。
