01
9月的杭州楼市新盘不断，分外热闹！
这不，昨天下午又有热点新盘，领出了首张预售证。它就是位于萧山市北西的招商·闻博花城。
首开项目东侧两幢高层7号和13号楼，共198套房源，约108㎡三房两卫和约130㎡四房两卫，各99套，均价37500元/㎡（精装）。
从格局看，均为当前主流户型。
108㎡中间套，三开间朝南；130㎡边套，两开间朝南，餐客厅一体，外连大飘窗。
7号楼最便宜的2楼，单价33763元/㎡，总价约365万。13号楼最便宜的2楼，单价34363元/㎡，总价约371万，均为108㎡中间套。
两幢楼最贵的房源，均位于20楼，总价分别是527万和524万。
登记时间为9月21日-23日，需冻资100万。
02
闻博花城位于建设一路和博奥路交叉口。
这一带由于邻近滨江和奥体两大风口，外溢购房者众多，算得上最近两年杭州楼市的明星板块。
江南之星、桂语江南，以及翡翠之星等红盘，均位于此。
像板块上一个新盘翡翠之星，从去年底首开，到今年初清盘，只用了4个月。
当然，无论翡翠之星还是桂语江南的，背后还有滨江、绿城的品牌号召力。
从价格看，闻博花城这次算是“涨了”。
数据显示，翡翠之星高层精装均价3万6左右。如此一比，就高层来说，涨了约1500元/㎡。
综合来看，闻博花城想要重新翡翠之星的神迹，存在一定难度；但考虑到板块位置的优越性，热销还是不成问题的。
03
从地价层面看，其实很难说清楚“价格涨没涨”。
去年5月，招商拿地时，正值土地行情癫狂时期——不仅拍到25796元/㎡的封顶价，还有4%的自持。
关键地块附加条件众多，需配建幼儿园、小学、道路，和停车场等。虽然这些成本很难算清楚，但闻博花城的实际地价，肯定不止25796元/㎡。
今年3月，绿城再次封顶拿下1宗市北西宅地，折合楼面价25768元/㎡，自持高达22%。
翡翠之星也不便宜，拿地于9月，成交楼面价24991元/㎡，自持比例21%。
考虑到财务成本、拿地时间，以及不可预计的销售周期，3个项目实际地价孰高孰低，一时是很难算清楚的。
所以，这点房价的变动，只能算是细微浮动。
04
但从另一个角度看，闻博花城不仅没涨，还被限得死死的。
因为37500元/㎡的均价，严格遵循了“限房价、竞地价”设定的板块上限。
今年7月29日，杭州出让了首批“限竞房”宅地。其中，位于翡翠之星南侧的市北西宅地，由滨江房产以楼面价25615元/㎡竞得，并未封顶。
地块规定毛坯上限均价34000元/㎡，精装限价3500元/㎡，合计正是37500元/㎡。
从地价成本看，无论闻博花城还是绿城地块，都远远超过了滨江地块。
但闻博花城首开精装高层均价，仍只能依照后来地块设定标准。这再次证明：无论拿地价多高，板块限价如同一道红线，不可逾越。
所以，绿城地块也好，滨江地块（拥翠府）也好，将来高层均价，大概率也是37500元/㎡。
只是，土地成本更低的滨江，在产品投入上，有了更大腾挪的空间，优势更大。
当然，这个限价并不代表所有物业类型都要遵循。
据我们了解，闻博花城的叠墅房源，价格审批仍有一定的上浮系数，预计均价超过4万。
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文∣麦格
编辑∣二叔
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部分图片来自网络
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