二手房交易中，卖方相对强势，通常采取实收的方式，所以，很多人认为卖房子应该很简单，其实不然，卖房子也不是一件简单的事情，甚至卖房的流程比买房还要复杂，其中更是可能面对各种问题。那么，在卖房的时候需要注意哪些问题？卖房时要规避哪些风险？
01挂盘委托
挂盘委托。挂盘是卖房子的第一步，此时中介公司要求签订委托协议，有的中介会建议签订独家委托，显然独家委托的意思就是仅委托该中介销售自己的房屋，而非独家委托则可以在所有中介公司挂盘销售，这个时候，需要根据自己的实际情况及需求权衡其中的利弊进行选择。而委托不等于全部放权，要明确委托期限，在进行卖房的时候慎重全权委托，尤其是关于成交价格等，否则很容易未经业主同意，受托人自行买卖该房屋，同时也常常违背卖方的一些口头意见，不按照卖方的意愿执行。
02报价
在销售房屋时，要对价格有一个合理的预期，往往有的业主对价格期望值太高，出现了盲目开价的情况，陷入物业难以销售的窘境，而面对中介带人看房多方挑剔，之后压低房价又不知所措。因此，业主在报价的时候一定要心平气和，客观的估计自己物业的价格。如果不确定，可以多跑几家中介去问问，多了解同小区同户型的售价情况、近期成交情况，同时根据交通状况、地理位置、建筑年代、建筑质量、建筑形式、房型结构、社区环境、生活配套、物业管理、房屋楼层、朝向、面积、户型、景观、馈赠物品、未来几年市政规划或其他外在因素等几个方面综合考量评估，然后综合合理报价。
03中介套路
卖房子，找一个靠谱的中介公司是很重要的。有些中介为了压低价格赚取其中的差价，会先付给卖方一些定金，所以在卖房的过程当中千万不要轻易收取定金；有的中介会用虚假买家签订虚假合同，从而达到销售，甚至赚取差价的目的；有的中介通过虚假购买意向报价，左右卖方预期，从而达到操纵市场价格的目的；对此，卖方应当多对比、多了解在售和已实际成交的同户型价格，合理设定预期，另外定金收取不宜过低。
04谨慎交钥匙
在进行卖房的过程当中比较麻烦的就是看房了。不留下钥匙，每次中介带人来看房时，业主都要花费相当的时间和精力。如果留下钥匙，又可能因看房人次多、中介带看管理不善而导致房屋有某些损害，若有家电或其它贵重物品，更存在被盗风险，所以在交钥匙的时候应当谨慎，与中介达成一定的共识，最好签订书面文件确认。
05签订合同
合同约定一定要明确，不要留空白。对于卖方，应当尤其注意成交价格，各种收款时间节点的约定明确，交易流程必须与房款支付挂钩，确保房款的收取。这里我们重点强调一点，现在常见的二手房买卖合同中常常约定资金监管的金额可以不填，则按银行审批为准，这一点会给卖方收款带来不确定，也会由于买方高贷或实际申请贷款金额与商谈不符等给卖方收款时间及金额等带来不确定性，应当注意；另外，对于买方不能正常取得银行贷款的后续安排也应当注意在合同中进行明确的约定，否则都可能延长交易时间，从而导致收款延后或收款风险。关于签约，还有很多注意事项，具体可参照我们前文《二手商品房交易签约注意事项》，必要时可寻求熟悉二手房交易业务的专业律师帮助，明确合同的细节，确保自己的合法权益。
06定金收取
定金是买方为确保契约履行，交付卖方一定金额的部分房款，具有契约上保证的效力。卖方收下定金后，若买方反悔，则卖方有权没收定金；反之若卖方反悔，则必须双倍退还。所以，收取定金的时候一定要对定金比例进行把握，不宜太少。另外，目前在二手房交易中，很多中介公司会要求由自己保管定金，卖方对此要慎重，因为，此时可能会发生房子卖了，定金转为佣金倒也算了，就怕买方毁约卖方可以没收定金时，中介公司却要求分卖方一杯羹。更有甚者，一些小的中介公司还可能卷走业主的定金关门跑路。所以，卖方应当注意尽量要求定金直接收到自己的账户，即使中介公司监管，也应当签署协议，明确定金释放的条件和时间，另外，注意选择口碑好的的中介公司。
07赎楼公证
如果卖房人所卖的房子尚有按揭贷款，且个人资金并不充裕，此时就需要赎楼，在深圳，有很多大大小小的担保公司做赎楼业务，如果办理赎楼一般担保公司会要求办理委托公证，由于委托公证事项涉及到卖房办理的各项手续的全权授权委托，这时候就需要找口碑好，大品牌的担保公司，以免担保公司未经卖方同意将房屋过户等损害卖方利益的事情发生。对于此，卖方应当关注交易的进程，与担保公司保持沟通，对于卖房过程中诸如收取定金、购房款、过户等重大事宜应自行办理或到场监督。
08贷款承诺函
签约时，买方通常只支付首期款，余款待过户后由银行支付，因此，业主办理过户手续前一定要取得银行的贷款承诺函。但另一方面，如在房屋过户后、银行放款之前，买方取消了贷款，或买方不办理抵押登记，则银行自然不会再放款给卖方，故即使买方取得贷款承诺函，卖方也应当注意关注过户后的进度，敦促买方及时抵押，以及银行放款。这些都可以在合同中明确约定。
09租赁解约
我国《合同法》规定，“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。” 出租人出卖出租房屋的，应当在出卖之前的3个月内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。如所卖房屋有租约存续，卖方应提前与承租人沟通好相关事宜，并如实向买方披露，以免由此造成自己违约。
10交房
签订购房合同，并不代表交易的完成，如果过户手续尚未办好，而买房人却想让提前交房，为了避免在过户期间出现问题，卖房人应该谨慎交房。由于房屋的现居者权益优先，若提前交房发生纠纷就很有可能会带来一些不必要的损失。
以上是卖方在卖房的时候需要注意的事情。在实际的卖房过程中，即使买卖双方前期沟通友好，由于交易过程中一些不确定因素发生可能涉及到双方各自的利益，也不可能避免产生各种纠纷。所以，要想不吃亏，卖方还是要多多了解，提前准备。减少纠纷最好的方法是提前沟通清楚，并明确约定在合同中，双方责任明确，按约办事。
