现阶段,买房已成为人生中的大事:从家庭观念讲,房子是踏入婚姻的一道门槛,随着房子金融属性的凸显,这道门槛越来越高;从社会观念看,如果大家都买房,你独独“另类”选择租房,面子上有时候可能也会挂不住。因此,买房成为逃不掉、躲不开的话题。
过去这些年,由于买房执念的根深蒂固和潜在需求的存在,再加上并没有人经历过大的周期拐点,所以人们对于房价走向形成了只涨不跌的预期。
不过,与以往相比,今年的房地产明显感觉不一样。相关资料显示,房地产与经济增长存在倒U关系,房地产对经济的综合贡献由正转负,换言之,表面上看房地产投资对经济增长仍有拉动作用,但挤出效应已大于带动效应,这是一个明显的拐点。房地产发展到现在,市场已不是那么有味道了,北上广深等一线城市照样可以拿项目,但盈利已经比较难。
安居客报告显示,上半年监测100城新建商品住宅库存总量45203万平方米,环比增长0.4%,同比增长6.0%。进入下半场,随着国家对房地产明确定调,市场观望情绪再次浓厚,而且无论二手房还是新房,整体仍呈现降温态势。以北京为例,二手房成交量在7月小幅回升后,8月再度下滑,网签量10526套,环比下降3%,同比下降17%。新房方面,以广州为例,继6月网签量有了回升迹象后,7、8月再次双双回落,其中8月网签6918套,环比略跌3.14%,低于单月平均水平。
过去三年,买卖双方一直存在博弈,“有价无市”成为显著特征。但是,随着利空因素增多,购房者变得波澜不惊,并不着急买房,但面临融资、业绩压力的开发商则要“被动”些。随着“金九银十”来临,对开发商来说,加快销售和资金回笼成为当务之急;对炒房囤房客而言,虽然没有出现抛售潮,但只要调控不放松,月供压力只会更沉重,所以硬抗也未必是明智选择。总而言之,破局的关键还是开启降价模式,更何况目前房源供应充足,信贷环境却不断收紧,所以市场盘整仍将长时间持续。
判断未来房地产走向,我们一般认为,长期看人口,中期看土地,短期看政策。基于以上两大信号来看,未来3-5年楼市基本不会发生太大波动。此外,从中长期看,人口会不断向都市圈、城市群涌入,所以房地产市场会出现分化。那么,对于热点区域而言,房价还有可能大涨吗?从长期看,热点区域房价整体依然看涨,但大涨几乎没有可能。一方面,未来会根据人口流动的趋势实现“人地挂钩”,从而促进土地供求平衡。另一方面,一旦双轨制住房的模式落地成熟,越来越多的人可能会选择共有产权、租赁住房等新形式。
显而易见,随着政策“组合拳”的陆续出台,房地产将持续告别高歌猛进阶段。其实,面对楼市出现的一些变化,很多大佬早早就嗅到了味道。从在内地大规模布局房地产,到选择在楼市火热的时候“离开”,李嘉诚表示,如果房价高到大家买不起,投资房地产就会有危险,所以我不会冒险去赚最后一个铜板。对这个问题,马云也多次表示,二三十年后最不值钱的就是房子,一对年轻人可能要管理五套房子,到时候可能真的成了累赘。
就算未来几年,房子依然可以化身财富的象征,但随着房价长期稳定成为趋势,再叠加房地产税、空置税等长效措施的出台,囤房也只会增加持有成本而已。所以,闭眼买房的时代过去了,购房者也应该随势而变,合理控制负债和理性对待买房才是最稳妥的选择。