最近,管南的又一千亩大盘,碧桂园名门时代城将于10月27号(本周末)首开,很多购房者来咨询小编,这个楼盘最近热度这么高,究竟值不值得买?
为此,小编特地跑去项目考察了一番,结合交通、环境、周边楼盘来给大家分析一下这个项目性价比究竟怎样。
时代城是由碧桂园与名门联手打造。碧桂园,一线房企,说出来大家都知道,但是名声好像不怎么好;名门,是郑州本土的一个知名房企,所开发的橙邦、翠园、紫园也是能称为区域里的神盘。这两个品牌联手,顿时引起了一大波人的关注。
项目的定位非常纯粹:为年轻人打造的时代城!实打实的刚需盘!
小编乘坐2号线到南四环地铁口,又打车10块钱到了碧桂园售楼部。从地铁口到售楼部用时大概10分钟左右。
去项目工地的路线是沿着京广快速路和中州大道,一路上还算畅通,之前担心的大货车,尘土飞扬的情况倒是没有看到,随处可见的是碧桂园的广告牌。“认筹盛启,一万抵三万”的标语很是晃眼。
项目售楼部虽然已经对外开放,但还处于装修状态。可这依旧抵挡不住售楼部的火爆场面。来的路上就听司机师傅讲,这两天来售楼部看房的人特别多。
售楼部如此火热,大概是由于今年下半年,南区竞争已达白热化,“城”级较量模式开启,富田城九鼎华府、正商生态城、碧桂园名门时代城……大盘频出,动辄几百套的去化,着实令人期待。
接下来我们从区域、交通、配套以及周边竞品楼盘深入分析下这半个万亩大盘,究竟值不值得入手。
01区域分析
碧桂园名门时代城位于京广南路、南四环、中州大道合围的三角区域,呈一个倒三角形状。属于管南发展腹地,同时也是商都新区与二七新区交会区域。离二七新区、南龙湖比较近,走紫荆山南路、中州大道到主城区也比较方便。在小编看来地理位置还是很优越的。
项目首开的11号地块占地75亩,位于京广南路与浔江西路交会处。距离京广快速路入口仅约200 米,且北侧紧邻站马屯明渠。
02项目周边配套
交通:
项目目前已使用的是2号线南四环地铁口,距离首开地块还有直线1.5公里的距离,自驾或者公交车则需要行驶3.5公里,大约9分钟路程。
据置业顾问讲,楼盘开发后,可以从小区内部直通地铁口,步行十分钟的路程。但在小编看来,这么大的一个盘,开发周期估计需要五六年左右,短期内实现是不太可能的。
项目周边还有规划中的9号地铁线从地块中间穿过,但尚未批复,置业顾问说说交房的时候基本可以通车,但小编觉得离通车似乎还有点遥远。
项目周边的公交车也很少,去地铁口基本要自驾,还是很不方便的。但是只要以后有人居住,类似的城市配套应该会很快落实。
学校:
整个项目教育用地规划476.89亩,共规划了21所学校,含1所高中、1所九年一贯制学校、3所初中、4所小学,12所幼儿园,共21座学校。
但是就目前来说,项目周边基本没什么学校,未来的教育资源主要还是看项目自身规划。
商业:
项目西侧有百荣商贸城,项目自建百万方大型商业综合体;剩下的基本都是管南其他大盘规划的商业。
整体来说项目的位置略偏,目前周边商业配套略显匮乏。
环境:
管南的环境基本上一直都有脏乱差的标签,但好在这两年有所改善。
项目北侧就是南北水调运河,郑州段全长129公里,渠道水面达1.5万亩, 水域面积相当于5个象湖和2个北龙湖那么大。重点是,运河两侧各有200米宽的绿化带,3公里范围内不允许有任何污染源。
未来还将沿河建造南水北调运河生态文化公园,距离项目有1公里左右,将会成为业主休闲娱乐的好去处;项目往西步行2.6公里左右还有二七区的南环公园。
项目内规划了四大主题公园:商业活力公园、青铜文化公园、体育运动公园,沿河还规划了12公里的运动绿道,这是比较适合人们尤其是年轻人居住的。
但由于项目西边是高架,可能会有一定的噪音影响,这点还是不能忽略的。
03项目详情
整个地块总规划约5880余亩,整体开发用地面积约1160亩,其余的都是配套。总建面约248万方,也算是郑州半个万亩大盘。
项目首开11号地块,项目容积率约2.99,地上总建面约15万㎡,包括约1062㎡商业配套。小区由5栋33层高层、1栋32层、2栋24层、1栋26层、1栋9班幼儿园组成。
项目预计本周末(10月27号)开盘,开盘楼栋为8/10/11/12#楼,其中8#楼为楼王位置,8/11#楼为两梯四户,10#楼为三梯六户,12#楼为三梯五户。首开户型为89㎡三室两厅一卫和113㎡三室两厅两卫。项目采用精装交付,目前价格预计在12800-14000元/㎡左右。
接下来说到户型,首期地块最大户型113㎡。
首期地块之所以都是小户型,主要是因为整个管南片区,基本都是刚需群体的天下,大户型不好卖,小户型受众很广是常态。
看看永威城五期的大户型到现在还没售罄;鑫苑国际新城小户型开盘万人抢,大户型无人问津;融创城部分大户型开盘价不足12000......
04周边楼盘
管南片区,从绿都到鑫苑,再从富田到融创,再到碧桂园,众多大牌房企接连入驻,房价也是水涨船高,房价默默的从1.1万涨到了今天的1.4万+,如今的管南已经今非昔比。
10月20日正商生态城的开盘,高层均价11000元/㎡,刷新管南最低单价,区位相当,拼的就是价格产品,因此,时代城只有低价才能走量,否则其周边万科大都会,正商生态城都会对其造成威胁。
时代城开盘精装价在12800-14000元/㎡,对比周边几个楼盘看,毛坯差不多都在11000+的价格,精装都在14000+以上。再加上将户型限制在了89平和115平两个选项,竞争力还是很明显的。
但是其配套相比绿都澜湾,还是有差距的。绿都澜湾的整体位置相对来说比较好,属于管南相对核心的位置,周边成熟度也比较高,有已经在用的地铁2号线-站马屯站,更何况还有创新街小学和郑州八中。所以它的性价比还是挺高的。
再看时代城,项目规划的学校虽多,但是目前还没有签约,师资力量有待考量。好在对比绿都澜湾毛坯15000元/㎡的价格,还存在些许优势。
05结语:
如今的管南,动辄就是千亩万亩的大盘。再加上管南连续两年拔得头筹的供地量,片区的潜在风险和未来前景一样鲜明。
对于投资者而言,管南的新项目一波接一波,又都是大盘,对于二手房的房价上涨还是有些压力。
对于刚需者而言,尽量还是选择一个配套比较完善的区域。但就目前来说,主城区的选择并不多。
退而求其次,管南四环外的交通还是比较方便的,小李庄站未来可期,建成后也会对周边有一定的带动影响。
整体来看,碧桂园名门时代城的交通,自身规划,以及精装12800-14000元/㎡的价格,综合来看,对比周边楼盘还是相对不错的。刚需者还是可以考虑入手。
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