起，商业地产
从增量时代进入存量时代。
一方面是一线及二线核心城市适合开发的土地资源越来越少；
一方面是新兴产业的崛起，对旧楼改造产生需求。
随着城市更新这一概念的引入，各地政府逐渐从新城建设向存量改造的方向转变。具有远见的开发商也确立了抢占核心资源、盘活存量物业、实现资产增值，制胜商业地产的观念。
01
存量改造，如何改造？
存量地产种类很多，商业地产存量资产主要是楼宇，多用于办公、零售、酒店等用途，存量改造有两大途径：升级、转型。
升级就是保持现有用途不变，重新装修，引入新业态，创新体验模式，提高吸引力、竞争力。
>>>零售地产领域，上海K11原为新世界大厦商场部分，通过与艺术“联姻”，打造艺术商业新模式。
>>>办公地产领域，上海东海商业中心通过整体改造，实现租户层次升级，租金、物业管理费得以大幅度上涨。
>>>酒店领域，亚朵酒店与大IP跨界合作打造IP酒店概念，每间可销售房收入比周边其他同级别酒店增长20%以上。
转型顾名思义就是改变建筑的用途，又可以分为两种。
●主流是不改变商用性质，在零售地产和办公地产之间转换或者半转换，如北京百盛太阳宫店，原为百盛百货，现已改为办公楼。北京银泰in88购物中心改为半购物中心、半办公的北京银泰吉祥大厦。
●非主流的是改为住宅或其他非商用用途，如商改住。
02
存量改造，因地制宜
存量改造并无定规，既可以通过物业内部装修改建快速提升租金价值，也可调整物业初始规划和使用属性，彻底转型。需要按照周边环境、经济发展状况，乃至政策方向等因地制宜。
如北京核心商圈办公楼资源稀少，空置率连年处于低位，价格不断增长，运营方难度小，收益大，因此商改办成主流。北京银泰吉祥大厦、三里屯太平洋百货、北苑地区华堂商场、中关村鼎好大厦均为经典案例。甚至酒店改办公的项目也频频出现，如京东收购翠宫酒店改为办公楼。
相反的例子如上海南京东路，因为定位不允许商厦改为办公楼，改造只能采用升级模式。第一百货商店、上海世茂广场等只得通过建筑再造，业态更新，重建购物中心。
，商改住的存量改造热闹一时则是政策原因——国务院公布《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》中明确提出可以进行商改住，可直接将土地性质变性，水电改成民水民电，推动商改住的流行趋势。
03
存量改造，轻还是重
存量改造需要大量资金，因此存在重资产模式和轻资产模式。
前者是收购老旧物业后进行改造和持有运营的模式。这类模式通常选择核心地段物业，以提高改造成功率，确保资金安全和升值空间。
后者是租赁老旧物业后进行改造和运营的模式，如长租写字楼、长租公寓和联合办公等业态都属于轻资产模式。
轻资产模式前期投入少，风险低，但整体收益也少。重资产模式总体投入大，资金沉淀时间长，对风险的把控、资金的运营能力都有更高要求，但整体收益空间也大。两种模式各有利弊。
城市更新项目种类众多，不同业态、不同地理位置，乃至不同改造方都会影响模式选择。为规避风险，轻资产和重资产相结合模式越来越多见。即私募资金或者开发商与运营商、品牌方合作，前者负责收购、改造，后者负责运营，合作互利，实现双赢。
04
存量改造，运营第一
创业易守成难，存量改造容易，成功运营难。因此抓准运营方向，提升运营水平是存量时代制胜商业地产的第二阶段核心。
目前办公楼在改建、翻新后，出现两种运营趋向：一种以办公社群为主导，通过聚集产业生态链上的不同企业，创造交互空间，从而提升空间利用率、办公效率以及品质氛围；另一种是引入联合办公空间并进行相应运营模式创新，提高空间利用率、周转率，通过增值服务获取新的盈利空间。
购物中心存量改造后的运营更为重要，目前倾向于加强内容原创改造，建立以消费者为核心的“体验式服务”模式，构建满足消费者购物体验及社交欲求的场所，提高购物中心与消费者的生活粘性，营造独特价值，以抵抗电商的侵蚀。
结语
城市更新已经成为房地产市场的“显学”，开发商、机构不仅需要研究市场，同时也要加强“内功”——运营，还有需要寻求政策和金融支持，多管齐下，这样制胜商业地产才更有把握。
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