一座城市在不断地发展崛起过程中，商业地产是其蜕变史里不可或缺的一部分，也是自始至终最直接的参与者和验证者之一。十年前的深圳，作为一个年轻的一线城市，商业地产的发展中心还围绕着以火车站为中心的罗湖及福田片区，而当时的南山区没有鳞次栉比的高楼大厦、也没有人流涌动的深圳湾后海片区，深圳海岸城便在这片“不毛之地”扎下根来。经过十年城市商圈的变革，海岸城如今成为了南山区乃至深圳市购物中心的标杆，作为主导这场变革的先驱，海岸城可谓真正做到了一座“城”改变一个城。近日，世方商业前往海岸城进行了一次实地探访。
商业氛围浓厚，服务人群广泛
深圳海岸城位于南山中心区，由海岸城东座写字楼、西座写字楼、海岸城购物中心和海岸风情街共同构成，总建筑面积约30万㎡，是目前深圳西部规模最大的综合型商业项目，集购物、休闲、娱乐、餐饮等为一体的大型购物中心，也是深圳唯一拥有滨海风情特色的购物中心。海岸城周边写字楼和高端住宅环绕，以深圳湾大街为纽带形成的商业氛围十分浓厚，海岸城周边聚集了凯宾斯基酒店、保利文化广场、海雅百货、深圳书城等商业配套，与其共同打造成一站式的集中商业，更为周边的小区居民以及商务人士提供了全方位的商业服务。
海岸城紧邻滨海大道、南海大道、后海大道等南山区的五条城市主干道，有9条公交线路均可直达，地铁二号线后海站由D1出口步行两百米左右即可到达其商业片区，蛇口码头和机场距离海岸城也只有四五公里的路程，极具优势的区位、便利的交通都为海岸城输入了广泛的消费人群。
“双首层”模式聚集无限商机
海岸城外立面的四周都临近路面，具有极强的昭示性，利用这一点，海岸城设计了多个出入口连接外部交通、四面纳客，将商场与外界紧密联系起来。而最具创造性的莫过于海岸城独特的“双首层”聚集模式，即L1层为基础的首层，分为东、西两栋，在地下层和楼上层相互连通，交通主道从L1层穿梭而过，聚集来往的客流；L2层北面则由一条空中连廊与高架步行街和深圳湾大街相连，与“双步行街”的商业融为一体，不仅提供了广阔的公共活动空间，更是将源源不断的客流引导进入商场，为海岸城二楼带来集中的消费效应，成为名副其实的“增值首层”。地面层和二层空间采用楼梯、手扶电梯等方式连接，最大程度实现空间的相互渗透和切换。商场采用人车分流的方式，车行出入口有3个，为上下层分流停车，最大程度满足了消费者的停车需求；多个人行出入口设置在公交站周边，且与商场主力店相连接，保证了主力店的密集人流量。
多家华南首店，形成差异化竞争
海岸城购物中心的商业范围一共为五层，L1层的经营范围为时尚服饰、美容护理、轻食等。其中服饰鞋包方面引进了kate spade、MICHAEL KORS、Furla等国际轻奢品牌，同时美容护理也引进了CLINIQUE、MAC、BENEFIT等国际一线化妆品旗舰店，也有ZARA、FOREVER21、Superdry等快时尚综合服饰品牌，其中英伦时尚品牌Superdry、美国时尚大众品牌FOREVER21均为华南首店，深受潮流年轻人士追捧和喜爱。除此之外，TESLA特拉斯华南区旗舰体验中心也落地在海岸城，为海岸城注入了更多的时尚潮流气息。
L2层主要经营美容护理、珠宝、时尚女装和轻食等，同样引进了ESTE LAUDER、CHAEL、Lancome等国际一线化妆品品牌，在轻食方面不乏gaga鲜语、台盖、COSTA等人气网红店，还引进了深圳首家、自带粉丝流量的品牌line friends café&store，频频创下了不凡的业绩，将轻饮、零售和场景体验结合起来，吸引消费者纷纷到此打卡。在服饰方面，引进了歌力思、马天奴、玛丝菲尔等年销售额过千万的女装品牌，拥有稳定消费群体的女装品牌为商场带来了极大的效益；L3层主要经营影院、数码和时尚配饰等，主力店为海岸影城、顺电，其中海岸影城面积达4165㎡，共有6个观影厅，其中1号厅为目前深圳最大的影厅。
L4和L5层均经营娱乐休闲、餐饮、儿童服饰等品牌，引进了梧桐北京烤鸭、居食屋和民、稻香、杏花堂等特色餐饮品牌，其中杏花堂为华南首店，和梧桐北京烤鸭一起均有上百年的历史，且登上过美食栏目《舌尖2》的荧幕，拥有强大的品牌吸聚力；L5层的乐高活动中心为全国首家旗舰中心，是进行亲子间活动的最佳场所；主力店为海岸城世纪星滑冰场，为深圳西部第一家室内真冰溜冰场，冰场面积达1927㎡，平时还会作为各大滑冰赛事的主场，并且设置了观看区，以提供观众在此看休憩观看。
在购物中心步行街区，大多以轻食餐饮业为主，有陈鹏鹏鹅肉饭店、俏江南等餐饮品牌，在轻饮方面有星巴克、鹿角巷、台盖、喜茶等多个人气饮品店，其中星巴克位于二层商场主入口位置旁，将室内与室外结合起来，轻松享受户外时光；步行街区还有不少买手店和独立设计师服饰品牌店，店内的装修及服饰风格都别具一格，与足以形成个性化和差异化竞争。
紧跟消费格局，调整品牌业态
众所周知，商业地产在运营过程中会遇到诸多的难题，海岸城之所以能破解一向的运营难题，在数十年里维持成功运营的秘诀之一，在于其不断地探索、紧跟消费格局的变化、并有意识地制定品牌调整的方向，以达到其定位的目标。在十年的商业浪潮里，海岸城进行了三次大升级，从早期的以服务周边社区为目标，引进便民品牌的社区型商业中心，到中期针对周边写字楼的入驻和服务对象的多样化，加大对年轻消费者的关注、引进快时尚品牌形成的都市时尚新地标，再到后期相继引进国际轻奢品牌和多个华南第一的人气热门品牌店，成为了今天辐射整个深圳的年轻化国际购物中心标杆，海岸城凭借其全新的形象在一众商业群体中脱颖而出，完成了自身的逆袭。
笔者这次于海岸城探访过程中，发现无论是商场内部还是步行街区，都有不少面积的改造升级中门店，据悉，海岸城每年都得保持15%-20%的品牌新鲜度，走在时尚典雅的购物中心里，每次光临发现的那一句“调整升级中，敬请期待”，就是给消费者最大的交待和惊喜了吧。
携手电商平台，开创多个第一
在运营方面，海岸城除了在业态方面的不断调整升级，还在互联网领域大胆试水，携手电商平台，率先开通购物中心微信订阅号，成为首个与腾讯微生活项目合作的商场。通过互联网思维，海岸城成功吸纳了大量的会员，在三个月内就突破20万粉丝。当时深圳首个巨型二维码亮相于海岸城，创下了深圳二维码之最，海岸城成为了首个与电商线下合作，共享资源、互相学习的“吃螃蟹”代表；不仅如此，海岸城也是深圳第一个启动微信停车缴费功能，支持微信自助缴费的购物中心停车场，给消费者提供了极大的出行便利和购物愉悦感。
提升服务品质，打造玩乐空间
立足于消费者的消费诉求，贴合消费者的感受以达到最满意的购物体验，是海岸城一直关注、并逐步实施的的重点和目标。
在公共设施方面，海岸城斥巨资升级硬件设施，改造洗手间、育婴室等公共空间。洗手间指示清晰，北欧风的绿植、过道摆放的休憩石条长椅与整个空间融为一体，突出现代时尚感；无障碍洗手间、亲子卫生间、独立育婴室的设计彰显人性化情怀；在打造体验空间方面，海岸城也是孜孜不倦地探索并给消费者带来一次又一次的惊喜。例如举办静态巡展，以Fashion show的方式让消费者零距离感受时尚的魅力；围绕着年轻消费者相继推出的“床上运动会”、“闭馆电音派对”、“甜品节”等活动；举办首届“盒子怪”潮流文化展、首届造物空间文创设计展；还策划了具有综艺属性的“奔跑吧吃货”等社群活动，让消费者在逛街的同时参与进玩乐空间，缔造一个有温情的购物中心，还让商场在客流及销售上均有不同节点的爆发，达到商业价值的最大实现。
城市发展的脚步从未停滞，城市的商业也将在未来迸发出丰富的色彩和形态。在商业时代的洪流里，固守传统、一成不变只会被浪潮所埋汰，唯有找准定位、找到合适的运营方法，不断提升自己以适应消费市场的需求和改变，抓住每一次可实现商业价值的机会，才能够永葆青春、成为众流中最闪亮的那颗金子。我们期待海岸城下一次的华丽蜕变，也期待更多优秀的商业体能脱颖而出、带给人们更多的惊喜。
