买房还是存钱？
这个火热一时的话题想必如何讨论都难有结果，而4月30日由中国证监会、国家发改委联合发布的《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》（下称《通知》），则给本来纠结的年轻人打开了一扇新的窗户，为“买房还是存钱”提供了第三个答案。出品 |同策地产智库作者 |曹蒙
众所周知，不动产具有极强的抗通胀性，并且一直以来都是家庭资产配置中非常重要的一部分。
以住宅为例，只要住宅所属的区域存在租住需求，那一定能够通过出租住宅产生租金收益，而且区域配套越完善的地方租金涨幅越大，轻松跑赢通货膨胀。
所以配置抗通胀的不动产资产是非常必须的。
但问题在于，大多数人无法轻松配置该类资产，特别是在一线城市，即使努力买了一套房，随之而来的也是长达十几二十年的“房奴”身份；或是辛辛苦苦攒了几年的首付，等有启动资金的时候，发现房价早已高到你够不着的地步，远远高于收入的增长速度。
而REITs基金，正是给普通人一个投资不动产的机会，享受地产带来的收益，通过它进行资产保值。
NO.1【什么是REITs基金？】
REITs基金，英文全称为Real Estate Investment Trusts（房地产信托投资基金），是房地产证券化的重要手段，本质上是一种兼具金融属性与不动产属性的基金。
简单来讲就是募集一笔钱去投资不动产，其收益包括运营租金收入和不动产的增值部分。
➤ REITs图解（来源：同策研策中心）
举个例子，当我看中一套房，但是启动资金暂且不够，这时我便可以买入REITs基金，期间我既可以享受到租金收益，并且日后基金转让的增值收益也属于我，而且我还可以有多种投资选择，优化投资组合，降低投资风险。
总而言之，相比直接买房，REITs基金具有投资多样性、组合多元性、低风险性以及低准入性等优点。
NO.2【“国产REITs”解读】
那么本次证监会发布《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》（征求意见稿）（下称《征求意见稿》）讲了什么呢？
我们从收益、风险、投资资产要求、认购以及基金封闭期等几个与普通投资者利益切身相关的方面来进行解读。
1 收益稳定的REITs基金
大家最关心的问题——如何赚钱，REITs基金收益来自两个方面，一个是每年的基金分红，另一个是基金转手后的价差。
前面提到过，REITs基金本质收益是通过运营所拥有不动产而产生的收益，比如说园区的租金、高速公路收费等等，所以最基础的收益可以理解为“租金”回报。
在本次征求意见稿内，就规定了至少将90%以上的可供分配利润以现金的形式给予投资者，且每年最少一次。
另一个收益，则是来源于不动产自身的增值。
类似于房价上涨，所有不动产都会有价格波动，本次意见稿内要求每年对资产进行价值评估，投资者可以通过转让基金权益来实现增值收益，但转让的价格是转让方、接手方双方商议的，所以溢价或者折价都可能发生。
➤ REITs基金收益组成（来源：同策研策中心）
2低风险的REITs基金
本次意见稿规定的基金投资范围有低风险、回报率良好的特点。
以不动产投资为例，其核心的收益主要是来自于租金，并且要求投资的基础设施，必须已经经营了3年以上，且投资回报良好，具备持续经营能力。这便意味着资产本身具备极强的盈利能力，所以投资风险相对也较低；
而投资不动产以外的其余基金资产应当投资于利率债，AAA 级信用债或货币市场工具，都属于投资风险低的投资标的。
意见稿中对基金投资资产的高要求，可以帮投资者规避掉无法稳定盈利的基础设施项目，减少投资风险。
比如根据试行办法的意见稿，对基金持有的基础设施有了明确要求：
a. 原始持有该项目的权益人，需要有完全所有权或者特许经营权；b. 原始权益人企业信用稳健、内部控制健全，最近3年无重大违法违规行为；c. 经营3年以上，且已经产生了稳定的现金流，并且具备持续运营和增长的能力；d. 现金流需要具备较高分散度，且是市场运营所得而非第三方补贴。
除此之外，项目类别也有明确的指导。
基础设施会包括仓储物流，收费公路、机场港口等交通设施，水电气热等市政设施，产业园区等其他基础设施，甚至数据中心也会包括在内，但将住宅和商业地产则不在其范围之内。
3REITs基金的认购
征求意见稿刚刚发布一段时间，因此，此类基金离正式进入市场还需要一定时间。
不过根据目前征求意见稿的内容，扣除向战略投资者配售20%后，网下发售比例不得低于本次公开发售数量的80%，比如卖给信托公司、基金公司等，剩余份额网上发售的话，就到了拼手气拼人品的时候了。
总得来说，个人投资者可以通过下列两种方式进行认购：1、信托公司、基金公司等；2、网上认购。
而关于认购资金门槛，目前也暂时没有定论，不过整体资金门槛应该不会太高。
Tips:目前根据意见稿中，原始持有产业的人要持有至少20%，且5年内不能变卖。所以推测封闭期是肯定有，而且会比较长，请大家注意哦。
➤ REITs基金认购渠道（来源：同策研策中心）
