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在消费升级和电商冲击的大浪潮之下，上海（楼盘）越来越多的商场加入了“更新”大军。日前，《东地产财经周刊》（以下简称“《东地产》”）获悉，坐落于淮海中路上的上海广场又一次进行改造，其1-2层仍为零售，3-6层则将变身为wework的旗舰店。上海广场变身联合办公上海广场坐落于淮海路商圈东部，周边商场林立。其南面紧邻淮海中路，与大上海时代广场面对面；北面挨着金陵中路，背靠上海音乐厅，步行至地铁8号线大世界站仅需5分钟左右；东面靠近龙门路，与金钟广场隔路相望；西侧靠近普安路，对着淮海大厦。6月，大摩以8.46亿港元（当时约8.5亿元人民币）收购中国海外旗下的上海永菱房产发展有限公司92%股权，获得上海广场裙房的部分产权。接着，大摩又从永业集团手中以7800万元人民币的代价购得剩余的8%股权。，大摩斥巨资将上海广场改造升级，并更名无限度广场后开业，一度在沪上引起轰动，但人气始终平常；，无限度广场就传出有意出售的消息；12月，摩根士丹利将无限度广场以14．2亿元转让给浙江民营企业红楼集团；4月，红楼集团将上海广场注入旗下上市公司兰州民百(600738)；5月18日，兰州（楼盘）民百发布公告称，其全资子公司杭州（楼盘）环北向上海尚敏出售上海永菱房地产90%的股权，初始转让价约为18.6亿元。而上海尚敏最终由华凌、上海融创、美罗、BU四家企业通过上海翌洲物业管理有限公司持股。近日，《东地产》记者获悉，上海广场已经开始了又一轮改造，其1-2层仍为零售，3-6层则将变身为wework的旗舰店。在项目现场，记者注意到，上海广场裙房已经全部用围墙圈了起来，建筑外立面也全都包了起来，只能从里面不时传出的声音判断，项目正在紧张施工之中。整体租金或将提升近年来，联合办公逐渐成为上海商用物业市场的新宠儿，不仅成为甲级写字楼的租户，也开始进驻商场。不过，在如此中心商圈内的商场占据多个楼面，并不多见。“上海广场走到今天，采用如今的策略可能是最好的策略。”戴德梁行华东区商业地产部董事魏建历告诉《东地产》，“商场需要稳定和长期的经营策略，如果不停更换经营者，商场的经营情况不会得到根本的改善，势必会影响零售商对商场的信心。在这种情况下，联合办公无论是在收益贡献还有经营难易来看都是相对不错的选择。”高力国际华东区零售房地产服务董事仲睿旖则认为，上海广场还是保留1-2层做商业，3层以上高区才做联合办公，“其实商场高区租金本来就已经往下走了。商业一般是按照使用面积来算租金，办公则是按照建筑面积来算租金的，因此，折算下来，上海广场6个楼面整体平均的租金水平并不见得比全做零售更低。”“上海广场是基金买下来的，对租金肯定有要求。引入联合办公不失为提升整体租金的一个办法。此外，写字楼本身就会带来人流，商场3楼以上就有大客户，对于1-2楼的招租进度是有帮助的。”她进一步补充说。零售将回归本质事实上，类似上海广场这样地处核心商圈却不叫座的商场并不在少数。以南京（楼盘）西路、石门一路口的818广场为例，其原本是长春（楼盘）藤运通大厦的裙房商业，对面即是轨道交通2号、12号线的南京西路站，地理位置不可谓不佳。但自荷兰ING基金于收购该项目并改造开业之后，商场内的人气一直差强人意。，上海城利房地产有限公司以10.12亿元的总价接盘。城利曾在-间整购上海滩三大豪宅、并将之拆散出售而一举成名。但818广场购入至今已近2年，商场仍在改造中，未曾正式开业。“零售物业是所有物业形式中最难的，考验业主对零售的理解和其经营能力。好的购物中心都是不断跟着市场的变化调整出来的，并不是一蹴而就，这就需要一个漫长的过程。如果商场的持有者对商场没有长期、完整的打算，只是专注于租金的收益，而较高的租金水平对于零售来说在某种程度上也是一种伤害。”魏建历向《东地产》记者指出：“购物中心对开发商来说是属于重资产，最终一定会进入资本市场。但国内的情况是商业背后的资本变化，经营团队也随之变化，这难免会影响到商场的稳定经营，这也是目前国内商场转手的最大问题。”她认为，商场最有挑战也最难的地方是没有标准答案，不光考验运营商的招商能力，更考验经营管理能力，就拿近年来众多商场纷纷标榜的“体验”来说，“真正的体验是从消费者走到这个商场，从停车场、洗手间到一切的一切，商场对消费者的照顾是最真、最直接的体验，这种才是让消费者不断回头的体验，而不是仅仅做一个业态。”“商业的核心是人，最核心的在于如何把人照顾好、把租户照顾好。”在她看来，“未来的零售会回归零售的本质——对人的照顾、对人消费的理解。将来，商场的改造和经营过程中，一定是内容为王。发展不好的购物中心将会面临淘汰。”核心商圈魅力依旧尽管上海核心商圈内的商场是几家欢喜几家愁，但不可否认，上海核心商圈魅力依旧，零售物业租金水平仍在上涨。从莱坊发布的报告显示，第二季度，上海主要商圈首层平均租金环比上涨1.7%至每天每平方米60.2元。南京西路商圈内，正在全面升级的四季坊项目以及表现稳健的兴业太古汇间接带动了南京西路街铺租金的提升，而其他主要商圈的街铺租金则保持稳定。而且在进行了部分或者整体的租户和品牌调整以后，主要商圈内的购物中心平均租金都出现了不同程度的上浮，购物中心整体平均租金环比上升2.7%至每天每平方米63.6元。莱坊董事及上海研究及咨询部主管杨悦晨表示：“展望未来，零售业市场面临不断洗牌的局面，继10 Corso Como、Forever 21、家乐福和高岛屋纷纷宣布退出中国后，可能将有更多的外来品牌面临在中国的生存考验。下半年，我们预计零售新供仍将维持在高位，存量改造升级项目也会逐渐增多。”对于未来，魏建历则认为，上海部分商场的租金已经接近瓶颈，除非营业额继续上涨，“上半年所有零售商相对比较保守，因此下半年核心商圈租金可能还将维持在这一水平，次级商圈比较难讲。”
（本文来自：和讯）
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