CANADA REAL ESTATE
房东需要终身学习
【 乐家网（canadamls）一品红、Lillian撰写】
投资房地产，听起来是一个特别高大上的词，仿佛手里没有个百八十万都不好意思打听投资的事。其实，掌握了相关的专业知识，手里没有钱照样可以做房地产投资。7月6日，乐家房东俱乐部每月一次的讲座就专门介绍了与投资和贷款相关的知识。
首先，俱乐部的专家级会员Tim Tsai介绍了他在没有花自己一分钱的前提下，买了一个有正现金流房子的经典案例。一个律师朋友有一对要离婚的的客户，以低于市场价把房子卖给Tim，他找朋友借了私人贷款交了首付和5万元的装修费，把房子分成两个单位出租，租金除了付房子的贷款、税费和朋友的利息以外，每月还有900元的结余入账，三年后房子升值，再融资后还清了借朋友的钱，每月依然有正的现金流。从这个创意型投资的成功案例可以看出，除了花钱学习专业的房地产投资知识以外，团队和人际关系网在投资活动中是不可或缺的要素。
紧接着，会员们的老朋友Jeffrey Li给大家讲了房地产投资的贷款与私人借贷过程中需要注意的问题。首先，他介绍了地产投资人在不同阶段贷款的不同选择。从一开始在大的金融机构的常规贷款到后来的私人借贷、合伙投资和硬钱贷款。作为投资人，最应该看重的是这一笔交易所赚的钱能否支撑你的借贷成本，以维持一个持续的良性循环。投资人能否贷到款，主要考量因素可以概括为5C：Credit（信用）、Capacity（债务比例）、Capital（首付）、Collateral（担保）和Character（借款人的情况）。Jeffrey详细地介绍了信用的构成要素（见下图）和评分方法，在北美，一个人的信用记录太太太重要啦，了解了这些信息，会帮助你提高信用分数，为贷款提供优秀的条件。他说通常信用分数达到620分就可以接受，680分可视为优秀。
另一个比较重要的因素是债务比例。一般情况下和房子有关的债务占家庭总收入的比例GDSR不高于39%, 总债务占家庭总收入的比例TDSR不高于44%就可以满足条件。（申请CMHC房贷保险时，GDSR不能超过35%，TDSR不能超过42%）。对于有多套房子的投资人，一般把租金收入按不同的比例计入家庭总收入，不同的贷款机构计算方法不同，得出的结果也不一样，这就导致了你在有的机构能得到贷款，在有的机构却不能满足贷款条件。所以，投资人的信用、收入和债务比例是贷款成功与否的决定性因素。
当投资达到一定规模，就会涉及到私人贷款。私人贷款是非机构的个人/多人，或私人贷款投资公司作为贷方的贷款，是一种安全又高收益的投资形式，通常以房地产做抵押，因为不需要参与房屋管理，属于被动性的收入，通常有较高的投资回报率 (6% - 20%) ，是一种完全合法的投资方式。私人借贷对借款人的好处是：贷方侧重房地产而非借款人，而且审批简单容易，在贷款过程、规则、条款以及满足借方需求上具有灵活性，所以在去大银行办不了贷款的情况下，私人借贷是一种非常好的投资途径。在具体操作时，贷款金额和房产价值的比率（loan to value）越低，对贷款人保障越大，风险越低，回报率也相对低，反之亦然，所以要在风险和回报之间找一个适当的平衡点。只要控制好你投入多少、回报多少、需要多长时间以及你的保障是什么，私人贷款的风险是可以控制的。
最后，Jeffrey还给会员们介绍了怎样利用RRSP和TFSA做房地产投资，并做了举例说明。
乐家房东俱乐部的创办人Lillian Ho和会员们说：要想成为成功的房地产投资人，一定要具备以下几个观念：
1、Network=Networth 你的社交圈决定了你的财富
2、做房地产投资，最重要的不是房子的买价和要付的利息，而是和卖家协商的条件。尤其是在做创意地产投资中，可以谈成的条件极为重要。Term is more important than the purchase price.
3、不要看重增值，而要看重现金流。现金流是必须的，增值是红利（bonus）
4、不要怕物业离家远，无法管理，找到好的团队（Power Team），利用别人的资源一起投资。
5、不要总是想着“我花出去了多少钱”，而是算一下“你可以挣多少钱或省多少钱”。
感兴趣加入乐家房东俱乐部的朋友，请用邮件联系。标题注明：房东俱乐部邮箱地址：Lefangclub@
近期讲座通知：
Lillian的系统房东课程-“如何有效地筛选租客”将于7月18号正式开课。欲知详情，请用微信联系：微信号：Lillianho98
讲座信息请看下面视频：
https://youtu.be/rZMq5cmpn2g
如果大家感兴趣学习房地产投资的知识，欢迎加入乐家房东俱乐部。每个月我们有为会员安排的免费讲座。咨询请发邮件到：lefangclub@
下一次的会员讲座是8月3日星期一晚上7点-9点，用Zoom视频举行。
Lillian Ho：资深房地产投资人。加拿大着名房地产投资俱乐部资深会员. 获房地产投资顾问证书。多年前开始开设温哥华唯一的房东系列课程；并独家推出优良租客六步筛选法。
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本文仅代表作者观点，不代表本平台立场责任编辑：郭星
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