文/吴婷婷是的！这套以48000元/平的天价成交的房子又是学区房，且又是城中锡师附小的学区房。事实上，20多天前我才写过这个施教区内的学区房最高成交价达到了45000元/平。20多天后，这里的房子又大涨了3000元/平。不得不说，这样的涨势有点妖。但更妖的是这些学区房业主的报价。就在昨天，我一位专做二手学区房的中介朋友向我透露：升平巷又出了套报价50000元/平的学区房！我当时的第一反应是“不妙！”
据我所知，这是汤巷之后出现的第2套报价5万/平的锡师学区房。一家报5万，我们可以当业主报着玩，可两家报5万，就有可能成为趋势……一旦成为趋势，学区房价就有可能控制不住的持续往上涨……一旦持续涨，就有可能出政策调控……一旦出政策调控，市场会如何，不用我说你也能猜到……
理了理思绪，我又追着那位中介朋友问：这套房子面积多大？总价多少？朋友直接给我发来一张照片让我自己看。
看完，我的心稍微定了些：除非无锡房价整体大涨，不然这套房子是卖不出去的。为什么这么说？因为大数据显示，270万是无锡父母买学区房的一道坎……我从多方了解到，不管是汤巷这样的老破小，还是阳光城市花园那种十来年的房子，总价在200万以内的二手小户型，一旦出来肯定就是秒清。200-250万以内的小户型，虽不至于秒清，但稍微花个几个小时也是可以卖掉的。260-270万，稍微还能够够，但买房人会冷静许多。一旦超过270万，尤其到了300万以上的小户型，基本就是滞销的命。而升平巷这套单价5万、总价360万的小户型，就犯了总价太高的大忌。类似犯总价忌讳的房源还有很多。城中一家学区房中介告诉我，目前他们手里的十几套锡师学区房都是卡在总价太高这关卖不出去。“面积偏大，都要100平左右，单价还跟小户型一样，要40000，这样总价就要到400万左右了，这样的总价为什么不去买太湖新城买学区房？”
今天下午，我顺手把无锡这半年成交的学区房数据翻了一遍，发现，无锡父母买学区房更关注总价，而非单价，只要总价在270万以内，都会尽力买。以本文开头的那个天价成交为例，即使他的单价高达48000元，但总价不过265万。再说20多天前成交的那套单价45000元的学区房，面积不过44平，总价不超过200万——200-265万，在大多数无锡父母的承受范围内。再多说一句，基于这个总价范围，未来即使出现成交单价5万的学区房，你也不要吃惊，因为那肯定是绝对的小面积房源，单价可以高、但总价肯定不会高。
最后再来看看目前主城区几个名校的学区房价吧。今天中午，我从市中心几个学区房中介门店了解到：1、城中锡师学区房因为实验幼儿园的确定，今年涨幅最大，当前最高成交为48000元/平，整体成交均价在40000元/平，平时不易出手的大户型成交也在35000元/平以上。从具体小区看，育才弄、升平巷、喻康苑（解放新村）价格最高，但房源非常少，偶尔出现小面积房源单价都在4万以上。南市桥、汤巷、水曲巷等因为房龄小区等原因成交价略低，银辉城市花园和恒通大厦因为居住等因素，价格还要更低一些。2、连元街学区房挂牌均价35000元/平左右，最高成交价为36000元/平。100平以内、单价3万左右的房源基本出来就会被秒掉。至于滞销的房源，也和锡师学区内一样，以100平以上的大户型为主，这种房源除非大幅降价，否则挂个一年半载无人问津也是很正常的。以我一位粉丝为例，他前几天刚刚把手上的一套大户型出掉，单价不过16500，远低于同区域小户型的房价。
3、崇宁路学区的房子可能是最稳定的，只是跟着大形势普涨了一下，目前挂牌均价在25000-28000元/平，最高成交价为28000元/平。4、锡师阳光校区也是今年的大热门，小户型出来基本就是秒抢，目前各家中介手里都没有什么学区现成可以用的小户型房源了，仅有少量过2-4年才能用学区的房子，挂牌均价在35000-40000元/平，成交价基本上在40000元/平。
末了，想问大家一个问题：五爱、南长街、积余、通德桥等小学也不错呀，为什么那里的学区房就鲜有人关注呢？欢迎到留言区说出你的观点~也欢迎各路五爱、南长街、积余、通德桥的校友来发表看法~
