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裁判概述：
本案中，陈善红并非作为一般购房人与晓园公司订立《楼宇认购书》，根据原审查明的事实，其用以抵顶房款的债权属于案涉房产项目的工程款，其原先享有的权利即具备优先性。因此，案外人以工程款抵债的应视为其已交付房屋全部价款。
案情摘要：
1、10月16日，陈善红与晓园公司签订《楼宇认购书》：以晓园公司欠付的工程款充当房屋价款；并于当日，即向陈善红出具了购房款收据和《收楼确认书》。
2、另查明，案涉房屋在施工阶段曾以在建工程形式抵押给银行，抵押权仍存在。
3、12月29日，因另案涉诉，晓园公司名下案涉房屋被法院查封，申请执行人陈玉萍申请法院对案涉房屋强制执行。
4、陈善红向法院提出执行异议，被驳回后继而提起执行异议之诉。
争议焦点：
陈善红享有的民事权益是否足以排除强制执行？
法院观点：
其一，陈善红已合法占有案涉房屋。法院查封案涉房屋的时间为12月29日。而在此之前，陈善红已与晓园公司于10月16日签订《楼宇认购书》，晓园公司在认购书签订当日，即向陈善红出具了案涉房屋的购房款收据和《收楼确认书》，据此认定陈善红已合法占有该房屋并无不当。
其二，陈善红已支付购房款。10月16日，陈善红与晓园公司签订《楼宇认购书》，在认购书及购房款收据中注明此房款抵付工程款，晓园公司亦向陈善红出具购房款收据，表明陈善红已通过抵扣工程款方式支付合同全部价款。
其三，案涉房屋未能办理物权变更登记并非陈善红自身原因所致。根据相关法律规定，已设定抵押的物品并非禁止流通，买受人在购买已设定抵押的物品时，仅需考虑抵押权实现时可能面临的风险，其购买抵押物的行为本身并不构成过错。
综上，陈善红享有足以排除强制执行的民事权益。
案例索引:
（）最高法民申3536号
相关法条：《执行异议与复议规定》
第二十八条 金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持:
（一） 在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二） 在人民法院查封之前已合法占有该不动产；
（三） 已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；
（四） 非因买受人自身原因未办理过户登记。
第二十九条 金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持:
（一） 在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二） 所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；
（三） 已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。
实务分析：
被执行标的物为不动产的，案外人对执行标的主张权利欲阻却执行，上述两法条均规定案外人和被执行人就执行标的物应当存在买卖合同关系，且都有“支付价款”这一要件规定。该立法是在“认可登记公示效力”还是“保护交易安全”两者之间作出的平衡规定，此类案件审查案外人与被执行人之间的原始法律关系至关重要。最高院在曾在（）最高法民终356号案例中对于案外人以普通债权“抵债”方式完成“支付价款”对抗执行的明确不予支持。但最高院的本判例表明：抵债协议原则上并不形成优于其他债权的利益，不得因此破坏债权平等受偿的原则，但案外人以工程款“抵债”也符合“支付价款”这一要件，原因在于案外人原本就享有工程价款优先受偿权。该认定符合公平原则，特此推荐！
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