10月23日,香港交易所披露,创立于江西省南昌市的新力控股(集团)有限公司通过上市聆讯。新力控股今年5月24日正式向港交所递交招股书,若成功IPO,将成为第一家上市的赣系房企。
招股书显示,新力控股法定股本为200亿股每股面值0.01港元的股份。联席保荐人为农银国际融资有限公司和华泰金融控股(香港)有限公司。
新力控股于、及分别录得收入22.23亿元、52.411亿元及84.157亿元,复合年增长率约为94.6%。截至4月30日止4个月的收入为57.094亿元,比同期的15.089亿元,增长278.4%。
、及,新力控股纯利分别为1.309亿元、2.782亿元及5.55亿元,复合年增长率约为105.9%;同时,新力控股前4个月的纯利同比增长515.8%至2.822亿元。
新力控股称,其收益增长主要由交付的总建筑面积增加所致。而不断扩张的业务意味着需要庞大的资金,根据招股书,新力控股近几年借款数额远多于其收入,以为例,221.028亿元的借款是其全年收入84.157亿元的3倍。
所募资金主要用于今年30亿元拿下的3个宅地项目
新力控股于江西南昌创立,此后将物业开发业务拓展至长江三角洲地区、粤港澳大湾区、中西部核心城市等区域。为进一步在全国扩张,成为中国房地产市场上的主要全国性物业开发商,6月,新力控股将总部由南昌搬迁至上海。针对首次置业者、家庭升级者和大家庭或高收入家庭,新力控股开发有“湾系”、“园系”及“悦系”三类住宅物业产品。
根据招股书,新力控股此次所募集的资金将用于现有项目开发建设,包括物业开发项目的建设成本,主要是四川成都双流92亩地项目,江苏无锡滨湖120亩地项目及安徽合肥新站102亩地项目。此外,所募资金将用于偿还项目发展的部分现有计息借款和一般业务营运及营运资金。
无锡滨湖120亩地项目以湾系发售。该项目占用的总地盘面积约80014平方米,由住宅物业、商业物业、停车场及配套设施组成。新力控股于7月下旬以9.67亿元取得相关土地出让合同。
成都双流92亩地项目以园系发售,占用总地盘面积约61210.2平方米,由住宅物业、停车场及配套设施组成。新力控股获取的土地出让金为12.301亿元,今年8月已取得相关土地使用证。
合肥新站102亩项目也以湾系发售,占用总地盘面积约68460.7平方米,由住宅物业、停车场及配套设施组成。今年5月,新力控股以10.731亿元的价格取得出让合同,并于7月取得相关土地使用证。
新力控股表示,该公司通过避免土地市场过热时的收购,以及在低成本机会出现时进行土地收购,在中国波动的土地市场中抓住机遇。在参与土地拍卖时,要谨慎出价,严格限制价格,以确保收购的土地价格不会过高。
截至7月31日,新力控股在27个城市拥有合共110个处于不同发展阶段的物业项目,当中55个位于江西省、13个位于长江三角洲地区、20个位于粤港澳大湾区、22个位于中西部核心城市以及中国其他具有高增长潜力的地区。在这110个项目中,新力控股有约1500万平方米规划建筑面积的土地储备。
以投资为目的,新力控股亦从事商业物业发展、运营及管理,包括商业综合体、购物中心、公寓和写字楼。截至7月31日,该公司拥有7个商业物业,总建筑面积为26.83万平方米。
借款是收入的3倍
扩张意味着需要庞大的资金和管理资源,以及进军新地域市场所涉及的不确定因素及挑战。
招股书显示,截至、及12月31日以及4月30日,该公司银行及其他借款以及公司债券总额分别约为64.375亿元、166.756亿元、221.028亿元及264.694亿元。8月26日及10月9日,新力控股发行了本金总额为1.699亿美元的私人债务融资,利率为12.5%。
可以看到,新力控股的借款远多于其收入,以为例,221.028亿元的借款是其全年收入84.157亿元的3倍。其净资产负债比率也在逐年增加。按截至有关期末的借款总额(包括计息银行及其他借款以及公司债券)减现金及银行结余除以权益总额计算,新力控股净资产负债比率分别约为1.9倍、2.7倍、2.4倍及3.1倍。
新力控股坦承,其维持大量借款以为经营提供资金。同时,由于物业开发活动持续增加及增强土地收购力度而令经营所用现金净额重大,致使其于、及截至4月30日止4个月录得负经营现金流量,分别约-20.375亿元、-65.478亿元及-13.377亿元。
创始人及主要高管层来自房地产行业
新力控股并非家族企业,创始人、董事及高级管理层多在房地产行业内工作多年。
招股书显示,董事会目前包括3名执行董事及3名独立非执行董事。43岁的创始人张园林为董事会主席、执行董事兼行政总裁,于中国房地产行业拥有逾经验。
34岁时创办新力集团,之前,2002年1月至1月,张园林任职于江西省第五建设集团有限公司(建设工程项目及基础设施建设项目总承包商),其最后职务为总经理。于12月至10月,于江西裕仁投资有限公司任执行董事。自8月至1月,在江西省丰城市希尔顿置地有限公司(一家从事中国江西省丰城市住宅物业开发的公司)任执行董事。
执行董事、副总裁是37岁的佘润廷,负责该集团整体投资、运营、营销及品牌管理,佘润廷7月毕业于中国同济大学,分别取得土木工程及工商管理学士学位。7月至8月,佘润廷任职于万科企业股份有限公司,担任区域投资运营管理部门总经理。9月至9月,佘润廷为上海协信远定房地产开发有限公司投资副总裁及其上海区域总经理。在新力控股将总部迁至上海后,10月,佘润廷加入新力控股担任副总裁。值得一提的是,新力控股上海总部的地址位于虹桥万科中心。
新力控股的第三位执行董事是一位女士,30岁的涂菁同时兼任营运管理董事,主要负责该集团整体管理及高级管理层绩效评核。于2月至1月,涂菁于河北兆翔房地产开发有限公司(一家从事物业开发的公司)任职主席助理。
首席项目经理胡衍放,41岁,于2000年2月至8月担任江西中南建设集团有限公司的技术经理。其后在两家从事物业开发的公司任职项目经理。
区域总经理王敬伟,49岁,在加入新力集团之前,2月至3月,在华润置地(厦门)有限公司担任项目经理。
成本控制中心总经理郑智琴,46岁,于成本及预算管理方面拥有逾经验及于中国房地产行业拥有逾工作经验。期间,曾有在世茂集团、宝龙地产等的工作经验。
孙思邈历览前代医籍，以方书浩博，简册繁重，难于寻检。他根据自己在医药学上的研究和实践，删繁就简，编为《千金方》，“以为人命至重，有贵千金，一方之济，德踰于此”。（《千金要方序》）是书简易实用，可以救急，故曰《备急千金要方》。这部书包括对疾病的诊断、治疗、预防、卫生等各方面，尤其注重对妇科、儿科疾病的治疗，所以把妇人方、少儿方列于全书之首。他又把晚年的经验总结起来，撰成《千金翼方》三十卷，作为《千金要方》的补充，书中收载了当时所用药物八百余种，对其中二百多种药物的采集、炮制等不仅作了详细的记述，并且补充了许多治疗方法。孙思邈认为食物对养生、治病的作用是很重要的，他在《千金方》中特别列出《食治》一门，详细介绍了谷、肉、果、菜等食物疗病的作用。并注重饮食卫生，如主张“食欲数而少”（《千金要方•养性》），即多餐少吃，“熟嚼”，不吃陈腐的东西，食毕要嗽口，以及“食止，行数百步”（《摄养枕中方》），等等。他认为作医生的应当先了解病源，“知其所犯，以食治之，食疗不愈，然后命药”。（《千金要方•食治》）他说:“药、食两攻，则病勿逃矣。”（《千金翼方•养性》）还主张把药物与针灸结合起来治病，所谓“汤药攻其内，针灸攻其外”（《千金翼方•针灸》），这是医学上提倡综合治疗法的先声。当然还应指出这些书里还夹杂一些鬼神迷信的糟粕，这正是作为道教徒的孙思邈的宗教世界观的局限性。
明正统《道藏》中所收医药类书籍自《黄帝内经素问》、《八十一难经》以及上述之《肘后方》、《千金方》等约二十部，但还有一些道教医籍如张三丰《仙传方》、赵宜真《济急仙方》、邵真人《青囊杂纂》、臞仙《寿域神方》等都未收入。总之，道教是重视医药的，虽然其出发点是为了宗教上的求仙长生，但其内容包含有不少科学的有价值的东西，应该引起重视，加以发掘整理。
一、道教与医药
道教为了达到成仙长生的目的，首先得却病延年，而医药的作用也在治病、防病、延寿。所以，医药成为仙道修炼的重要方术之一，凡是学道求仙的人必须懂得医药，医药成为有知识的道教徒的必修功课。道教徒把药分为上中下三品，认为上品药服之可以使人成仙，长生不死。《抱朴子•对俗篇》说:“知上药之延命，故服其药以求仙。”中品药可以养生延年，下品药才用来治病。上药中的上上品就是道教的金丹大药，葛洪说九鼎神丹服之都可以成仙，如云:“九转之丹，服之一日得仙。”还丹“服之一刀圭，即白日升天。”（《抱朴子•金丹》）但是这种金丹是经不住实践检验的，历史上许多求仙心切的人，吃了金丹大药，不仅没有成仙，反而中毒死亡，不仅不能延年，反而短命。所以古诗上说:“服食求神仙，多为药所误”。历史上服丹而死的事例不少。唐朝诸帝，如宪宗、穆宗、武宗、宣宗都是服丹药中毒死的。①五代时南唐烈祖李昪使道士史守冲等炼金石为丹。李昪服金丹中毒，临死时给他的儿子齐王李璟说:“吾服金石欲延年，反以速死，汝宜视以为戒。”（《南唐书•烈祖本纪》）自宋以后炼外丹服食术求仙之风才日渐衰微。隋唐以前由于道士一直追求金丹妙药，总是千方百计地去寻找长生不死的“上药”，这种“上药”事实上是没有的，上药不可得，只好退而求其次，找寻可以延年益寿、治病养生的中、下药。为了服食，必须懂得医药，所以道教徒中如葛洪、陶弘景、孙思邈等都是着名的医药学家。
《神农本草经》是战国、秦、汉以来药物知识的总结。这部书里就带有明显的方士和仙道的色彩。它把药物分为上、中、下三品。上品药一百二十种，久服可以轻身益气，不老延年。中品药百二十种，可以抗御疾病，补虚弱。下品药百二十五种，可以除寒热邪气，破积聚。葛洪引《神农四经》说:“上药令人身安命延，升为天神，遨游上下，使役万灵，体生羽毛，行厨立至。……中药养性（生），下药除病”。（《抱朴子•仙药》）可见上药就是修道求仙所追求的，这些药物大都出战国秦汉时方士所传，其中对好些药物都说:“不老神仙”，“长生不老”就是证明。在《汉书•艺文志》里就把“医经”、“经方”、“房中”、“神仙” 四类书同列于方技略，正说明古代迷信与科学是互相杂糅混在一起的。在上品药物中列于首位的就是历代方士奉为仙丹妙药的丹砂。葛洪说:“仙药之上者丹砂”。（《抱朴子•仙药》）“丹砂烧之成水银，积变又还成丹砂，其去凡草木亦远矣，故能令人长生。”（《抱朴子•金丹》）葛洪在炼丹中做过这样的实验，把丹砂（HgS）加热离解出水银，水银和硫黄反应，加热升华，又生成丹砂。道士们不理解其中的化学反应，把它看得很神秘，视为仙丹，结果许多人服之中毒而死。李时珍批判道:“水银乃至阴之精，禀沉着之性。得凡火锻炼，则飞腾灵变，得人气熏蒸，则入骨钻筋，绝阳蚀脑，阴毒之物，无似之者。……《抱朴子》以为长生之药。六朝以下贪生者服食，致成废笃而丧厥躯，不知若干人矣。方士固不足道，《本草》其可妄言哉!”（《本草纲目》卷九水银条）
葛洪（283-363年）丹阳句容（江苏句容县）人。他“综练医术”，（《晋书》本传）是着名的医药学家。葛洪医药方面的着作有《玉函方》一百卷，《肘后要急方》四卷，《神仙服食药方》十卷，《黑发酒方》一卷等。他感到医药的方书卷帙烦重，加以选辑整理，编撰成《玉函方》一百卷。又将方便经验方编撰为《肘后要急方》，用以救急，便于携带，可以悬于肘后，故又名《肘后救卒方》，简称《肘后方》。它包括传染病、慢性病、外科、眼科、小儿科及兽医等各方面。对各种病的起源、病状、治疗方法都有所叙述。如其中关于痘症（天花）流行和结核病的记述是世界医学史上最早的记载。又提出用狂犬脑敷贴伤口来治疗狂犬病的方法，这也为后来科学证明狂犬脑里含有抗狂犬病毒的物质。《肘后方》经陶弘景增补为《肘后百一方》，“取佛书人有四大，一大辄有一百一病之义名之” （《直斋书录解题》）。以后金代杨用道又取唐慎微《证类本草》中所附药方，加以增补，名为《附广肘后备急方》，足见这部书为历代医学家所重视。
陶弘景（456-536年）丹阳秣陵（江苏南京）人。弘景知识广博，是南朝着名的道教学者。史称其尤明“医术本草”。（《梁书》本传）他的医药学着作有《本草集注》，增补葛洪《肘后方》为《肘后百一方》，还有《药总诀》、《效验施用药方》、《集金丹黄白要方》、《服草木杂药法》、《灵方秘奥》等。
如上所述，由汉代结集的一部古代药典《神农本草经》载有药物三百六十五种，分为上中下三品，这一分类法受炼丹方士的影响，认为上品药服之可以成仙，显然是不科学的。《本草》经过汉魏晋以来的历代传抄，字义残缺，品次错杂，弄得很混乱。陶弘景是精通药物学的，他在《本草》学上的贡献是:（一）整理了《神农本草》，陶弘景在《本草集注》中改变了把药物按上中下三品分类的方法，他根据药物种类的不同分为玉石、草木、虫兽、米食、果、菜及有名未用七大类，这种分类法显然比三品法更科学、更明确一些。以后唐代的《新修本草》和明代李时珍的《本草纲目》的分类都是在这基础上加以改进的。（二）根据汉魏晋以来几个世纪许多名医用药的经验加以提炼总结，于《神农本草》三百六十五种药物之外，又增补了三百六十五种药物，取名为《名医别录》，把《本草》中药物发展成七百三十种。（三）对药物的性能、形状、特征、产地都加以说明。对于一种药物有多种性能的，就以它主要的功能为本。中医在用药上本有君、臣、佐使的分别。但在《神农本草》中则以上品为君，中品为臣，下品为佐使，这种机械的划分显然是受了炼丹家方士的影响。陶弘景以药物主治之病来确其性能，如治黄疸病的药有茵陈、栀子等，祛风的用药有防风、防己、独活等。这是对《本草》学的一个重要的发展。（四）在药物的配伍使用上，以主治之药为君，辅助的药物为臣、佐使，又根据人的老少、男女、身体的虚实以及各地的生活习惯、环境的不同进行辨证论治，发展了《本草》学。
隋唐之际的着名医学家孙思邈（581—682年）。他隐于太白山，学道炼气，精于医药。着《备急千金方》三十卷、《千金翼方》三十卷。
