前段时间,有朋友给我留言:腾腾爸,能不能讲讲应该怎样正确阅读流量表?
我答:好的 。
可是,实在是时间紧张,一直没有践行诺言。
前段时间,还有朋友给我留言:腾腾爸,你最近一直在提醒地产板块的投资机会,那么万科如何呢,还能买吗,能不能写写它的财报分析啊?
我答:好的。
可是,实在是时间紧张,一直没有践行诺言。
直到最近万科公布了的三季报,业绩大增而股价不振,又有朋友追问我对万科这种境况的看法。
我翻了下它最近几年的财报,发现聊聊万科的财报,恰好可以一石二鸟:一则可以践守然诺,完成网友关于写万科财报的作业,二则可以借机讲讲阅读流量表的基本原则——以万科的财报为例,非常有代表性。
粗览一家企业的财务状况、投资价值,可以先看看它的ROE。
巴菲特曾说过,如果我只能选择一个指标来择股,那我就选择ROE。
ROE的中文名叫“净资产收益率”,计算公式是:
ROE=净利润/平均净资产
平均净资产=(期初净资产+期末净资产)/2
净利润、期初净资产、期末净资产在财务报表上都可以直接找出来。
从长期投资的角度看,投资年化复合收益率无限接近ROE。
所以ROE长期维持在高位的企业,就非常值得我们关注。
以万科为例——
(图一:万科近五年ROE统计)
万科最近五年,ROE一直在稳步提升,并且已经高达20%以上。
这说明,这些年,长期持有万科股票的朋友,年化复合投资收益率应该达到或超过20%了。
这是股神级的水平。
也说明万科对长期持有它的投资者不薄。
写到这里,说句题外话:经常有朋友问我,除了万科之外,某某地产股怎么样?
其实一个很简单的鉴别方法,就是计算一下你关心的那只地产股的历年ROE,一是查看一下它的趋势,二是查看一下它的绝对值,然后跟万科对比一下。
当然,我们今天不会光查看下ROE就万事大吉了。
我们需要在例行性检查中,找到可疑处,然后通过财报阅读、数据分析,看能否合理解释这种疑问。
这个寻疑和求证的过程,就是一个全面体检的过程。
下面,我们看下万科历年的净利润数据——
(图二:万科近五年净利润)
从净利润上看,最近几年,除增幅较小外,其余几年都获得了高速增长。
刚刚公布的今年三季度业绩数据,也是同比增长高达30%左右。
这是我们喜欢看到的数据趋势。
然而,有利润并不代表有现金——现金是企业经营的血液,“有利润的营收,有现金的利润”, 这样的企业才是我们心仪的目标——所以,再检查一下它同期的经营性现金流净额数据:
(图三:万科近五年经营性现金流净额)
问题来了:
1、万科近几年的经营性现金流起伏不定;
2、、的经营性现金流净额好像还比当年的净利润小!
于是,我马上想到统计一下它的净现比来分析对比一下。
长期关注和阅读腾腾爸文章的朋友,应该对“净现比”这个指标不陌生。
所以这里就不再掉书袋抖搂它的公式了。
数据整理、计算如下:
(图四:万科近五年净现比数据)
的确,万科、净现比都低于1。
这意味着当年1块钱的利润,并没有带来1块钱的现金。
那么,一直被市场作为蓝筹白马股的万科,是否暗藏隐患、徒有虚名呢?
实际上,作为投资者,不能生搬硬套公式——以上的统计和计算,我反复核算,绝对都没有问题——但是,它犯了一个最低级的常识性的错误。
这个错误,经常为普通投资者、甚至一些专业投资者所忽视。
即:在计算一家企业某年的净现比时,有一个最基本的前提,即需要和企业的经营周期结合起来。
什么意思呢?
简单地说,企业的经营是一个从现金到现金的过程。
即:用现金买来生产资料,生成产品,产品卖出,再得到现金。
所以,这个从现金到现金的过程,就是一个经营周期。
计算净现比,囊括尽一个经营周期的净利润和经营性现金流净额才有意义。
如果一家企业,经营周期低于一年,意味着企业从现金到现金的过程,低于一年,那么用一年的经营性现金流净额与净利润作比,就可以充分说明企业在一个经营周期内的回款情况。
这时,净现比的计算是有意义的。
如果一家企业,经营周期高于一年,意味着企业从现金到现金的过程,高于一年,那么再用一年的经营性现金流净额与净利润作比,就不能说明企业在一个经营周期内的回款情况。
这时,净现比的计算就是没有意义的。
我们需要统计一个经营周期的净现比,才能说明问题。
那么如何计算一家企业的经营周期呢?
简单——我们以前介绍过存货周转率的概念——它的基本公式为:
存货周转率=营业成本/平均存货
平均存货=(期初存货+期末存货)/2
因为存货卖出去,在利润表中体现的就是营业成本。所以用营业成本除以存货,所得到的存货周转率,就相当于存货在一年的周转次数。
如果弄懂了上边的逻辑关系,那么我们很容易推算得出来,把存货周转率的公式倒过来,即用存货除以营业成本,就能计算出存货卖尽所需要的年数——这不就是商品的经营周期吗?
所以,经营周期的计算公式跟存货周转率的公式,是互为倒数的关系。
即:
经营周期=平均存货/营业成本
平均存货=(期初存货+期末存货)/2
我查询了万科年报的利润表和资产负债表,万科当年期初存货余额为5980.9亿,期末存货余额为7503.0亿,据此计算得出平均存货为6741.95亿。
当年营业成本为1861.0亿。
由此计算得出万科的经营周期为3.6年。
当年营业总成本为2370.5亿。
以此数据为准,则经营周期为2.8年。
因此,毛估估,万科的一个经营周期约为3-4年。
恰好,图四统计了万科从-五年间的净利润总和与经营性现金流净额总额,完全涵盖了万科一个经营周期的数据。
由此计算出的一个经营周期的净现比,大约是1.83。
这说明,在一个经营周期内,万科1块钱的利润大约带来了1.83元的现金回款。
这是非常优秀的经营业绩了。
除了净现比,我们还应查看一下企业至少一个经营周期的总的现金流量情况。
于是,我又统计了万科-五年间的总的现金流量数据制表如下——
(图五:万科近五年现金流数据)
从图五的统计表中,我们可以看到:五年间,万科有两年(、)现金流量净额是负数,即意味着这两年企业现金净流出,但是从五年整个经营周期看,万科的现金流又是非常健康的。
它五年间经营性现金流净额总计2132.78亿,跟投资性现金流净额2181.87亿基本持平。
这意味着万科仅靠自身的经营带来的现金流入,就足以支撑投资以扩大再生产的现金需求。
也就是所谓的:依靠内生性增长就能满足自身生存和发展的需要。
所以我们看到,五年间,万科的筹资净额仅600亿左右——相比于它的体量,这是一个非常小、非常安全的数字了。
从上边的计算、分析和讲述中,我们可以得出看一家企业现金流量表的三个基本原则:
1、不要因为企业一年、一个季度的现金流入情况不佳,就妄下不利结论;
2、计算和分析净现比,要结合企业的经营周期,即企业的经营模式,才能得出客观公正的结论;
3、要统计数年、至少跨越一个经营周期的现金流量总数据,进行综合分析,才能看到全貌。
这里再特别提醒一点:计算和分析净现比时,一定要注意它的使用条件!
如此,才能避免落入呆会计的陷阱。
写到这里,我们还只是解决了万科以前的经营质量、经营水平的问题,并没有解决以后的问题——毕竟,投资投的是未来嘛。
那么,万科未来几年的经营业绩会是怎样的呢?
可以这样说,预测未来是一件很难的事,因为能影响和决定一家企业未来经营情况的因素非常之多。
但这并不是说我们就全无办法。
对地产企业而言,用现在的数据推导未来,有两个切入点:
一是存货。
因为万科的存货周转周期大约5年上下,所以它现在卖的房子,我们可以简单理解成它五年前的存货。
如下图——
(图六:万科近五年存货数据)
自以来,万科的存货数据一直在稳步增长。
那么我们可以粗略地推导,卖出的房子大约是备货,卖出的房子大约是的备货。
以此类推,的备货,则可卖到-。
大家看看图六中,万科最近几年的存货增长,可以大致顺延推导出-的销售业绩。
二是土地储备。
财报的现金流量表中,有一项购买商品及营务支出,具体到房地产企业,大部分就是购地支出了。
从这项数据中,我们可以大致推算出企业的土地储备情况——
(图七:万科近五年购地支出数据)
从图七表格中,我们也看到,这几年万科的土地储备一直在加码中!
这意味着未来几年,它的经营还是处在一个积极扩张的态势之中的。
其实,购买的土地,在资产负债表中就会体现到存货账户下。
因此,图六、图七两张图表,表达和反映的,是一个主题一个意思。
写到这里,也许还有朋友会产生这样的疑问:虽然数据显示这几年万科购地积极、存货充足,保证了未来五年的商品供源,但你怎么就能保证它生产的商品(房子)就一定能全卖得出去呢?
嘿,这个问题,是一个关键。
我是从以下两个维度来解决这个问题的:
1、从定量的角度看,我统计了万科近几年的预收账款的情况——如下表:
(图八:万科近五年预收款项数据)
底,万科存货总共7500余亿,而预收已经高达5300余亿了,也就是说房子还没盖,预收已经高达70%了。
如果按照卖的房子可能来源于前后的存货来理解,则的存货总量不到3700亿,而预收款项已经高达5300余亿了。
这就意味着,万科已经完全锁定利润了。
根据刚刚公布的万科三季度财报,截止到今年前三季度,万科的存货余额已经高达8598.5亿,购地支出高达2389.6亿,预收款项5880.5亿。
今年才过去三个季度,存货和预收款项已经创下的新高,而购地支出已经逼近去年全年,不出意外的话,年底再创历史新高,应该不是难事。
这里再说明一点,从起,房地产的预收账款就主要体现在“合同负债”这个新增项目中了,也就是说,上文提到的“预收款项”账户数据,自起,就是财务报表中“预收款项”和“合同负债”两个账户的数据合计。
2、从定性的角度看,我看好未来中国房地产总体的平稳向好趋势。
这一点,在我最近的言论及本周一推送的公众号文章《房地产板块的投资机会》(点击文章标题可进入阅读)里,都有较为完整的思考和论述。
这一点,不是本文分析的重点。
略过不提。
综上,我对万科的财务分析结论是:
1、现金流非常健康;
2、未来五年业绩有保障。
全文完。
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