[赞]#涨价# #签认购书3年开发商要涨价百万#//@程川东律师:商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。
A程律说法河南银基律师事务所律师
怎么签认购协议才能避免开发商涨价？
徐州业主，交5000定金！房子卖给了别人，开发商回应很气人
《徐州广播之声》昨天消息，近日，徐州彭女士反映：今年3月18日，她在“隐山观湖”售楼处签订了一份“商品房认购书”并交了5000元定金，半个月后，彭女士却发现，自己选中的房子被开发商卖给了别人。而开发商对此的解释是，彭女士所签的认购书是销售人员个人行为，与公司无关，只能退还5000元定金。#徐州头条##徐州#
商品房认购书能否认定为商品房买卖合同？认购书能够强制执行吗？
【案情简介】
小王与开发商签订了《认购书》，并且交付了5万元的定金，开发商在广告宣传单上载明“赠送入户花园”等内容。之后，小王向开发商交付了房屋的首付款，开发商向小王发出《入伙通知书》，通知小王办理入伙手续，小王在前往办理交房手续时，发现所购房屋存在诸多问题，包括开发商未能提供《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》及《竣工验收备案表》，小区的绿地面积被严重挤占，小区地下地面停车位数量与合同约定不符。后，该开发商并没有如期与小王签订《商品房买卖合同》，小王便诉诸法院要求开发商立即签订《商品房买卖合同》，同时要求开发商支付挤占规划绿化地面积、影响小区居住环境的违约金。
【法院判决】
首先，针对《认购书》的效力进行认定，系双方真实意思表示，且未违反法律、法规的强制性规定，为有效合同。开发商向小王发出的《入伙通知》，能否证明双方存在事实的商品房买卖合同？根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，小王的《认购书》并不能认为具备商品房买卖合同的实质条件；
其次，广告宣传当中的“赠送入户花园”的问题，法院认为广告宣传资料属于商业广告，其性质属于要约邀请，其内容并不具体确定，且双方也没有在《认购书》中对赠送的入户花园进行约定，因此开发商的广告宣传资料属于要约邀请；
最后，小王能够请求法院要求开发商继续签订《商品房买卖合同》，并向有关部门办理合同备案手续吗？法院认为，从《认购书》的内容来看并不具体完善，没有对将来商品房买卖合同的重要条款进行明确约定，所以并无必须缔约的义务，对《认购书》不能强制实际履行。
【简单分析】
将商品房认购书认定为商品房买卖合同，在法律上必须具备两个条件：一、具备《商品房销售管理办法》第十六条的商品房买卖合同的主要内容；二、出卖人已经按约定收取购房款。另外预约合同即《认购书》并不能强制实际履行，预约合同的当事人只是负有将预约推进到本约的义务。
郭俊然律师：解除购房合同，银行贷款由开发商继续偿还！
11月19日，原告与恒春公司就购买商丘恒大郡睿府商品房签订一份认购书，原告认购由恒春公司开发的商丘恒大郡睿府15幢1单元204号房屋，付定金20，000元，单价6237元/㎡，总房价686，928，按揭付款，首付186，928元，银行按揭贷款480,000元，原告在11月1日前办理完银行按揭贷款申请。同日签订了《商品房买卖合同（预售）》，并于12月10日进行商品房买卖合同备案，备案合同编号：商房备-034548，预售证号：（）商房预（销）售证第052号。恒春公司于11月19日收受原告交付的首付款（含定金）206,928元，并为原告出具了收据。恒春公司与原告还签订了一份《无理由退房协议书》落款时间为11月19日。协议内容有：一、如乙方按《楼宇认购协议》及《商品房买卖合同》约定已履行到期义务，同时乙方在履行《商品房买卖合同》中不存在任何违约行为，支付总房款50%及以上，则自签署《商品房买卖合同》及《无理由退房协议》之日起至办理入住手续前的任何时间，乙方享有无理由退房的权利。乙方选择按揭付款的，按揭申请资料须经银行审核通过。二、乙方行使无理由退房权利的，在甲乙双方办理完毕有关手续，甲方将乙方所缴纳的楼款本金全额退还后，即视为双方权利义务已全部履行完毕。三、如乙方通过推荐人认购的，在行使无理由退房权利时，乙方同意甲方在退还的楼款中，扣除甲方已支付的推荐佣金或奖励。四、本协议一式三份，乙方一份，甲方二份，具同等法律效力。乙方签署《商品房买卖合同》的同时，有权选择是否签署本协议。
原告与邮政郊区支行就480,000元按揭贷款签订了《个人购房借款及担保合同》，约定邮政郊区支行提供按揭贷款480,000元，直接从贷款账户划至恒春公司账户，作为购房款，同时原告所用购房屋设定抵押担保，没有办理抵押登记。
本院认为，原告购买恒春公司商品房，并签订了《商品房买卖合同》，其合同无违法之处应属有效合同。同时，双方还签订《无理由退房协议》，协议内容也没有违法之处，也应当属于有效合同，该协议赋予原告无理由退房的权利，实际上是恒春公司与原告约定的原告具有解除合同的权利，现原告要求退房并解除《商品房买卖合同》的诉讼请求予以支持，原告与恒春公司签订的《商品房合同》被解除后，邮政郊区银行与原告签订的《个人购房借款及担保合同》无法实现合同目的，也应当同时予以解除。恒春公司应当将收取原告的购房款和购房贷款的本金及利息分别返还给原告和邮政郊区支行。恒春公司辩称，根据《无理由退房协议》第二条的约定，只同意退还本金，不承担利息的辩称理由，因该条并非是对是否承担利息的约定条款，只是对权利义务履行完毕条件的约定，即使是对不承担利息的约定，因该协议属于格式条款协议，免除了自身责任，加重了对方的责任，又非是磋商条款，恒春公司也没有对此条款内容向原告明确告知或提示，因此该条款也应当是无效，如有歧义，也应当作出对恒春公司不利的解释，因此，恒春公司以此条款辩称不承担利息的理由不能成立。恒春公司是独立法人单位，能够独立承担民事责任，而且是与原告直接发生买卖合同关系的相对人，恒大郑州公司与原告之间不存在法律关系，因此，原告要求恒大郑州公司承担责任的诉讼请于法无据，本院不予支持。根据《中华人民共和国民法典》第四百九十六条、第四百九十七条第一款第（二）项、第四百九十八条、第五百六十二条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十条、第二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：
一、解除原告郑慧敏与被告河南恒春置业有限公司签订的《商品房买卖合同》，原告郑慧敏协助被告河南恒春置业有限公司办理撤销该合同备案的相关手续；
二、解除原告郑慧敏与第三人中国邮政储蓄股份有限公司商丘郊区支行签订的《个人购房借款及担保合同》；
三、被告河南恒春置业有限公司于本判决生效后15日内将收取原告郑慧敏的购房首付款206，928元予以返还；
四、被告河南恒春置业有限公司于本判决生效后15日内将原告郑慧敏在第三人中国邮政储蓄股份有限公司商丘郊区支行贷款本金480,000元及相应利息全额返还给第三人中国邮政储蓄股份有限公司商丘郊区支行；
五、第三人中国邮政储蓄股份有限公司商丘郊区支行于本判决生效后15日内将实际已收取的由原告郑慧敏偿还的按揭贷款本金及利息总额返还给原告郑慧敏；
六、驳回原告郑慧敏的其他诉讼请求。
#信阳头条##信阳# “我在信阳金科.集美五里项目买的房，签了商品房认购书、金科.五里项目《商品房买卖合同》签约确认单，交了21万首付款，签正式购房合同时开发商却不签了，以各种理由要求楼盘涨价！
【信阳金科开发商被指吃相太难看！】“我在信阳金科.集美五里项目买的房，签了商品房认购书、金科.五里项目《商品房买卖合同》签约确认单，交了21万首付款，签正式购房合同时开发商却不签了，以各种理由要求楼盘涨价！”……
#女子凑254万买房开发商拒收# 如何正确处理开发商拒收房款？
浙江杭州的陈女士称，其摇号买到一套商品房，交了100万元定金。此后，因销售过程中，合同多处违规，杭州市场监管局认定认购书违规对开发商罚款处罚。12月，开发商通知签约，陈女士联系后，销售人员称可在元旦后补办手续；谁知月底，开发商书面通知称，由于陈女士没有在有效期内签约，定金恕不退还。元月2日，当陈女士将254万元尾款交给开发商时，售楼处工作人员却称，6月份，开发商整改合同后，已催促陈女士大半年时间付款，现陈女士不当回事，一再违约，开发商没有义务一直容忍。最后经过协商，售楼处工作人员表示将把陈女士的诉求向公司反馈，后续会沟通解决。
[律师说法]
一、关于商品房销售类型。
根据销售时的商品房现状，分为商品房预售和销售。
根据《商品房销售管理办法》第三条规定， 商品房销售包括商品房现售和商品房预售。
商品房现售，是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为。
商品房预售，是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款的行为。
二、商品房销售实务。
术业有专攻。通常，商品房销售，开发商自己销售商品房的情况已经很少见，基本上实行代理销售方式，即开发商委托第三方（专业销售代理公司、房产中介机构等）进行代理销售，双方签订销售代理协议或合同进行约定。
因此，上述案例中，售楼处工作人员可能不是开发商的员工，可能是第三方销售公司。根据民法通则或者民法总则（现为民法典）的有关规定，售楼处工作人员的行为均代表开发商，其行为后果由开发商承担。
目前的销售签约模式是：1、双方签署认购书，约定一定时期再签署正式商品房买卖合同（预售或销售合同），购房人支付认购款项（定金、诚意金等名义）。2、签署正式商品房买卖合同，一个月内交房产销售管理部门进行销售备案，银行按揭付款的，购房人支付首期房款，提交材料给开发商或销售人员办理银行贷款手续；一次付款或分期付款的，购房人按合同约定期限付款。3、合同签订后一个月内，购房人到税局进行契税申报并缴交税款。4、开发商通知交楼，购房人收楼并缴交收楼时有关费用、房屋公共维修基金。5、交付时交付不动产权证书，或者交付后一定期限内办理并领取不动产权证书。至此，商品房买卖交易完成。
三、本案分析。
由于该案例中，提供的购房事实信息有限，法律事实不多，甚至有含糊不清的地方，因此只能根据经验判断和有关法律规定，分析如下：
1、关于商品房认购书的性质。
陈女士与开发商之间应当签订了认购书。根据商品房买卖合同纠纷案件司法解释规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。
2、100万元定金，超过法律规定数额，但不影响买卖合同的效力。
原《担保法》第91条规定，定金数额不得超过主合同标的额的20%。因此，全部房款354万元（定金100万元+尾款254万元）的20%是70.8万元。约定的定金超过法律规定的，合同仍然有效，超过部分视为合同预付款项。
3、开发商拒收房款怎么办？
《史记货殖列传》里说：“天下熙熙，皆为利来；天下攘攘，皆为利往。”现在，开发商面对254万元房款，居然不愿意接收，确实令人吃惊。但在市场交易中，交易方基于各种理由或者认识，为谋求更多的利益，或者担心有麻烦，拒收款项的情形时有发生。
那么，此时，怎么办呢？
这个时候，购房人可以根据开发商提供的银行账户，或者想法寻找开发商的银行账户，直接支付至该账户内。
另外，购房人可以向公证机关申请公证提存。提存公证是公证机关依照法定条件和程序，对交付的提存物进行寄托、保管，并在条件成熟时交付债权人或其他受益人。提存公证法律效力：一是债之消灭及债之标的物风险责任转移；二是保证债务人履行和替代其他担保形式。
购房人将房款进行公证提存后，视为履行完毕本方的合同义务，同时因此产生的公证保管费用将由对方（开发商）承担。
4、陈女士是否存在逾期签署合同违约或者逾期付款违约的行为呢？
这个情况，需要根据陈女士与开发商之间的认购书或者商品房买卖合同约定内容来分析。
另外，还需要陈女士做个有心人，保存与销售人员之间的通话录音、微信或QQ沟通信息，以及其他方式沟通的凭证等有关证据材料来进行分析、判断。
保税区不保你不被骗
我一师兄在某保税区网购一户商品房，使用功能上中介说是住宅、认购书是公寓、预售合同是办公。这也认了，收房日期因疫情延交4个月也能接受。
无理由又延期5个月后，通知可以实际交付。
人到之后又说，具体交房日期以收房确认书为准：何时签收房确认书呢？业主不能入户，要委托第三方代为收房：自己的房子自己不能进，委托第三方能进？委托第三方改造升级：交房标准为拎包入住，为啥改造呢？
委托第三方经营管理等大合同套小合同，半小时之内签了10多份合同、确认、申请类，直到搞晕彻底进坑。
听说我在广州出差，立马从东北飞来邀去理论，我等现场指出众多合同组团骗人真相，要求其主管领导或文件起草的法务人员，来向业主解释合同的可行性。
今下午答复说，周一上班负责人会来见面，我们试目以待其如何自圆其说！
保税区具有独特功能和特殊政策。主要有保税加工、保税物流、国际贸易等主要功能，区内企业在海关监管、外汇管理、税收等方面与非保税区相比享有一定的优惠政策。
珠海保税区是广东省6个保税区之一，是全国最晚批准设立的，也是珠江口西岸唯一的保税区。
经过的开发建设，珠海港已南方主枢纽港之一，对外开放口岸；高等级公路连接国内各地；广珠铁路已于1997年10月动工兴建；珠海机场已开通30多条国内航线。全国十多所名牌大学均在珠海设立校区。昔日小渔村跃居“中国城市综合实力50强”行列，“国家卫生城市”、“全国园林城市”、“中国生态示范区”和“中国旅游胜地”等，并联合国"国际改善居住环境最佳范例奖"。
保税区管理委员会作为市政府的派出机构，根据《珠海市珠海保税区条例》的规定，精简、高效的管理模式无疑将为保税区内企业的运营带来极大的方便。
最高法案例：开发商破产，购房者认购款也优先于银行抵押权清偿！
虽然购房者与房地产开发企业签订的是内部认购书，之后未能签订正式的房屋买卖合同，但双方均同意交付的“认购订金”属于“消费者交付购买商品房的款项”。
根据相关司法解释以及答复意见的逻辑关系，并基于对购房消费者的统一平等保护以及实现案件处理的实质公平，购房消费者享有的购房款返还请求权应优先于抵押权予以受偿。
——最高人民法院()最高法民申1389号案件
#沧州头条# 7月份本人在滨海恒大文化旅游城购买商品房一套，在交完首付款后，只给了一个认购书和收据，一直没有签订合同，银行在没有购房合同的情况下就放贷款，至今为止贷款已还8个月了，购房合同依然不给签。2月初经与销售沟通，说3月份可以签，现在已经4月份，合同仍未签订，请相关部门予以受理。河北沧州黄骅市南大港滨海恒大文化旅游城售房后不给签订购房合同-留言查看-阳光理政-河北新闻网
【天津领导留言板】尊敬的领导您好，
我于7月份，与恒大签署了分期付款购买（武清泗村店）恒大山水城房子的认购书；
认购书约定：在7月29日前交完第一笔款，并签署《商品房买卖合同》。
截至目前，我已按约交完两笔款项共计24.5万，但是恒大只收钱拒不签合同，已构成违约。现在由于未签署正式合同，且开发商已构成违约，我们现在只想退房，拿回我的血汗钱。恒大表示退不了，爱上哪里告就去哪里告去。由于诉讼周期长加上疫情期间家庭收入困难，我们耗不起，打工攒点钱不容易，我们不想疫情下还雪上加霜，希望政府领导能够给予支持援助。
我的诉求是：恒大山水城立即全额退款（包含利息以及两万的购房定金），解除认购书。
【回复】
感谢您的留言，关于您反映的问题，我们立即责成武清区泗村店镇进行了调查处理，具体情况如下：
接到督办单后，高度重视，立即责成相关部门进行调查处理。天津山水城投资有限公司接到通知后第一时间联系客户，首先安抚了客户情绪，其次通过客户的置业顾问和销售系统核实了客户信息，客户购房时具有天津购房资质，以分期的形式，签订认购协议，首付已交20%，天津购房政策首套30%首付才可以签署商品房买卖合同，即再补交10%即可！此客户情况不符合退房流程。
希望您一如既往的关心和支持我们的工作，继续提出宝贵的意见和建议，顺祝身体健康，生活愉快！
-01-18 16:19
【评价】
很不满意
解决程度:1 分办理态度:1 分办理速度:1 分
恒大根本没有安抚，客服和我们联系也只是通知我们不能退房，并且态度恶劣。另恒大认购书上清楚明确的写着第一笔款交清后签署《商品房买卖合同》至今不给我们签约，恒大已然违约,竟然说我们不符合退款条件。恒大期间也从未给出任何解决方案。现如今疫情下我们也没有能力继续购买，我们只要求退回已付房款和定金。对此我们只能请求政府协助我们从恒大拿回退房款。
-01-20 14:36
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认购合同如果注明第一笔款交清就签合同，那么就应该按照合同执行，至于购房政策要求是30％还差10％没有交足，销售人员应该提前告知，并合同中注明。
因为买了房，很多家庭的抗压能力已经降到谷底了，今年又再次疫情，真是雪上加霜。
小表弟按揭买房签了认购书，开发商笑开了花，我却充满了担忧，
小表弟32了，在农村属于老大不小了，还没结婚。看了一年多的房子，今天到某楼盘看房，国庆大优惠，买房送车位，在征求了父母及其他亲戚的意见签订了认购书，交了定金2万。一直担心他的征信有问题，开发商说征信实在有问题可以用他父亲的名字。
可他的父亲是农民，没有银行流水，开发商说新房不要流水也行，今天是国庆优惠最后一天，不但价格优惠还送车位。
表弟认为这个性价比很高。
看了下商品房买卖合同，该地块早已抵押给上海某公司，不过开发商承诺在办理不动产权证前解除抵押…….
还是在2年以后交房，办理按揭不知道是否顺利，认购书签订完毕，开发商笑开了花。又是砸金蛋，又是放炮，不知道2年以后能否顺利交房。
现在的商品房销售方式其实对于老百姓而言有巨大的风险。
以本案为例，首先2年时间开发商白白占用售房款几十万，卖的越多钱就越多，风险却全部让老百姓6个钱包来承担。其次就算开发商最后烂尾，你起诉到法院判决你胜诉，仍然无法执行到位。第三，在预售制下这种情况几乎无解，老百姓就是这么弱势，并且开发商都是这么干的，不是在这挨刀就是在那掉坑，想不掉坑，只有祈祷开发商老老实实顺顺利利盖房子交付房产，别的还真做不了。
防止买房踩坑纯粹靠运气，你说气人不气人。
你有反制开发商的高招吗？
#连云港头条#各位关注港城楼市的友友们请注意，我市最新一期商品房退房房源信息已经公示，感兴趣的朋友请尽快准备材料，在本月26日12点前与开发企业签订认购书协议并缴纳保证金1万元，28日15点参加现场摇号。
就本期退房信息看，含金量不高，除了一套吾悦华府还不错之外，其他都是一些比较偏的楼盘，基本都位于连云区境内，可以选择的不多。就连云区而言，一个区内就有这么多退房的，也侧面反映出来连云区楼市的低迷。像前几期曾经有康颐华府这样的捡漏盘，现在越来越难，所以当时缔造了几百人去摇一套房的盛况，最终还是有幸运儿捡漏，还是多关注吧，虽然中奖率低，但总归有中奖的，不定啥时候就落到自己头上，呵呵！
祝友友们好运！
黄冈恒大滨江左岸是诈骗团伙吗？5月13日，认购恒大尚未建设、仅在图纸上的商品房交款两万元，约为定金。但细看认购书后，发现甲方连交房日期也没有，只有对购房乙方的种种不平等约定。要求退款，恒大滨江左岸蛮横一文不退。作为打工者，两万元不是一笔小数字，特别愤怒。恒大是店大欺客，还是強抢明夺？下图是认购书。广大网友能公正评一评理吗？
【多城按揭放款时间变动摸底：深圳最快一个月 上海缩至两三个月】从签订新房认购书到交首付款，再到银行放贷，家住深圳的毕女士完成这一套“全垒打”只用时1个月。
《证券日报》记者注意到，近期，银行对于个人住房贷款额度的增加以及放贷速度的加快，与10月份金融统计数据呈现出颇高的一致性。结合记者的摸底来看，在部分城市，银行的放贷速度确实有所加快，但这类“放松”主要是为了优先满足住房刚需。当然，也有一些地方及银行对于住房按揭仍持谨慎态度。详情→多城按揭放款时间变动摸底：深圳最快一个月 上海缩至两三个月-证券日报网
