往期问答收录在“大江谈房”百家号
具体买房问题请私信提问
1、问：大江老师您好！我有预算在700W左右，打算纯投资，不自住，可持有5-8年。我最近也去看了不少的楼盘，“中海阳光玫瑰园，诺德，水榭春天，金海岸，西海湾和云海天城”我和我老婆都觉得云海天城还不错，但不知道是否正确，毕竟买房要考虑的事情很多，还请老师帮我分析下以上这几个楼盘，谢谢！
答：你好， 投资学区房有很多打法： 1、买没有学区的学区房（有暴击）； 2、买学位用过的可以有折扣（时间的财富）；3、买成熟自己要用的学位房（投资+刚需）；同品质小区涨幅差不多，这几个小区更推荐：中海阳光玫瑰园、诺德、西海湾，另外如果是纯投资，可以考虑山语海和山海韵。 首先山语海目前学位不好，但是未来规划很好，学位也很好。 山海韵交通各方面山海韵两年内会很方便，所以天花板很高。
2、问：老师您好，我在南山凯丽花园有套大概60平左右的老破小，欠款不多，学位小孩在用。手头上现金也只有100万左右，您觉得我是卖掉凯丽花园去置换新房呢还是抵押去龙岗买套新房改善自住？有点纠结，希望老师给个建议。
答：你好，总的来说凯丽花园房子有点老了，不过带大冲的学位，这几年一路高歌，这种除了学位以外其他价值不大的小区长持是有风险的，因为学位被占用，现在出售肯定卖不起价格，可以等孩子毕业前两年出手。现在抵押出来再加手上的钱再买一套，但是不要往东边走了，还是遵循大方向，一路向西，可以考虑12号线周边的楼盘，12号线的开通后会有一波利好！
3、问：大江，您好！请问未来3-5年宝中是否会继续领涨？坪山未来的发展怎么样？
答：你好，未来三到五年宝中依然是领涨片区。而坪山则属于冷门片区，短期看深圳往西不会改变，所以东部的发展会迟缓。房价也会是补张型；长期看，坪山储备用地很多，除非有学校利好，大概率是横盘期横得更长，跌时跌多，行情来的时候反应慢，可能会垫底。
4、问：大江老师，我最近打算把东莞的房子卖了，然后来宝中投资，请问宝中现在还可买吗？我想投资+自住，未来升值空间如何？
答：你好！宝中值得买，长线看涨！ 这个片区目前的高价只是假象，还可以继续买入。宝安中心与前海自贸区相连，共享海湾资源；与前海、后海一起组成未来深圳城市主中心之一；拥有接近于福田CBD的商务办公建设体量，以及120万平的商业购物中心；商品房供应量大约在3万-4万户，足矣满足前海的居住需求；
首先，宝中是一整片完整的方形区域，统一规划建设，整个片区的品质感远超临近前海片区；其次，地铁1号线、11号线及未来的5号线南延线都直接通往宝中；同时，除月亮湾大道外，自贸区预计还会有3条6车道以上的道路与宝中相连；宝中必然是通往自贸区最通畅的区域；通往南山及福田核心区也会比南山临近前海片区有优势； 同时，以规划及目前的建设情况看，前海写字楼最密集、交通最便利、最先建设完成的的片区是桂湾，而桂湾又紧邻宝中，因此，购买力外溢的方向是非常明确的；最后，宝中的购物娱乐也是遥遥领先，除了深圳单体最大的壹方城购物中心外，未来几年宝中还会有几个大型商圈开业，同时，还有在建的滨海文化公园（被称为”欢乐海岸2.0“） 当然，不得不承认，宝中目前的教育水平相比临近前海片区还是要差一些；但不影响结论，且宝中引入名校也只是时间问题； 因此，宝中才是前海直接利好的板块，也很可能是下一轮最先启动的板块；各路专家都预测，宝中未来价格能够追平后海、深圳湾； 同时，官方已将“双扩区”的方案上报国务院，如果扩容成功，宝中片区也将正式成为前海的一部分，享受自贸区的政策利好； 那宝中应该投资什么样的标的比较有潜力呢？根据对深圳购房市场的分析，宝中定位为：中高端改善片区，主要目标为本地二次置业的客户，追求生活品质、以及交通便利、休闲娱乐、教育医疗等配套资源；目标总价在700-1500万之间；（1500万以上的改善客户，目前更多选择后海、深圳湾、红树湾、香蜜湖） 基于以上分析，宝中应该选择品质较好的大花园小区，三房或以上，最好有学区加持。
5、问：老师您好，请教如果总预算在三百万左右，一套纯投资的房子，打算持有5年，该怎么操作最好？这段时间我自己整理了3种思路：1、韵动家园，租金尚可，不知道高尔夫回收大金沙旧改的利好是否可以促进价格升值？2、龙岗招商依山郡，貌似深龙中学位，未来有地铁站规划？但租金很低。3、宝中碧海一套小单间。您觉得哪种更有前景？希望老师帮我分析一下。或者您是否有更好的建议？已付费。
答：感谢付费咨询，你好！ 总价三百万，在深圳真的很难选，适合投资的盘，价格都已经涨起来了。 有2种思路： 1、买市区学位房，涨幅很稳，租金高。韵动家园属于这一类。 2、买郊区未来有可能形成暴击的学位房，长持等待补涨。招商依山郡属于这一类 招商依山郡是深中龙岗分校，深中的范围都是次新房，生源好，东进战略教育也会被重视，关外的学区会逐渐崛起，大运的兴起也是对深中龙岗分校的利好。 深圳最紧缺的除了商品房就是学校了，建设学校的速度赶不上婴儿的出生速度。随着二胎的放开和深圳开放的政策，未来涌入的人口更多，学校更为紧张，相对应好的学校更具价值，招商依山郡的价值一直被低估，龙岗除了私立百外以外排名第一的学位房，大运的崛起和地铁16号线的开通将推动这一区域的房价上涨。 短持建议韵动家园和碧海小户型，长持可以入手招商依山郡。
