【[what]学员一问】：我们现在北京有两套房，想请教您如何实现价值提升
【[灵光一闪]老师一答】：学区溢价过多，老破小可置换
————————
【学员问题详情】：
目前的情况是我们的两套房非远即小，一套在通州地铁房，91.75平米，2000年购得，购入款21万，现在约385万，因原值低，如果卖掉的话税费就很高，因此不好卖。第二套房在西二旗，是购得二手房，主要解决孩子上学的问题，现在孩子已经上小学，我想换房
【老师回答详情】：
如果西二旗是老破小的学区房，而且是因为学区溢价太多的，可以考虑置换，学区改革下学区房的价值是很受影响的，关键是你卖掉以后怎么梳理你的资产，真正能动用的zi金是多少，有没有更好的选择，这个才是关键，梳理清楚以后你才能根据自己的情况去选不同的版块。这个置换升值是一系列的专业操作，不是简单的一卖一买，详细的操作方法你可以继续学习二段课程，我会重点教大家梳理zi金、资产，更好地置换老房子，之后再怎么选择具体的版块，这样你的房产价值才能提升。
#置换##升值##答疑##投资理财##北京头条#
如今，楼市已经陷入一个死局！
1.二手房的流动性成了问题，原因在于贷款贷不到，意味着要买二手房，就得拿出全款购买，像北上广深这样的一线城市，普普通通一套90平方两居室，按照每平方八万计算就是700多万，就算在边边角角上，一平方总得六万吧，那也是500多万。
2.如果按照过去能够贷款购买，首付一半也就是两百多万，这笔钱对于西二旗的码农还是可以的，即便不是，六个钱包也能凑一凑，而如今全款五百万以上，就算是西二旗的码农，拿出这笔巨款的人也是寥寥无几，至于六个钱包那就更不用想了。
3.那么谁能够拿出这笔巨款呢？一是拆迁户，二是改善性需求，最新的政策已经明确不再拆迁了，老新村改造为主，这个需求大大减少，或者说基本消失，而改善性需求需要卖出自己原来的房子，才能够有巨款来改善，而卖出这套房子又会面临前面说到的这个问题，没人接盘，这就是死循环。
4.一手房是地方命脉，有关GDP，有关地方土地财政，有关地方债务，有关地方建设，有关地方饭碗……
5.大量的刚需，炒房客涌入一手房市场，以杭州为例，买到就是赚到，一手房因为限价导致一手房价格远低于二手房，二手房市场有价无市，一手房市场供需失衡，问题是一手房到手就成了二手房，现在的纸面财富，五年后才能够兑现，这是一个未知数。
6.银行之所以限制贷款，那是因为许多银行的贷款已经触及银监会的红线，而且住房不炒的高压线没人会碰，银行资金出不来，等于掐住了楼市的脖子，没了资金的推动，房子上涨的动力就会消失。
7.从大局层面，保住了一手房，就保住了地方土地财政，地方债务地方建设等等都可以继续继续，问题是需求端乏力之后，这种局面能不能持续就成了问题，而一旦二手房价格下跌，把一手房的套利空间挤压没了，一手房市场也会面临购买力的问题。
8.最近有城市开始限制下跌了，我们都知道，在房价上涨的过程中，每一次调控都是越调越高，原因很多，最主要一是海量货币，二是信贷杠杆，三是需求井喷，四是投机炒作，限制上涨的结果是限制不住。
9.而现在这些变量都变了，房价上涨的信仰一旦被打破，如果有越来越多的城市开始限制房价下跌，结果肯定是限制不了，就像此前的限制上涨一样，二手房被冰封之后，就会逐步形成巨大的燕塞湖，久而久之……
我有套房子在北四环健翔园2居87平,大概卖850—870吧，目前出租，租金8300，感觉涨幅一般，租金偏低。想请教一下是否需要卖出？考虑到那个地理位置还不错，卖出的话，不知买在哪里合适？如果还在附近买的话，还有必要卖吗？买卖置换成本也不低。如果卖了再买的话，买二手房还是新房？买在哪里合适？考虑二套最多贷款187，加上手上现有的100，预算总价也就是1000—1100万之间吧。
回答：
1.健翔园，普通学区房，溢价海淀平均值，所以租金收益低。要是非学区房的话能收到1.2万左右，每个月少3000多块钱。要是我的话就不留着了，老塔楼小区，虽然品质还不错，但用不上学位，相当于有200多万的资金闲置，得不到收益，毕竟没人会为用不上的学位付租金。
2.置换成本一般5%吧，相当于学区房的5年租金，非学区房的3年多点儿。850的话40万吧，每年多收4万租金，算上租金涨幅也得7/8年。节省税费的话能到3%，也得4/5年。这看自己觉得值不值了。
附近买，那看是朝阳还是海淀了，朝阳的租金高些，海淀低些。从升值看，五环外这些年更好一些，安宁庄西二旗清河西北旺的都不错，多数都比健翔园强。
新房二手房看用途了，自住就买新房呗，居住体验好。出租的话犯不上，没必要为了租客的享受多花自己的钱，也多给不了几个租金，损耗还大。
3.再一个这预算偏高，如果买二手房的话选择单价10万左右或以上的，相对流动性好。投资的话别图面积大，以收益为主，两居为合适，相对好租好卖。这还是先自己定换不换吧，然后再说什么小区合适。仅供参考。
如有问题，请点击头像，加关注后点“私信”即可。
#北京头条#北京楼市：北京西侧未来还有发展吗？
大家好，我是京爷，一名北京房产实操专家，拥有十年房地产行业经验，是少有的能够切入北京房产全流程交易与大数据分析的咨询师！以下为提问精选：
1、提问：京爷，k2清水湾和波波自由城怎么选？
回答：你好，波波自由城地段比k2清水湾好，价值高一些，可以优先选择。当然也有人觉得自由城相对来说有点儿衰败了，看你侧重居住或升值了。建议看看星球资料《二手房看房买房技巧》
2、提问：京爷您好，想问一下都说买房要看城市规划和产业发展，那么北京西侧未来还有发展吗？假如在慈寿寺附近工作，首房首贷，首付预算250的话，可以考虑哪里呢？而且是不是能买新房尽量买新房不买二手房呀，谢谢
回答：你好，西边总体产业和规划都弱一些，所以没法像望京、上地西二旗这样的热点板块比，但是如果能选择一个交通方便、品质不错的小区，那保值升值还是可以的。毕竟西边总价低，而且老房子多，如果是有品质的次新，那就有稀缺性，价值就能体现。如果在慈寿寺工作，可以考虑就在附近板块的恩济里，毕竟小区没什么学区溢价，管理环境还不错，口碑好。或者看看石景山的远洋山水，诗景长安，还是不错的。详见星球资料《老破小买房攻略》
3、提问：京爷您好～～请教您，对于1998-99年的6层板楼，2楼下水道堵塞的概率是否比较高呢？2楼还有哪些弊端呢？价位上2楼一般比黄金3楼低多少合适呢？谢谢您！
回答：你好，如果楼龄比较老的房子，那2楼很多确实有这方便的问题，1998-99年年代很多小区这类问题并不突出，但具体问题还是得具体分析，有些小区通过改造，也解决了部分问题。所以你需要做的事情是多问问小区的业主们，或者租户。单说2楼其他弊端，主要是有几方面：1、私密性，二楼毕竟楼层低，私密性还是差点儿，有些能听到房子外的说话声倒也正常；2、遮挡，楼层低之后，遮挡概率也加大。一般分为两种，一种是植物，比如说树的遮挡，一种是前排楼栋或者侧边楼栋的遮挡，这种现象在冬季会明显一些。但不一定就说所有的二楼都会遇到这种问题，具体看情况，需要你去多观察，多踩点。如果以上问题都没有，2楼跟3楼的价差不大（对于没电梯的小板楼来说）。详见星球资料《这些硬伤房产一定不能买》
4、提问：京爷好，请问市场上总说的某个板块界面不行主要是指的什么呢？是板块内部交通不便，少配建（公园医院学校），缺少产业还是别的什么呢。比如四慧板块，是因为有铁路分割了导致界面不行吗？酒仙桥板块又主要是因为什么导致不太行呢？谢谢。
回答：你好，我认为居住属性分为小区内部房间内部的居住体验和小区外部的居住体验或者说环境。界面其实指得是小区外部的环境，这个属性很多时候影响着房产价值，包括交通、配套、建筑排布之类的。比如，新北苑就是属于整体界面好的例子，整体板块都是优质商品房，体验还是不错，受到不少人的喜欢。而天通苑，整体界面都差不少，如果里面出现一个品质比较好的小区，那不少人都会觉得这板块周围太杂乱，不喜欢，最终也会体现在价格上。四惠板块的铁路和四环确实造成了界面差点儿，不多地段还可以，所以也能挽救一些价值。酒仙桥板块，规划乱、交通也乱，给人体验差了点儿，不少人不大喜欢这里的界面。建议看看星球资料《二手房看房买房技巧》
5、提问：京爷你好，我在西坝河上班，老公在北苑上班，二套，想在北边买一个总价500万左右的两居室，希望能有点品质的次新，注重保值升值，流动性好，暂时不考虑学区，请问有什么小区推荐吗？
回答：你好，500万左右，需要买个次新两居，只能考虑五环外了。考虑到你爱人上班地点，可以重点考虑立水桥的北京北小区，小区除了有些房源有铁路噪音，其他方便都还算不错，升值性也挺好，明天第一城5号院也勉强可以考虑，就是离地铁有点儿距离；也可以看看望春园，这个盘在老北苑算是有稀缺性的，当然这个预算可能户型会比较差，看你是否能接受了；或者看看未来17号线的青年城，流动性也没什么问题。建议看看星球资料《二手房看房买房技巧》
