作者： 冷亚娜 北京市隆安律师事务所（上海）分所 律师
所谓建设工程价款优先受偿权，是指承包人对于建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款享有优先受偿的权利,指的是某种特殊债权的效力优先于一般的债权，能在一般债权之前先得到满足,简单地说，就是法律给予建设工程款的一份特殊的法律保障，是一种优于法定抵押权等担保物权的法定优先受偿权。
法律作此规定的主要目的是为了最大程度保护承包人及农民工群体的基本生存，以维护社会的稳定。它是对承包人及农民工群体基本生存权与其它以盈利为目的抵押权人之间的平衡，体现了法律的公平和正义。
建设工程价款优先受偿权的行使期限为六个月，该行使期限是除斥期间，性质为不变期间，不同于诉讼时效，不存在中止、中断问题，也不得通过合同约定予以延长或缩短。如果承包人不了解此期间的性质，未及时行使优先受偿权，超过了优先受偿权的法定行使期限，将直接导致其债权无法得到优先保护，沦为一般债权。承包人将不得不在法定抵押权序位后与其他类债权同一序位受偿，如果债务人经营不善，房产及固定资产已被抵押，甚至于被多家法院查封，资产不足以清偿全部债务的情况下，则承包人不得不按比例受偿。如此，将直接威胁到承包人债权的安全，带来不可逆转的损失。
对于六个月期限的起算时间问题，一直是理论界和实务界争议的焦点：实际的竣工日期与约定的竣工日期不一致，如何处理？债权在竣工日期或约定的竣工日期尚未届清偿期，起算点如何计算？工程未竣工，且合同未约定竣工日期的，如何计算？对于以上争议，笔者认为：
一、实际的竣工日期与约定的竣工日期不一致，如何适用？
根据最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第四条规定：“建设工程承包人行使优先受偿权的期限为六个月，自建设工程竣工日期或者建设工程合同约定的竣工日期起计算。”这里面有两个日期，一个是实际的竣工日期，一个是约定的竣工日期， 但如果实际的竣工日期与约定的竣工日期不一致，如何计算工程价款优先受偿权的起算时间？
根据《江苏省高院关于审理建设工程施工合同纠纷案件若干问题的意见》及《浙江省高级人民法院执行局执行中处理建设工程价款优先受偿权有关问题的解答》等，具体意见如下：
建设工程已经竣工的，承包人的工程价款优先受偿权的行使期限自建设工程竣工日期起六个月；建设工程未竣工，但有约定的竣工日期的，承包人的工程价款优先受偿权的行使期限自建设工程合同约定的竣工日期起六个月。对于建设工程竣工日期与建设工程承包合同约定的竣工日期不一致的，以日期在后的为准。约定的竣工日期早于实际停工日期的，实际停工之日为六个月的起算点。
笔者认为，对于比合同约定的竣工日期提前竣工的，及约定的竣工日期早于实际停工日期的承包人来说，以日期在后的作为工程价款优先受偿权行使期限的起算点，对承包人的权利保护更加有利。
二、工程未竣工，且合同未约定竣工日期的，如何处理？
由于既无实际竣工日期，又无约定的竣工日期，根据《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》，已经无法计算优先受偿权的起算点。但是根据《全国民事审判工作会议纪要（）》第26条的规定：“非因承包人的原因，建设工程未能在约定期间内竣工，承包人依据合同法第二百八十六条规定享有的优先受偿权不受影响；承包人行使优先受偿权的期限为六个月，自建设工程合同约定的竣工日期起计算；建设工程合同未约定竣工日期，或者由于发包人的原因，合同解除或终止履行时已经超出合同约定的竣工日期的，承包人行使优先受偿权的期限自合同解除或终止履行之日起计算。”
这条《纪要》不是司法解释，但法院在审判工作中可以参照适用。它解决的是非因承包人的原因，建设工程未能在约定期间内竣工，且合同未约定竣工日期的，承包人可以在合同解除或终止履行后主张优先受偿权。
三、债权在竣工日期或约定的竣工日期尚未届清偿期，起算点如何计算？
合同约定了竣工日期，并且有实际的竣工日期，但是债权尚未届清偿期，以哪个为准？
根据《中华人民共和国合同法》第286条规定,发包人未按照约定支付价款的，经承包人催告后在合理期限内仍未支付价款的，承包人有权就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。
该规定明确了承包人行使优先受偿权的前提是发包人未按约定付款，即工程款已届清偿期，且经催告后仍未清偿。由于实践中工程竣工日期往往也是工程款应当结清之时，因此，承包人主张优先受偿权一般应从工程竣工日期或者建设工程合同约定的竣工日期起算，但如果工程款在建设工程竣工日期或合同约定的竣工日期尚未届清偿期，计算承包人优先受偿权行使的期限最早应当从债权清偿期届满而未获清偿时开始计算，即在发包人未按照约定支付价款，承包人在合理期限内催告后，仍未支付的，从此时起算建设工程优先受偿权的行使时间。
四、其他
司法实践中，对于工程竣工但未验收的，或者工程未竣工但双方结算的，很多法院会认定以双方结算之日或工程款确定之日起计算优先受偿权的日期。当然，个案情况不同，判决结果也会有所不同。
综上，权利还需在法定期限内行使，才能最大限度地保护自己的权益，实践中，建设工程承包人自行与发包人协商以该工程折价抵偿尚未支付的工程价款，或者提起诉讼、申请仲裁要求确认其对该工程拍卖价款享有优先受偿权，或者直接申请法院将该工程拍卖以实现工程款债权，或者申请参加对建设工程变价款的参与分配程序主张优先受偿权，均属于对建设工程价款依法行使优先受偿权，另外，不要放弃优先受偿权，建设工程价款是一种债权，这种债权是基于对当事人意思自治的保护，一旦放弃即产生法律效力。
