本文来源：大胡子看湾区
转眼间，东莞调控已经一个多月，和深圳一样，大家都很关注东莞在调控之后的房价情况，因为调控前的东莞楼市实在太热，这一下来了个调控，大家不免会有些期待：心想着调控力度前所未有。东莞房价应该能降一降了吧？
现实如何？我们看看数据。
8月份，根据中国房价行情网的数据，东莞二手房挂牌均价19456元/㎡，环比涨幅0.99%。现实证明，东莞调控后房价不仅没跌，还微涨了一些。
很明显，调控的效果在房价上并没有体现，东莞这调控仿佛调了个寂寞。
而在这一点上，东莞和老大哥深圳的楼市很像。深圳8月份的房价相比7月也没有下跌。而且相比7月也是微涨。
房价跟着老大哥一起涨，调控也跟着老大哥一起调。而在调控之后，东莞的房价还是和深圳一样没有跌，不得不说，现如今的东莞楼市真是越来越像深圳。
说东莞楼市像深圳不是没有理由的。
因为除了房价没有降下来之外，东莞和深圳在一个月的调控之后，还出现了以下两个现象：
一手房供应迅速增加，一手房成交创新高
上个月调控后深圳和东莞都出现了新房供应大幅增加、成交量上涨的现象。8月份深圳全市新批住宅预售9600套，供应量大增73%。而一手房成交量则有4076套，相比7月份的3478套，上涨了17%。随着新房供应的大幅增加，深圳打新热不减。
与此同时，东莞8月份的新房供应和成交数据同样上涨。据合富研究院数据显示，8月份东莞新房供应约为6863套，创下32个月的新高，成交量为7535套，为年内新高。
二手房成交量减少
一手房火热之余，二手房则因限购影响，供需都有所波动，许多购买从二手房市场转向新房，最明显的体现就是二手房的成交量减少。
深圳8月二手房成交持续破万套，全市共成交11934套住宅，但环比7月跌了15.6%。
而东莞调控后8月份二手房网签只有2427套，成交量相比上一个月跌了50%。
调控后东莞这房价降不下来，新房市场热度不减的行情，和深圳调控后的楼市行情简直如出一辙。而调控效果也是和深圳异曲同工。
东莞楼市为什么会呈现出一手房火热、二手房遇冷的现象？
调控后东莞一手房这么火，主要是因为市场被有房票的刚需疯抢，加上开发商在这个阶段相继推出项目，刚需客和开发商一起把新房市场的火拱了起来。
那东莞的刚需客为什么和深圳一样宁愿抢新房也不愿意买二手房？
理由和深圳一样，是因为新房限价。限价政策之下，更多机会给到了东莞的刚需客，在二手房价格稳定不降的情况下，必然会有更多的刚需选择限价的新房。
而二手房市场的遇冷则是直接源于限购。
大家要知道，限购之前，买东莞的二手房，不管是本地户口还是非本地户口，都是不限套数的。因此，在限购之前，投资客即便买不到新房，也可以上车东莞的二手房。
不过在7.25限购之后，东莞对非东莞户籍居民家庭进行了二手房买卖的限制。这意味着，东莞的二手房在调控后失去了一大部分的接盘侠。
大量投资客的路被堵死，刚需客又因为被新房限价所吸引而转战新房，东莞二手房市场调控后遇冷就不足为奇了。
调控后的东莞行情虽然和深圳很像，但东莞和深圳还是不一样。深圳即便是调控，但它的价值还是在那；而东莞则不同，调控之后楼市进入横盘期，加上价格上本身已经处于高位，和临深的惠州相比，暴击空间相比较而言更小。
因此对于投资客而言，想要投资临深，如果还是坚持入场正在调控的东莞没有必要。去选择不限购且均价更低的惠州会更有价值。
虽然现阶段入场东莞和惠州相比没有优势。
但长期来看，临深的东莞依然有一些极具价值的板块值得关注。
那么我们要如何去判断东莞板块的价值呢？
首先得看看李老师对东莞的房产一直坚持的投资逻辑：
1.片区内部自身的产业够不够强
2.与深圳的距离，尤其是看有没有轨道联通
根据这两点，我们去判断东莞的板块价值才会更加清晰。
东莞共分为6大片区，这6大片区分别为：松山湖片区、东部产业园片区、东南临深片区、滨海片区、水乡新城片区、城区片区
如果用以上两条逻辑去判断的话，松山湖片区、滨海新区、东南临深这三个片区是最符合的片区。
松山湖片区：
松山湖最值得看好当然就是它的产业实力。因为松山湖是东莞产业升级的关键，承担着东莞科技产业创新中心的重大使命。
现今松山湖片区主要拥有的产业是移动通信、云计算、物联网等一批新兴高附加值产业，产业未来发展前景非常可观。而且大批像华为这样的高新企业入驻也会带来一批高净值人群，给楼市带来助力。另外，值得一提的是，松山湖的绿化覆盖率超过60%，是东莞最漂亮的湖泊风景区，居住环境极好。
但松山湖片区房屋供应偏少，新房已经很稀有了，主要是以二手房供应为主。同时，现在的松山湖的价格很高，根据9月份安居客的数据，9月份松山湖的二手房均价已经到了39626元/㎡，价格处于高位。从投资角度看，上涨空间相对来说就小了些。
滨海片区：
这一片区最为符合李老师的两大投资逻辑，其一，这一片区有临深地区，而且，靠近的是深圳“一路向西”的西部前海。相比东南临深片区靠近的观澜，前海肯定比观澜更加实力。
其二，这一片区有很强的经济实力，东莞除了松山湖之外，其他各镇区的GDP就属长安和虎门是最高的，而片区里的另一个镇区厚街也能够排在第6位。
在具体板块选择上，这一个片区中最值得关注的是经济实力最强的虎门和长安。
虎门：
虎门经济实力很强，上一年的GDP在东莞各镇区中排名第二。而且在交通方面虎门也有很大的优势，除了虎门大桥，广州到深圳段的广深港高铁和深茂高铁，在东莞的站点，都是虎门，虎门的缺点在于和深圳暂时没有地铁规划连接。
长安：
长安南部紧靠深圳宝安，是东莞临深的区域之一。而最近的交通部发布的地铁规划中也已经确定深圳11号线将会北延至东莞长安，11号线经过的正是前海和南山这些深圳最核心的区域，这无疑给这个板块的价值更上一层楼。前海、福田的房价现在已经超过10万/㎡了，11号线沿线的沙井，当地二手房价位都到了5-6万/㎡，而长安现在均价在3万/㎡左右。依然有可观的上涨空间。
另一方面，长安的经济实力也很强，去年在各镇区中排东莞第一。从两个板块的对比来看，长安的价值会高于虎门。
东南临深片区：
这个片区顾名思义，是东莞另一大临深的片区。最大的优势也是临深，产业实力上相对滨海新区来说不强。这一片区主要考虑板块以是否临深作为最大的选择标准。
东南片区比较有价值的板块，一个是凤岗，一个是塘厦。
凤岗：
凤岗的位置离深圳的龙岗很近，而且在地域上是直接插入了深圳的腹地，周围三面都是深圳的地盘。
在凤岗这个板块具体项目的选择中，首选肯定是和深圳有交通线相连接的区域。最新的地铁规划中，深圳地铁10号线将会东延至凤岗，对于凤岗这个板块来说，未来10号线的地铁沿线地区将会是最有价值的区域。
塘厦：
塘厦这个镇区的经济实力相比凤岗会强一些，现在也规划有深圳22号线连接，不过深圳地铁22号线大约要到2030年才开通，落地周期很长，从长远看是一个值得关注的板块，但现当下投资价值不如凤岗。
以上的东莞的板块选择中，滨海片区的板块最符合产业实力强劲和临深两个标准，也是最有价值的板块。
松山湖和东南临深板块的凤岗、塘厦各有优劣，但价格上有很大区别，松山湖的均价已经接近四万而且供应很少，而凤岗和塘厦均价在2万左右，许多临深的项目在2.5万,因此可以根据自身的预算做选择。
今年上半年东莞已经涨了一波，所以今年之内东莞楼市肯定是以稳为主，现在调控的力度必然会持续到年末，因此现阶段东莞的楼市并不是最佳的入场时机，想要入场也至少应该等到明年。而后续即便入场，也要选对板块和项目，只有这样才能真正抓住东莞的价值。
