今年上海楼市出现了2个明显特征：
1、基本上所有取证项目开盘卖的都不错，即便是去年的“差生”陆家嘴锦绣逸庭再次开盘，都能去化6成以上，及格了。
2、所有取证新房价格基本都有一定涨幅，甚至某些盘的价格在去年基本难以想象。
比如本文要提到的贴着大虹桥，却不在大虹桥规划范围内的新房贝尚湾，这个位于松江九亭的新房。
如今项目已认筹，价格达到了约4.8万/平，据了解，项目大筹差不多有100+组，与270套体量相比，还有点差距。
最近，上海新房项目都很火，前有绿地海珀外滩，现有刚启动认筹的碧云尊邸和中海汇德里，都要排队进入售楼处认筹，反观松江九亭的贝尚湾，认筹不温不火，按照认筹组数和房源套数相比，认筹率还不到40%。
想必很大一部分原因是价格因素。
很多媒体宣称贝尚湾项目还是个一二手倒挂区域，如果仔细研究会发现，这里的一二手倒挂，其实是个伪命题。
查看网上挂牌价，贝尚湾均价5.2万/平，与新房相比，确实贵出不少。
但是如果查询近期二手房成交会发现，和贝尚湾新房面积段相当的二手房成交价，价格其实是相差无几的，即便一些90平左右的精装2房，成交均价也有很多在4.8万/平上下的。
所以挂牌价与成交价还存在一定差距，不能以偏概全。
再者，与新房相比，在贝尚湾斜对面，去年九亭开出的新房项目绿庭尚城，同样是精装房均价4.45万/平，相比贝尚湾单价还要低出不少。如此，这个打破区域房价天花板的贝尚湾其实并不具备太大的价格优势。
单价不具备优势的前提下，在总价与功能性上找补也是购房者的另一种选择。
只是贝尚湾项目此次推出的产品还是前的老产品，在如今市面上90平就能够做到3房2卫的前提下，贝尚湾的产品就更失去了性价比。
项目具体面积段为104、108平3房2厅1卫、137平3+1房2厅2卫，各个户型的小房间都很小，只能作为功能房使用，而且104、108平的面积下也只有1个卫生间，显然功能性下降了不少。
在总价并没有减少的前提下，功能性又没有增加，显然项目的户型设计并不具备太多优势，或者说户型的实用性与总价并不匹配，这或也是项目认筹率不高的另一因素。
贝尚湾是九亭的老牌项目，一期到现在入市的二期，间隔已有10多年之久，如今的二期产品也是以前规划好的，因此与目前主流产品会有显着区别，会显得老套过时。项目本次推出的二期位于小区南侧范围，由9栋14层的小高层组成，已是准现房状态，另外在项目周边还有一片待开发土地，据说是项目三期产品。
项目位于松江九里亭街道，相比九亭镇来说要高一个档次，四周都有了成熟的配套设施，包括社区自带的贝尚坊、摩立盛汇生活广场及九亭中心等。周边学校也包括松江区九亭第四小学（对口）、松江区九亭第三小学、象上小学、九亭中学、月亮船双语幼儿园、九亭第三幼儿园等。
出行上当然需要依托松江“生命线”9号线，项目距离9号线九亭站约1公里，步行约15分钟可抵达。另外在地铁站的4号口还有公交车始发站，出行还算方便。
从区位上来看，九亭属于松江门户，比邻闵行七宝，同时北侧还与青浦徐泾，即大虹桥接壤，但也仅此而已，毕竟项目位于九亭，不在虹桥商务区规划范畴内，也只能借着大虹桥的优势来拔高自身。
就是这么一个项目，在如今的大环境下，有着将近40%的认筹率，若按去年的行情来看此种认筹率实属不错，但如今认筹情况恐怕还真的一般了。
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