［自然资源部《关于城镇住宅小区地下车位（库）确权登记若干问题的意见》（征求意见稿）］(以下简称地下车位意见稿)在许多微信群传来传去，引起了各群一片口诛笔伐，甚至引起用老百姓语言方式的一片“国骂”，这究竟是什么原因?
地下车位意见稿“五、地上建筑物所有权已办理转移登记，其所有权人因购买等实际使用配建地下车位，该地下车位已办理首次登记的，由转让双方持购买合同、税费缴纳凭证申请办理地下车位转移登记；该地下车位未办理首次登记的，由开发建设单位提供配建地下车位符合规划和竣工验收材料、调查或测绘报告等，配合购买人办理地下车位登记。八、本意见实施前，经依法批准建设，符合相关规划许可条件、建设标准，不计算容积率、不计土地出让价款的配建地下车位，可按本意见相关要求办理不动产登记。本意见实施前，已依法办理的地下车位不动产权属证书（含不动产统一登记前依法办理的房产证、土地证）继续有效。”
住宅小区专属地下车位办理产权证的三项基本条件：1、与地上建筑师无关联，单独立项和规划；2、签订土地出让合同和缴纳土地出让金；3、建筑成本单独核算并不得纳入房屋建设成本。同时满足以上三个条件的这类地下车位，属于专有产权，一旦发生买卖交易，车位的产权随即转为受买人的专有产权。在房屋销售时，这类地下车位有房产部门颁发的销售许可证。销售许可证内容包括批件和附件两大部份，批件是文稿格式盖章正文。审报此件的前题条件是有土地使用证，规划许可证及图批件，施工许可，环许合格证，建筑施工验收合格证等为据加上其它相关资料齐全才能审报销售许可。销售许可附件上注明准许销售的建筑物名称，位置，面积，等表式的详细内容。
销售许可证按发文规定为八份式，分别报送建委，房地，建挡，建没单位等。
一般情况下，销售房屋按要求公示五证
单独立项规划，单独签订土地出让合同缴纳土地出让金，单独成本核算的这类不改变小区容积率的这一类性质的地下车位，符合《物权法》第七十四条由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。不可以将其他性质的地下车位混淆一谈。
如果地下车位没有单独立项和规划，就不可能单独签订土地出让合同交纳土地出让金，更因为地下车位是大楼桩基结构层，建筑成本必然分摊到整栋建筑物(计入房价)，这类车位不能做为专有产权，不可以发产权证，开发商无权出售，无权转让，无权馈赠，是属于小区全体业主的公共产权。即使发了产权证的，也应当根据《房屋登记管理条例》予以纠正。
以所谓开发商一旦补缴了土地出让金后，地下车位的产权就可以转为开发商的专有产权。这种做法违法违规，是火中取栗抢劫广大人民群众的共有财产的违法行政行为。并不是开发商补缴土地出让金就能改变地下车位权属性质那么简单，首先必须完成单独立项单独规划立项审批，反之，将会改变建筑物的容积率，这种在房屋初始登记后改变小区的容积率，一是要符合建筑物规划设计与审批，二是取得业主的同意(双2/3)；三是退还业主因建设地下车位分摊到整个建筑物的建设成本；四是因改变容积率要向全体业主进行退赔协商。
提出一个严肃的问题:如果开发商补缴了一定的土地出让金后，地下停车位的产权就可以归给开发商。如果仅仅是补缴土地出让金那么简单，假设是业主补缴呢?为什么非得让产权已经被转移的原开发商补缴呢?再说，由此改变了小区的容积率怎么处分?
根据地上建筑物与土地使用权不能相分割的原则，如果不能取得特定范围内土地的使用权，则不能取得该土地上的任何建筑物的所有权，地下车位所使用的土地是业主交纳地上土地出让金而形成，小区的土地面积已经全部分摊到全体业主，小区的土地使用权为全体业主享有，并且计入了容积率，当房屋出售后，附属建筑物的地下车位不可能单独获得土地使用权，开发商不再享有该小区的土地使用权，也不享有该土地上建筑物已及该建筑物附属设施的所有权和分配权。
地下车位作为小区的配套设施之一，如同道路、绿化、公共广所、地下管网一样，是房屋的附属设施，附属设施应当依从房屋一并出售、转移。开发商根据相关规定建设地下车位，不仅是法定义务，也是小区业主生活配套的需要，试想一个没有地下车位的小区，房子怎么销售?更何况建设地下车位的成本已经计入整栋建筑物的成本，是附着在建筑物桩基结构层不经回填土形成的，也是建筑物打桩基的需要。
这里引出桩基结构层设计概念:地下车位从结构上属于建筑物的哪个部分?建筑设计师给出了明确的回答:地下空间(地下车位)实际上就是建筑物的桩基结构层，只是这个桩基层没有回填土而形成了地下空间，这就是地下车位。你见过哪一栋高层建筑物没有桩基结构层?而且桩基的造价成本极高，是地面建筑物同样面积的好几倍，这个造价成本根本不可能从地面建筑物成本中分割出来，从利益角度考虑，没有一个开发商发啥分割这个昂贵的建筑成本。
《物权法》出台前，地下车位都是做为小区的公共配套设施，建设成本都是计入地面上的整栋建筑物。我国《城市房地产管理法》和《城市房屋权属登记管理办法》对土地上的房屋权属登记作了规定，并未包括地下建筑物。《城市房地产管理法》第二条：“本法所称房屋，是指土地上的房屋等建筑物及构筑物”。这里的“土地上”当指地表之上。房地产所有权证是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分权利的唯一合法凭证。要获得权利证书，必须要到房产部门登记。对地下车位的归属及管理、使用的法律分析，是在1995年建设部颁布的《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》(试行)第八条公用建筑面积由以下两部分组成：电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室、值班警卫室以及其他功能上为整栋建筑服务的公共用房和管理用房建筑面积;第九条凡已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚等，不应计入公用建筑面积部分。《房地产管理法》第38条第6项规定：未依法登记领取权属证书的房地产不得转让（正当的受备案监督的商品房预售除外）。《物业管理条例》第27条规定：业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权，建设单位不得擅自处分。房地产法规是：土地随房屋买卖一并转移。开发商卖完了房子的同时也处分完了土地。开发商卖完房子，投资行为宣告结束，就不再拥土地使用权，更没有地下车位处置权。
依据“房地一致”的原则，随着建设用地使用权分割给全体业主，其上附着的建筑物、构筑物，除国家道路、绿地以外，分专有和共有两个部分。最高院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条明确了建筑区划内的土地全部归业主所有。法律法规禁止把“房”和“地”分别转让给不同的主体。《物权法》第146条：建设用地使用权转让或者赠与的，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分； 第147条：建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。这就包括投资建房子、投资建商铺、投资建配套地下车位、绿地、地下管网、场所等。
对地下车位的归属，根据其建设用地的来源有两种：一种是根据《物权法》第136条的规定，在地下设立建设用地使用权，由建设单位交纳土地出让金，独立报建审批，独立成本核算，其所有权属开发商，可以办理权属登记。另一种是根据《物权法》第138条的规定，地下车位属于地面建筑物、构筑物及其附属设施所占用的地下空间，不计容计率的，建设单位不仅将建设成本转嫁给了业主，而且还获取了一定的利润，其所有权应当与地面建设使用权保持一致，属于业主共有产权。
从建筑物区分所有权的角度看，《物权法》第七十条：业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。第七十三条规定：建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。不应当获得产权的地下车位应当属于小区共用设施，显然属于最高院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第二款规定的：其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施，显然是小区的共有部分。
如果建设用地内的地下车位权属开发商专有，就形成房、地分属不同权利人的状况，因此，破坏了不动产所有权“房地一致”的原则，对这种依附于他人土地上的不动产“所有权”请问属于哪种物权？
最高院去年就重庆某住宅小区停车位归属纠纷案的民事裁决，明确了小区停车位归属的裁定标准：—、土地随售出房屋转移，开发商不拥有土地，无权处置买卖小区停车位。二、开发商通过卖房强势地位，单方约定小区停车位归属行为无效，法院不予支持。三、未计入小区建筑容积率的配建停车位及公共部分，不属开发商专有部分，属小区全体业主共有。四、以政府产权部门核准登记为准，未获登记，未取得不动产权证的停车位及公共部分，属于全体业主共有。
不动产的物权变动实行登记原则，即使开发商在购房合同条款中强行约定地下车位权属归开发商，但是，不可以办产权证，无法产生物权转移，显然属于无效条款，因此，这种霸王条款也无法改变车位属于业主共有的事实，即使办了产权证也属不正常现象，笔者相信总有一天会得到纠正和追究，因为，这是十分明显侵占业主的共有财产。
国务院《物业管理条例》第27条：业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权，建设单位不得擅自处分。当业主不明不白与开发商签订购买不属于开发商专有物权的停车位合同时，将会产生极大的物权风险。
“房地一致”的处分原则是在《物权法》实施之前就已经确立，根据“房地一致”原则，我国法律法规禁止把“房”和“地”分别转让给不同的主体。最高院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条明确了建筑区划内的土地全部归业主所有。更何况《物权法》也是同样规定，如果采用人治确定建筑区划内地下车位的归属，势必与《物权法》、《合同法》、《城市房地产管理法》等法律法规相勃。
根据“房地一致”原则，确认地下车位归属，才是唯一正确的，在缺乏事实依据的情况下，如果对法条进行反推，将与《物权法》、《合同法》、《城市房地产管理法》等基本法和其他法律法规产生严重冲突，损害了法律的统一性和权威性。对法条的反推等于放纵保护开发商的欺诈行为，违背民事行为的诚实信用原则，也违背《物权法》的立法初衷，必将严重损害广大业主的利益。
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